Новостройки Подмосковья. Что.Где.Почем? И куда класть деньги в рост

Все меняется в нашем мире. Были времена, когда отношение к новостройкам в городах Московской области отдавало снобизмом: это, дескать, самый нищенский и плебейский вариант, и говорить о них скучно, не то, что о пентхаусах на Остоженке. Теперь к многоэтажным зданиям в Подмосковье проснулся неподдельный интерес. Причин, на наш взгляд, две. Первая состоит в том, что московская недвижимость подорожала так, что у людей просто нет таких денег. Областные квартиры – новые, современные и при этом по цене от 50 тыс. руб. за кв. м – выглядят очень привлекательно. Для собственного проживания. Вторая причина – инвестиционная: по оценкам специалистов, этот сегмент недвижимости – один из немногих, где еще сохраняется потенциал для роста цен.
Итак, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил посмотреть, что происходит с этим рынком.
Что? Где? Почем?
Цена до 100-120 тыс. руб. за кв. м – это по меркам Москвы очень недорого, а вот среди подмосковных новостроек выбор в этой категории достаточно широк. «За такие деньги можно присматривать квартиры практически в любом городе», - говорит Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». «В заданном ценовом диапазоне в Ближнем Подмосковье представлен самый широкий выбор новостроек, - соглашается Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Сюда входит большая часть предложений, исключение составляют лишь отдельные проекты, например, в Красногорске, где цена за квадратный метр достигает 130-140 тыс. руб.».
В первую очередь, говорят эксперты, стоит обратить внимание на самые ближние к Москве города – до 20 км от МКАД. Здесь сегодня сосредоточено более двух третей всех подмосковных новостроек. БОльшая часть предложений в этой ценовой группе – монолитные и монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам, квартиры в которых в основной массе отличаются качественными, современными планировками. Сами здания обычно находятся в развитой части города, вокруг достаточное количество инфраструктурных объектов. Стадия строительства – любая: можно встретить и «на котловане», и почти готовые дома. Последний вариант, конечно, лучше, но здесь свои проблемы: к моменту окончания строительства обычно повышается цена, и в доме остаются нераскупленными самые неудачные варианты: чрезмерные площади, неудачные планировки, нижние этажи и т.п.
Теперь о предложениях – но более конкретно. Григорий Алтухов (корпорация «Лидер») приводит в пример панельные дома от СУ-155 в микрорайоне «Павшинская пойма» (Красногорск) по цене 70-90 тыс. руб. за кв. м. В этом же городе монолитные здания ЖК «Красногорье De Luxe» продаются по 80-140 000 руб. за кв. м. Есть из чего выбрать в Химках (65-120 тыс. руб.). В микрорайонах 2 и 5А Одинцово квартиры предлагаются по ценам от 80 до 100 тыс. руб. за км. м.
Несколько ниже цены в городах к востоку от Москвы. Средняя цена по Реутову – около 95 тыс. руб. за кв. м, новостройки в микрорайоне 9А продаются по 64-110 тыс. руб. за «квадрат». В Балашихе ведется строительство ЖК «Салтыковка Prestige» (монолитно-кирпичные дома и таунхаусы), цены на квартиры там начинаются от 73 тыс. руб. за кв. м.
При удалении от Москвы цены заметно снижаются. Как говорит Марина Акимова, начальник департамента маркетинга компании «Ярт Девелопмент», в Апрелевке (27 км от МКАД по Киевскому шоссе – которое, кстати, было недавно реконструировано) цены в комплексе «Новая Апрелевка» на ул. Парковая колеблются от 52 до 65 тыс. руб. за кв. м. «Аналогичный диапазон цен на квартиры можно увидеть в Лосино-Петровском (25 км по Щелковскому шоссе), Марушкино (17 км по Боровскому шоссе) и в Ногинске (35 км по Горьковской трассе)», - отмечает эксперт.
Осенние заморозки
Специалисты рынка не любят слово «кризис» - и правильно делают. Словечко это из числа тех, которые подобно черту: помянул – и он уже перед тобой! С другой стороны, полностью игнорировать происходящий повсюду (а вовсе не только на рынке недвижимости!) негатив невозможно – на него надо как-то реагировать.
«На нашем объекте цены не менялись с начала осени, - говорит Марина Акимова («Ярт Девелопмент»). – Когда стало понятно, что кризиса не избежать, мы постарались не гнаться за темпами роста, а начали формировать задел на будущее, чтобы смягчить негативное действие панических настроений и снижения объемов продаж. По нашим оценкам такая ситуация может продлиться до конца зимы-начала весны».
«С приходом осени рублевый уровень цен существенно не изменился, - считает Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»). – По части объектов рост остановился, по части – сохранился, но очень небольшой рост. Если посчитать в долларах, то цены «пляшут» заметно, однако это вызвано нестабильностью курса».
«С приостановкой банками ипотечных программ для первичного рынка остановился и рост цен, - говорит Ольга Гусева («Домостроитель»). – Напротив, застройщики своими силами стремятся создать покупателям более комфортные условия для покупки: предлагают рассрочки со сниженным процентом (а в некоторых случаях и вовсе беспроцентные), скидки при 100-процентной оплате стоимости квартиры. Безусловно, с возвратом ипотеки, за которым последует увеличение платежеспособного спроса, специальные предложения будут сокращены».
Где брать квартиру «для жизни»…
Спроси любого человека, какую квартиру он хочет купить – ответит, естественно, что хорошую. Однако, как это часто бывает, различные цели требуют разных инструментов: резиновые сапоги, идеальные для прогулок по лесу, на работе в офисе будут смотреться странно…
Недвижимость для собственного проживания лучше всего в том же Красногорске или Реутове – от Москвы два шага, города достаточно зеленые, с хорошей инфраструктурой. Но вот как инвестиции… «Цены на новостройки в Красногорске активно росли последние 2-3 года, создавая иллюзию, что так будет всегда, - отмечает Григорий Алтухов («Лидер»). – Однако сегодня они забрались на такую высоту, что уже не намного ниже близлежащих районов Москвы – Строгино, Тушино и т.п. Можно сказать: потолок цен уже достигнут. При этом из-за массового прихода в город девелоперов и чрезмерно высоких темпов строительства уровень развития инфраструктуры сильно отстает, коммунальные службы не всегда справляются, а транспортная доступность больше не является сильной чертой города». Так что в перспективе стоит не только не ожидать дальнейшего роста цен на переоцененные квартиры – вероятна и коррекция вниз, убежден эксперт. И подобная ситуация вполне вероятно для некоторых других городов Подмосковья, где цены объективно завышены.
…и куда класть деньги «в рост»
Антиподом является Балашиха. Этот город, находящийся на менее престижном восточном направлении, активно развивается. «Что более важно, - отмечает Григорий Алтухов, что делается это в соответствии с единой концепцией, которая предусматривает строительство целых микрорайонов с собственной инфраструктурой и граничащих с лесными массивами. Город связывают с Москвой железнодорожная ветка, два шоссе, несколько автобусных маршрутов. Почти все новостройки города – многоэтажные монолитно-кирпичные дома. При этом средняя цена 1 кв. м здесь составляет всего около 76 тыс. руб., а отдельные предложения можно найти даже по 45 тысяч. Так что в перспективе инвесторы получат хорошую отдачу на вложенные средства».
Еще достаточно перспективным является вложение в города чуть более дальнего от Москвы пояса, ту же Апрелевку. «Можно вспомнить, как в 90-е годы были недооценены и впоследствии стремительно подорожали квартиры в самых окраинных районах Москвы, вроде Марьинского парка, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – Потом цена на них поднялась, и настала очередь дорожать Ближнему Подмосковью. Сейчас «волна» идет еще дальше, и в ближайшие год-полтора настанет пора подниматься ценам в городах, расположенных в районе 25 км от МКАД. Сейчас они существенно дешевле «ближних», причем практически двукратная разница в цене никак не компенсируется лишними 10-15 минутами езды на электричке».
Слишком дешево? Это подозрительно
Самые прибыльные варианты являются, увы, одновременно и самыми рискованными – это азбука рыночной экономики. В 90-е годы многие наши соотечественники получили довольно жесткий урок от «МММ» со товарищи – урок того, что не всему, что обещается, нужно верить. Справедливы правила безопасности и на рынке недвижимости – особенно подмосковном.
«В Московской области, в отличие от Москвы, достаточно велика доля небольших строительных компаний, портфель проектов которых состоит из 1-2 объектов, - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». – Такие компании, конечно, значительно более уязвимы к различным рыночным рискам – например, повышению ставок по банковским кредитам. Инвестору необходимо очень внимательно отнестись к этому и не вкладывать средства в квартиры, цена которых подозрительно низкая».
Еще одну рекомендацию, к которой определенно стоит прислушаться, дает Марина Акимова («Ярт Девелопмент»). По ее мнению, следует приобретать только те объекты, оформление которых проводится в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ от 1 апреля 2005 года). Там прописаны очень существенные гарантии для покупателей, и тот факт, что строительная компания готова исполнять все требования этого закона, много говорит о ее надежности.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Подведем итоги. Покупать квартиры «для жизни», лучше всего ближе к Москве. Однако вряд ли стоит ждать, что купленная вами квартира через год-два взлетит в стоимости – она и так уже находится на высокой ценовой точке. Зато волна подорожания может пойти за 25-м километром от столицы. Будущим инвесторам стоит присмотреться к Среднему и Дальнему Подмосковья.
Владимир Абгафоров

http://www.realto.ru/