1 кв. м коттеджа, включая стоимость земли, подешевеет

Из-за изменения структуры предложения

Большинство экспертов затрудняется дать точный прогноз относительно перспектив рынка коттеджей Подмосковья. Однако все они уверены, что в 2009 году рост цен будет, и как минимум от текущего уровня они вырастут на 10%. Учитывая, что до недавнего времени коттеджи дорожали примерно на 30% в год, 10% выглядят скромно. Особенно на фоне ожидаемой в 2009 году инфляции, которая будет явно выше 10%. Основная проблема в том, что рынок затоварен дорогими коттеджами, тогда как основной неудовлетворенный спрос приходится на долю коттеджей эконом-класса, которых катастрофически не хватает. И в отличие от большинства своих дорогих собратьев доступные для населения коттеджи, по оценке аналитического центра www.irn.ru, скорее всего, не только будут дорожать прежними темпами в 2009 году, но и успеют несколько увеличить свою стоимость до конца этого года.

До недавнего времени в росте стоимости подмосковных коттеджей никто не сомневался. Еще в июле представители компании Blackwood, исходя из результатов первого полугодия 2008 года, прогнозировали рост по итогам года в среднем на уровне 35%-40%. А по некоторым проектам, по их оценкам, рост должен был составить 80%. Ведь по итогам первых 6 месяцев 2008 года цены на землю выросли на 15%-20%. Росли в цене и коттеджи в элитном сегменте. По данным компании «Калинка-Риэлти», за первое полугодие 2008 года элитные объекты загородной недвижимости Подмосковья подорожали примерно на 10%.

Однако к концу III квартала 2008 года ситуация принципиально изменилась. Те же представители компании Blackwood уже затруднялись делать конкретные прогнозы. И это не удивительно. У многих компаний появились затруднения по продаже коттеджей. При этом трудности начались уже летом. Так, по словам представителей компании «Миэль», в 80% коттеджных проектов, реализовавшихся компанией, удавалось продавать по 1 коттеджу в месяц.

В Москве девелоперы, испытывающие трудности при продаже квартир, начинают предлагать потенциальным покупателям рассрочки. Схожая услуга появилась и на рынке загородного жилья. Первой об этом официально заявила «дочка» группы «Инком» – компания Villagio Estate. Она предложила покупателям своих коттеджей рассрочку. В то же время девелоперы московских квартир при внесении потенциальным покупателем более 50% от полной стоимости жилья сейчас готовы предоставлять им скидки до 30% от изначальной цены. Продавцы загородного жилья пока таких скидок своим покупателям предоставлять не готовы. Однако компания пообещала, что если цены на коттеджи начнут снижаться, компенсировать своим покупателям до 30% потенциальных потерь от изначальной стоимости коттеджа. И это решение в данном случае принципиально. По сути, представители Villagio Estate признаются, что в отличие от московских квартир подмосковные коттеджи, скорее всего, в среднем дешеветь не будут. И все же стоит отметить, что вероятность снижения цен представители Villagio Estate признают, иначе они бы вообще не говорили о потенциальной компенсации.

Проблема с определением динамики цен на подмосковные коттеджи на среднесрочную перспективу связана с тем, что все последние годы коттеджи дорожали гораздо более скромными темпами, чем московские квартиры. И в отличие от московских квартир еще далеки до переоценки. Естественно, что при прочих равных, в отличие от московских квартир подмосковные коттеджи, если и не прежними темпами, но вполне могли продолжить рост. Однако мировой финансовый кризис наложил свой отпечаток и на этот сегмент рынка недвижимости московского региона. Дело в том, что основную долю на рынке коттеджей Подмосковья приходиться на сегмент дорогих объектов. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости», доля объектов дороже $600 тыс. составляет порядка 70%. А финансовый кризис ударил, прежде всего, по потенциальным покупателям домов такого типа.

Известно, что вложения в недвижимость, в том числе и в загородную, делались представителями топ-менеджмента за счет различного рода бонусов. Между тем, уже по итогам III квартала многие компании стали испытывать экономические трудности, естественно, о квартальных премиях говорить уже не приходилось. Мало того, многие компании уже в сентябре стали сокращать целые подразделения, увольняя и их руководство. В итоге, на коттеджи начал резко сокращаться спрос. В сентябре 2008 года предложение стало существенно превышать спрос, и продажи, фактически, встали. При этом, существующее предложение, как уже говорилось, практически не удовлетворяет существующий спрос на дешевые коттеджи. Как писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Перспективы загородного рынка в условиях финансового кризиса», наблюдается дефицит объектов в сегменте нижней ценовой категории – стоимостью до $400 тыс. При этом стоит отметить, что в условиях кризиса традиционно возрастает спрос именно на жилье эконом-класса. И по оценкам департамента исследований и консалтинга аналитического центра www.irn.ru, возведение коттеджей данного типа является в сегодняшних условиях наиболее выгодным с точки зрения дальнейшей реализации. Неудивительно, что многие из девелоперов предсказывают рост числа поселков в 2009 году именно в этом сегменте. При этом число таких поселков вырастет не только за счет появления на рынке новых объектов, но и за счет того, что многие объекты изначально заявленные в сегменте бизнес-класса будут переведены в сегмент экономичного жилья. Произойти это, естественно, может только за счет снижения цены предложения. Однако, насколько сильна будет эта тенденция и какое количество участников рынка прибегут к этой мере, пока никто сказать не готов.

Дело в том, что снижать цены на коттеджи девелоперы будут, конечно же, в последнюю очередь. Однако многих к этому может вынудить их финансовое положение. Ведь большинство застройщиков реализовывали свои проекты преимущественно за счет заемных средств. В условиях экономического кризиса рефинансировать эти кредиты крайне затруднительно, и единственный способ получить деньги для оплаты кредитов - осуществление продаж. Когда предложение превышает спрос добиться ускоренных продаж, можно лишь при условии снижения цен. Однако снижаться цены на рынке коттеджей Подмосковья будут, скорее всего, в гораздо меньших масштабах, чем это ожидается на рынке московских квартир. Как уже говорилось, динамика цен в последние годы на коттеджи была гораздо более плавной, чем на рынке московских квартир, кроме того, рынок коттеджей Подмосковья еще до начала кризиса был существенно недооценен по сравнению с европейскими рынками, в отличие от московских квартир, которые давно уже обогнали по стоимости все города Европы и Америки. В итоге, снижать цены будут только те девелоперы, которым срочно понадобились деньги. Остальные займут выжидательную позицию.

При этом, как, опять-таки, говорилось выше, на рынке коттеджных поселков Подмосковья наблюдается дефицит объектов эконом-класса. И на них, скорее всего, цены продолжат рост. В то же время, и среди коттеджных поселков эконом-класса есть те, которые могут подешеветь. В условиях стагнации потенциальный потребитель становится более разборчивым. Между тем, даже в условиях, когда рынок рос, некоторые коттеджи эконом-класса продавались с трудом. В частности, по данным агентства недвижимости «Инком», в тех коттеджных поселках, где при строительстве были нарушены технологии, продажи шли вяло.

Учитывая, что динамика цен на коттеджи была плавной, доля их себестоимости велика в цене продажи. При этом значимой статьей, которая может существенно снизить себестоимость строительства, является материал, из которого возводится дом. Так, по данным компании «Форесткомстрой» себестоимость дома из оцилиндрованного бревна более, чем в 2 раза ниже затрат, необходимых на возведение дома из кирпича. А затраты на строительство дома по каркасной технологии ниже себестоимости кирпичного дома уже более, чем в 3 раза. При этом строительство дома по каркасной технологии выгодно еще и по времязатратам: они как минимум в 5 раз меньше, чем время, которое необходимо для строительства кирпичного дома. Между тем, в условиях кризиса оборачиваемость капитала играет очень большую роль. В то же время, по данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости», доля объектов построенных из кирпича превалирует на рынке и составляет почти 1 треть от общего числа поселков, выставленных на продажу.

В итоге, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, в 2009 году за счет серьезного изменения структуры рынка средняя стоимость 1 кв. м коттеджа, включая стоимость земли, может снизиться. Однако цены на конкретные коттеджи эконом-класса, скорее всего, вырастут. Неудивительно, что многие участники рынка, ожидают в 2009 году рост цен на коттеджи как минимум на 10%, не принимая во внимание, что на динамику цен будет оказывать значительное влияние фактор реструктуризации рынка.