Обзор московского рынка недвижимости по итогам ноября 2008 года

Если октябрь оказался для московского рынка недвижимости переломным месяцем, в течение которого многолетний рост цен неожиданно для многих сменился падением, то ноябрь был вполне предсказуемым. Тенденция к снижению цен на московскую недвижимость приобрела в ноябре уверенные очертания, причем практически во всех сегментах рынка. И если обратиться к летним прогнозам аналитического центра www.irn.ru, например, к статьям «Обзор московского рынка недвижимости за август 2008 года» и «Недвижимость в Москве – будет ли рост цен бесконечным», то становятся понятны фундаментальные причины произошедшего разворота рынка. А, следовательно, снижение цен в октябре-ноябре этого года – не временное явление и не сезонная заминка, а только начало серьезной и продолжительной коррекции рынка недвижимости в Москве.

В цифрах итоги ноября выглядят одновременно и внушительно и скромно. Так еженедельный индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, потерял с 1 ноября по 1 декабря почти 5%, снизившись с отметки в 6.068 до 5.770 пунктов. Такими темпами цены на квартиры в Москве падали только в 1998-1999 годах после дефолта. Столь быстрый и существенный разворот московского рынка недвижимости вниз сейчас примечателен еще и потому, что всего 2 месяца назад большинство специалистов и покупателей квартир просто не верили, что цены на столичную недвижимость могут когда-нибудь упасть, и тем более так скоро.

Изменение среднего значения индекса стоимости жилья в ноябре к аналогичному показателю в октябре, то есть, фактически, с 15 октября по 15 ноября, оказывается скромнее – 2,3% падения. Это говорит о систематически нарастающих с каждой неделей темпах снижения цен на жилье, что хорошо видно на еженедельном графике стоимости московских квартир. Также скромнее выглядит и снижение рублевых цен на квартиры за счет постепенного роста курса доллара. По статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, средняя цена московского квадратного метра в рублях потеряла за ноябрь около 5.000 рублей и снизилась с уровня в 164,4 до 159,3 тысяч рублей или примерно на 3%.

Но скромными цифры за ноябрь выглядят по иной причине. Несмотря на то, что большинство продавцов пока продолжают придерживаться прежних цен, реальная продажа квартир по ним оказывается практически невозможной. По информации аналитического центра www.irn.ru и неоднократным заявлениям риэлторов величина дисконта, необходимая сейчас для продажи жилья в Москве составляет уже порядка 15%-25%, а в отдельных случаях может оказаться и больше. Примечательно, что скидки на новостройки до 25% стоимости появились уже и у ведущих застройщиков. Поэтому неявная коррекция цен, уже сформировавшаяся на рынке, по сути, куда больше тех 5%, которые пока регистрирует статистика.

Все это означает, что в ближайшее время индекс стоимости жилья может довольно быстро потерять еще дополнительные 15% коррекции, уже существующей в неявном виде. По сути, в нынешних условиях падение индекса стоимости будет отражать уже не столько снижение самих цен на квартиры, сколько увеличение доли продавцов, отказывающихся от старых ценников и переходящих на новое ценообразование в недвижимости. По мнению сотрудников аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отказ от старых цен произойдет отчасти до нового года, а в большей степени – по прошествии новогодних праздников, ближе к концу января. Тогда станет окончательно ясно, что возврата к докризисным ценам на недвижимость в обозримом будущем быть уже не может, и нужно ориентироваться на новую реальность.

Другими словами, за ближайшие 2 месяца – декабрь и январь – статистические показатели у всех аналитиков и обозревателей рынка недвижимости с большой вероятностью потеряют порядка 15%, т.е. примерно по 7% в месяц, по сути, отражая ту коррекцию цен, которая уже имеет место. При этом, гораздо более медлительным в переходе на новые цены традиционно будет сегмент жилья бизнес-класса и элитных квартир. Так и по итогам ноября дорогие классы жилья и престижные районы центра Москвы еще остаются в небольшом плюсе или в нуле.

Однако следует отметить, что если при легких стагнациях, как в 2004 и 2007 годах дорогое жилье обычно не теряло в цене и проявляло устойчивость, то при нынешней ситуации, куда более серьезной и имеющей общеэкономический характер, элитная недвижимость уже не застрахована от потерь. Но это в большей степени относится не к уникальным элитным объектам, которых в Москве единицы, а к псевдоэлитной недвижимости, имеющей те или иные изъяны, но по стоимости приравненной к элите.

Также следует отметить, что снижение цен на жилье в Москве, которое происходит сейчас и, по всей видимости, будет продолжаться в обозримом будущем, окажется неравномерным для разных квартир. При среднем падении цен на 20%-30% одни квартиры могут потерять не более 10%-15% стоимости, а другие – до 50% и более. Причем в сложившихся условиях это зависит даже не от класса жилья, а от самой квартиры и, что немаловажно – ее начальной цены.

Не секрет, что последнее время на рынке было (и остается) немало предложений с завышенной ценой. Нередко продавцы квартир назначали цены «на вырост», рассчитывая, что растущий рынок постепенно дотянется до желаемого уровня. Однако рынок изменил направление движения, и те цены, которые были неадекватно завышены даже для докризисного периода, теперь обладают наибольшим потенциалом для провала. Проще говоря, сейчас основным критерием устойчивости является адекватное соотношение цены и качества объекта, как это и должно быть на нормальном сбалансированном рынке. А период, когда даже хрущевские пятиэтажки по цене тянули на элитное жилье, рано или поздно должен был уйти в прошлое.