Испанская недвижимость: инвестиция в послекризисное будущее

Прошел всего год с того дня, как Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru поместил материал «Испания – лучшая страна для хранения денег». В те совсем недавние времена Испания считалась одним из наиболее перспективных мест с точки зрения вложения капиталов.
Однако за этот короткий период ситуация в мире изменилось, а Испания, как и большинство развитых стран, подверглась нашествию того самого кризиса, рассказы об ужасах которого кочуют с сайта на сайт, из журнала в журнал, из газеты в газету.
 
Как повлиял кризис на испанскую недвижимость, что изменилось за этот тяжелый для инвесторов год, и что теперь делать стоящему на распутье инвестору? Ответы на эти вопросы решил выяснить корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru Сергей Шумаков.
 
Приобретение недвижимости в Испании было во все времена не только выгодным вложением капиталов, но еще и имиджевой инвестицией. В 1990-е такая покупка была последним штрихом при создании образа хозяина жизни и становилась удачным дополнением к красному пиджаку, шестисотому «Мерседесу» и страшно дорогому тогда мобильному телефону. В последние же пять-шесть лет в эту страну потянулись представители верхнего эшелона нарождающегося у нас среднего класса. С этого времени испанская недвижимость стала использоваться россиянами не только как место для отдыха, но и как объект инвестиций, ведь только доходы от сдачи в аренду временно пустующей квартиры могли приносить прибыль, сопоставимую с доходом малого и даже среднего бизнеса в России.
 
Испания упала до уровня Черногории
 
В этом году глобальный кризис, бушующий на рынке недвижимости, привел к тому, что цены на недвижимость в Испании упали до уровня Восточной Европы. После значительного спада дома и апартаменты на испанском побережье теперь предлагаются по ценам, аналогичных ценам в таких странах, как, например Хорватия или Черногория, – 2500-3000 евро за квадратный метр. В результате этого явления те, кто покупал испанскую недвижимость в прошлом году, могут ее продать лишь по цене на 20% дешевле чем та, за которую они ее покупали.  Это не только жилая, но и коммерческая недвижимость испании.
 
Еще в прошлом году рост стоимости жилой недвижимости в Испании практически остановился. Затем за стагнацией последовал спад. В качестве главной причины, вызвавшей этот спад именно в Испании, владелица компании «RecursFuerte» Асуньсьон Фуэрте называет уход с рынка британских инвесторов, составляющих львиную долю покупателей. Другими причинами, по мнению сеньоры Фуэрте, стали коррупционные скандалы, из-за которых были отозваны десятки разрешений на строительство, а также общее перенасыщение рынка. Немалую роль в охлаждении инвесторов к испанской недвижимости сыграл и снос некоторых вилл, принадлежавших известным в мире людям.
 
Тем не менее, сеньора Фуэрте считает, что покупать испанскую недвижимость стоит именно сейчас, так как после окончания кризиса цены взлетят до неимоверных высот. Сейчас инвесторы придерживают деньги, но после окончания кризиса они рванутся их вкладывать, и тогда Испания вновь окажется в первых рядах. 
 
Это же мнение разделяет и Mила Дори, авторизованный агент компании «Polaris World». По ее прикидкам 2010 год будет годом 60-процентного роста рынка.
 
Сегодня в Испании виллу под Барселоной можно купить за два миллиона евро. Хорошие двуспальные апартаменты в самой столице Каталонии стоят в районе 400 тысяч. Стоимость же односпальной квартиры площадью 55 кв. метров в Барселоне составляет 137 тысяч евро. Точно такая же односпалка в Валенсии продается нынче за 110 тысяч евро, а в андалузском городе Марбея такую квартиру можно купить и за 80 «штук».
 
Сколько стоит квадратный метр?
 
Что же касается самого неудобного для спикеров вопроса – средней цены квадратного метра, то по состоянию на понедельник, 3 октября 2008 года, мадридский метр стоил 4035 евро, что значительно больше, чем в сентябре, когда он стоил 3742 евро. Кстати, ровно столько стоит теперь метр в Барселоне, который еще в сентябре стоил 4034 евро. Таким образом, за октябрь Мадрид и Барселона поменялись местами. Квадратный метр в городе Бильбао в Стране Басков на побережье Бискайского залива немногим уступает столичному и стоит 4027. Квадратный же метр в Кадисе, стоящем на побережье Атлантики неподалёку от Гибралтара, стоит 3233 евро. Самый же дешевый метр отмечен в городе Оренсе – столице одноименной провинции в Галисии - на крайнем северо-западе страны. Там он стоит 1477 евро.
 
Стоимость квадратного метра по городам Испании

На островах цены снова растут
 
Несмотря на то, что цены на испанскую недвижимость в большинстве регионов падают, а в некоторых местах, таких как, например, Мадрид, стоят на месте, есть некоторые районы, где после периода падения вновь начался рост. Так, по словам Эрнандо Родригеса – владельца испанской компании «Las Islas» – растет стоимость недвижимости на принадлежащих Испанскому Королевству островах – Канарских и Балеарских. Так, виллы на Майорке – меньшем из двух крупных Балеарских островов – выросли за год в цене на 20%. Несколько меньший рост отмечается на соседней Майорке – там недвижимость выросла всего на 5%. Однако это всё равно лучше, чем падение. Такой рост даже обогнал темпы инфляции. В последнее время инвесторы обратили внимание и на более мелкие острова Балеарского архипелага, и на фоне общей стагнации и даже некоторого падения очень перспективными могли бы стать вложения на острове Форментера. Поскольку там недостаточно развита инфраструктура, местные власти охотно раздают разрешения на строительство прямо у кромки прибоя, надеясь, что иностранцы понастроят дорогих отелей и принесут не только принесут в казну острова налоговые отчисления, но и обеспечат Форментеру современной инфрастуктурой.
 
Аренда тоже подешевела
 
Снижаются не только продажные цены. В этом сезоне из-за того же кризиса снизились и арендные ставки. Как рассказал доктор Карлос Кадина, президент профессиональной ассоциации туризма провинции Валенсия владельцы курортных вилл вынуждены снижать арендные ставки, поскольку спрос снизился на 20-30%. В этом году оказалось востребовано лишь 85% курортной недвижимости, в то время как в прошлом сезоне спрос на нее еще превышал предложение.
 
Этой весной сократились и сроки арендных договоров. Если раньше отдыхающие снимали виллы и апартаменты на две недели, то в этом сезоне они предпочитали ограничиваться однонедельным отдыхом.
 
Однако прогнозы о том, что рынок аренды упадет в два раза, всё-таки не оправдались, и к концу сезона арендные ставки даже несколько выросли, и хотя они и не достигли прошлогоднего уровня, позапрошлогодние показатели они уверенно преодолели.
 
Сегодня арендная ставка на барселонскую квартиру составляет почти ровно 12 евро за квадратный метр в неделю. В Валенсии эта цифра составляет 9,57 евро. В Мадриде – 15,65, а в Малаге – 9,68 евро за квадратный метр в неделю.