Большая коммерческая распродажа

К весне 2009 года коммерческая недвижимость в Украине может подешеветь на 70–80%. Девелоперы под угрозой банкротства будут вынуждены распродавать по дешевке свои объекты.
В 2008 году совокупный объем инвестсделок купли-продажи коммерческой недвижимости в Украине по сравнению с 2007-м уменьшится на 25% и составит не более $400 млн, прогноз CB Richard Ellis.
 
Такая же тенденция прослеживается и в Европе. К примеру, в III квартале 2008-го в Великобритании, Германии и Франции было продано офисных и торговых центров на сумму EUR11,4 млрд, что на 74% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
 
Снижение спроса обусловлено уходом с рынка игроков, инвестирующих заемный капитал. Единственное отличие: в Европе проблемы в банковском секторе начались примерно на полгода раньше, нежели у нас. Следовательно, в Украине офисы, торговые центры и склады в дальнейшем будут дешеветь более быстрыми темпами, чем на Западе. Уже в этом году средняя сумма сделки в Украине снизилась на 20–30%.
 
У экспертов нет единого мнения относительно объемов сделок в предстоящие 6–12 месяцев. К примеру, Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости украинского офиса Colliers International считает, что стоимость объектов снизится, но за счет большего количества сделок объем рынка не будет значительно отличаться от нынешних показателей. Сергей Тумасов, директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions, прогнозирует, что в ближайшие 4–6 месяцев количество контрактов на рынке недвижимости будет «очень незначительным, практически равным нулю».
 
Заманчивое предложение
 
Коммерческая недвижимость дешевеет не только из-за отсутствия спроса. Этой осенью многие украинские девелоперы распродавали активы, чтобы погасить задолженность перед финучреждениями и получить средства на развитие объектов с высокой степенью готовности.
 
«Девелоперам очень сложно договориться с банками о рефинансировании или пролонгации займов по своим обязательствам», — поясняет действия продавцов Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик».
  
Пока на продажу выставляются объекты, которые не приносят доход собственникам. В основном это земельные участки с готовым проектом. Правда, сейчас их сложно продать даже с большим дисконтом. «Большинство инвесторов рассматривают земельные участки как наименее привлекательные активы, поскольку для реализации таких проектов необходимы длинные деньги», — уточняет Аркадий Вершебенюк.
 
Впрочем, девелоперы все чаще предлагают и готовые объекты, правда, пока только те, чья доходность падает. К таким, например, относятся офисы — сегодня наблюдается отток арендаторов из профессиональных бизнес-центров или сокращение занимаемых ими площадей. Торговые объекты продаются в последнюю очередь, поскольку все еще пользуются спросом у арендаторов.
 
Скидка на кризис
 
Многообразие предложений не повлияло на покупательскую активность. Из-за отсутствия у потенциальных инвесторов свободных средств, спрос на коммерческую недвижимость в Украине по-прежнему низкий; застройщикам и разработчикам все чаще приходится снижать цены.
 
«Продавать активы девелоперов вынуждают обстоятельства: поиск финансирования для другого проекта, необходимость погашения кредита и пр. Поэтому стоимость проекта сегодня зависит не от характеристик объекта, а от срочности и величины проблем продавца. Как правило, стартовая цена на 20–30% ниже, чем докризисная, но в процессе переговоров и она может упасть в два раза», — рассказал Контрактам Сергей Тумасов.
 
«Хороший земельный участок с выгодным месторасположением в черте города, с готовым проектом офисного центра и со всеми разрешениями на строительство уже можно купить на 25–30% дешевле, чем до кризиса, — уточняет Артем Новиков. — Скидка на готовые объекты достигает 10–15%. Жилой объект можно приобрести по цене на 30–45% меньше, чем в  начале года».
 
На дно
 
По наблюдениям Артема Новикова, пока украинский рынок коммерческой недвижимости еще не достиг дна. Высокая рентабельность девелоперского бизнеса в 2005–2007 гг. позволила крупным украинским разработчикам накопить значительные средства. Правда, большая часть из них была инвестирована в перспективные участки и проекты. Надеясь на улучшение финансовой ситуации в 2009-м, компании с небольшой долговой нагрузкой продолжают придерживать объекты.
 
«К началу нового строительного сезона резервы иссякнут, а заемные ресурсы при этом могут оставаться дорогими. Таким образом, в феврале—марте девелоперы и застройщики станут сбрасывать по минимально возможной цене все те участки и объекты, которые не могут освоить», — прогнозирует Артем Новиков.
  
Эксперты не советуют потенциальным покупателям инвестировать в подешевевшую коммерческую недвижимость в данный период — через три-четыре месяца цены значительно снизятся, а предложение вырастет.
 
«Лучшая стратегия на сегодняшний момент — следить за ситуацией на рынке и ждать. Покупать активы можно, если они существенно недооценены и предлагаются за 20–30% от докризисной стоимости», — советует Сергей Тумасов.
 
«Потенциальные покупатели активов есть. У этих людей достаточно неплохое понимание цикличности рынка недвижимости и его привлекательности в средней и долгосрочной перспективе, — уверен Аркадий Вершебенюк. — 99% проектов, строительство которых не начато, в период кризиса будет заморожено. Те, кто приобретет недостроенные объекты, окажутся в выигрыше, когда рынок начнет расти».
  
По оптимистическим прогнозам экспертов, рост цен на коммерческую недвижимость возобновится уже летом 2009-го. По расчетам Сергея Тумасова, рынок достигнет дна к концу весны следующего года, после чего начнется постепенный, очень медленный рост. «Если кредитные ставки не уменьшатся или вырастут, то весной 2009-го будет продаваться много объектов по очень привлекательным ценам. Но из-за отсутствия свободных средств практически никто покупать их не будет, — не согласен с коллегой Артем Новиков. — Даже крупные финансово-промышленные группы, имеющие денежные ресурсы, не будут спешить с покупкой готовых объектов, поскольку их доходность в условиях дефицита ликвидности может снижаться».
 
Эксперты отмечают, что многие иностранцы уже не хотят инвестировать в рискованную украинскую экономику. Хотя Артем Новиков считает, что кризис открывает возможности для новых игроков. Например, для компаний, которые планировали выйти на украинский рынок недвижимости, но не могли этого сделать из-за дефицита и дороговизны участков. У них появится возможность купить привлекательные проекты в крупных городах страны.
 
Ставки растут
  
С ростом инфляционных и инвестиционных рисков увеличилась ставка капитализации объектов, которая используется для расчета его стоимости (коэффициент, на который делится годовая прибыль). «Иностранные компании, которых на украинском рынке сегодня единицы, рассматривают проекты минимум при ставке 12–14%, отечественные — 17–24%. Год назад объекты покупали по более выгодной для продавца ставке — 9–13%», — говорит Артем Новиков.
 
$135 млн (заплаченные казахской Евразией за столичный БЦ «Айсберг») надолго останутся рекордом для украинского рынка
 
На Западе тенденция увеличения ставки капитализации началась еще раньше. В Центральной и Восточной Европе коэффициенты растут с I кв. 2008-го. В некоторых странах они уже повысились на 0,75–1,5 п. п. В Великобритании, Франции, Германии, Испании и Италии они выросли еще в III—IV кварталах 2007 года. «Сегодня средняя ставка капитализации в офисном сегменте упомянутых пяти стран Европы варьируется в пределах 4,85–5,75%, в то время как год назад она колебалась в диапазоне 3,60–5,25%», — отмечает Сергей Сергиенко, управляющий партнер консалтинговой компании CB Richard Ellis в Украине.
 
ЭКСПЕРТиза
 
Сергей СЕРГИЕНКО, управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине
 
Падение объемов инвестсделок в Украине вызвано уменьшением их количества или удешевлением активов?
 
— По итогам этого года сделок будет больше, чем в 2007-м, — не менее десяти, но средняя сумма покупки значительно уменьшится: $33 млн по сравнению с $90 млн в прошлом году. Однако нужно учитывать, что 2007-й был рекордным и по количеству, и по сумме сделок, общий объем которых составил около $530 млн. К примеру, в прошлом году были проданы БЦ «Айсберг» (за $135 млн) и ТЦ «Глобус» (за $215 млн) — самые дорогие в истории украинского рынка сделки в офисном и торговом сегментах. В нынешнем году мы не зафиксировали ни одного контракта, сумма которого превышала бы $100 млн. Это объясняется не только неблагоприятной конъюнктурой, но и тем, что большое количество качественных и дорогих объектов уже продано.
 
В 2009-м можно ожидать активизации сделок с коммерческой недвижимостью: на продажу будет выставлено много активов, и у потенциальных покупателей появится существенный выбор. Но сегодня возможностей и желания вкладывать деньги у потенциальных инвесторов гораздо меньше, чем ранее.
 
В этом году на продажу было выставлено больше объектов, чем в прошлом?
 
— Да. Но чаще всего продавцы предлагали недострои, под которые взят кредит, — у компаний нет средств на завершение строительства. Также выставлялись на продажу не приносящие доход объекты — земельные участки с проектом или без. В целом на продажу выставляется все подряд — существующее предложение даже трудно каким-то образом сегментировать.
 
Рост числа продаваемых объектов — следствие распродажи непрофильных активов девелоперами, которые ищут средства на погашение банковских кредитов?
 
— На продажу выставляются не столько непрофильные проекты, сколько менее интересные для конкретных компаний активы, перспективу развития которых девелопер представляет себе не очень четко. В основном их продают по двум причинам. Первая — из необходимости погасить кредит во избежание лишения прав собственности на этот или другие активы, то есть конфискации банком заложенного имущества, поскольку иногда кредит в $10 млн способен «убить» объект стоимостью $100 млн. Вторая — для привлечения операционных средств на достройку уже начатых проектов.
 
Насколько стоимость выставляемых на продажу активов меньше, чем год назад?
 
— Квадратный метр в бизнес-центре с 50%-ной готовностью до кризиса оценивался в $5–6 тыс. (при форвадной сделке; за полезный метр площади завершенного проекта). Сегодня, если владелец не может продолжить строительство, такой объект обойдется в $2–2,5 тыс. за квадрат.
 
Падение денежного объема рынка происходит хотя бы потому, что цены были завышены изначально. Кроме того, если в конце прошлого — начале нынешнего года еще можно было получить кредит на покупку недвижимых активов, то сейчас финансирования практически нет. Более того, самих покупателей стало меньше, а те, кто остался, особо не спешат делать серьезные вложения, поскольку рассчитывают на дальнейшее снижение цен. Они хотят зайти на рынок тогда, когда цены будут бросовыми, т. е. кризисными, т. е. за недострой будут просить сумму, равную вложенным в него средствам.
 
Год назад объекты продавались с 9–10%-ной ставкой капитализации. А сейчас?
 
— Теоретически ставка существенно возросла: на 4–8 п. п. в зависимости от качества объекта и надежности дохода. Это вызвано преобладающими ожиданиями снижения стои-мости аренды. Но по ставке капитализации продаются только генерирующие доход объекты (таких сделок не было с лета). В период кризиса они практически не будут выставляться на продажу, поскольку девелоперы не готовы дешево продавать объекты с положительным денежным потоком.
 
Недострои сейчас оцениваются по-разному: из расчета остаточной стоимости через дисконтирование либо ориентируясь на сумму собственных вложений в проект ко дню продажи плюс, возможно, символическая премия продавцу.
 
В наихудшем случае цена продажи проекта, под который взят кредит, пропорциональна величине кредитных обязательств. Иногда выгоднее продать объект по стоимости кредита, списав вложенные средства и усилия, чтобы не иметь истории банкротства… Все зависит от конкретных условий сделки.
 
Земля с проектом продается по цене квадратного метра здания, которое будет или может быть построено на этом участке, — стоимость зависит от стадии готовности разрешительной документации. До кризиса речь шла о цене в $1000 за будущий кв. м. Кризисный вариант — $300–400 за квадрат полусогласованного или согласованного проекта в хорошем месте.
 
Вы рекомендуете инвесторам, у которых есть свободные средства, покупать активы сегодня или еще подождать?
 
— Все зависит от проекта и условий приобретения. Тем не менее чаще мы рекомендуем инвесторам не покупать сейчас, а подождать более существенного падения цен в 2009-м — до 10–30% от докризисной стоимости объекта. Но важно не переждать в надежде на покупку хорошего/желаемого объекта по бросовой цене — хороших проектов все еще мало, и сделки в ближайшее время будут заключаться быстрее, чем раньше.