Московские высотки превращаются в миф

Как показывает практика, они могут стоять недостроенными десятилетия

Традиционно считается, что при снижении цен элитный сегмент страдает меньше всего. Однако, по всей видимости, этот кризис нанесет наибольший урон как раз по наиболее амбициозным проектам. И хотя пока власти Москвы стараются создать впечатление, что все заявленные ранее планы будут выполнены, формальные критерии говорят в пользу того, что судьба многих высотных зданий будет схожа с амбициозными проектами конца прошлого века. Многие из них так и остались незавершенными. Для того, чтобы ситуация изменилась, необходимы дополнительные инвестиции. Однако в области офисного строительства на фоне кризиса ожидать помощи как от частных инвесторов, так и от государства, скорее всего, не стоит. Таким образом, ввод новых офисных площадей в следующем году может оказаться в разы меньше, чем по итогам 2008 года. Но утверждать, что это однозначно приведет к росту цен в офисном сегменте Москвы, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, вряд ли возможно.

Первым признаком негативного сценария развития послужило сообщение, что Шалва Чигиринский замораживает строительство башни «Россия» в бизнес-комплексе Москва-Сити. Конечно, замораживание строительства признак еще далеко не достаточный для того, чтобы считать, что данный объект превратится в недострой. Однако развитие сюжета дало более веские поводы так думать. Буквально спустя несколько дней после того, как г-н Чигиринский сообщил, что замораживает строительство башни «Россия», средствам массовой информации (СМИ) стало известно, что Шалва Чигиринский продал основные свои девелоперские активы нефтяной компании Sibir Energy, одним из акционеров которой он является. Шалве Чигиринскому принадлежит 47% акций этой компании. Sibir Energy сообщила, что выплатит г-ну Чигиринскому $127 млн и еще $213 млн заплатит по долгам предпринимателя.

Следует отметить, что решение о покупке должно быть одобрено на общем собрании акционеров. При этом более 25% акций этой компании принадлежит зарубежным фондам, которые отнеслись к новой информации с явным неодобрением. При этом менеджмент Sibir Energy сообщил, что «решение приобрести активы Чигиринского в сфере недвижимости связано со стремлением Sibir Energy сохранить свою существующую структуру акционеров, тогда как по большинству кредитов Чигиринского наступили сроки платежей, а в связи с мировым финансовым кризисом стоимость активов г-на Чигиринского снизилась». Фактически это означает, что перед Чигиринским стоял выбор либо продавать акции Sibir Energy, либо продавать недвижимость. Продать последнюю в свете кризиса было бы гораздо труднее, чем акции нефтяной компании. Но на фоне кризиса продажа большого пакета акаций компании также может значительно снизить ее котировки на международных рынках, поэтому менеджмент компании предпочел подержать своего мажоритария. Однако после объявления о покупке недостроя акции Sibir Energy стали дешеветь, поэтому миноритарии вполне могут заблокировать решение руководства Sibir Energy, и в этом свете судьба башни «Россия» становится совершенно непонятной.

Конечно, 18% акций Sibir Energy принадлежит правительству Москвы, и при прочих равных оно могло бы поддержать г-на Чигиринского, однако речь идет не только о башне «Россия». Среди объектов недвижимости, которые должны быть переданы Sibir Energy, помимо башни «Россия» перечислены 2 московских (офисное здание класса А по Никитскому переулку, 5 и проект многофункционального комплекса в Митино), 2 питерских (проект многофункционального комплекса «Новая Голландия» и проект пассажа на Невском проспекте), и по 1 в Иркутске (проект многофункционального центра «Чайная фабрика»), Калининграде (земельный участок более 400 га) и Клину (земельный участок более 118 га). Рассчитывать, что московское правительство примет участие сразу во всех этих проектах, вряд ли реалистично.

Кроме того, у правительства Москвы появились собственные сложности в проекте Москва-Сити, которые вряд ли будут способствовать тому, чтобы помогать задолжавшему бизнесмену или достраивать бизнес-высотки. По данным депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, московское правительство намерено перенести сроки окончания строительства нового здания для московской администрации и парламента в Москва-Сити. Если раньше речь шла о конце 2010 года, то сейчас о конкретных сроках уже предпочитают умалчивать. «Сейчас найти инвестора, который бы построил небоскреб для городских властей, а затем отдал совершенно бесплатно 50% площадей им в пользование, найти чрезвычайно непросто», – объяснил депутат возникшие сложности «Интерфаксу». Следует отметить, что общий объем инвестиций, необходимых для строительства нового здания правительства Москвы и Мосгордумы в Москва-Сити, оценивается руководством Москвы примерно в $1,5 млрд.

При этом заявление депутата Мосгордумы вскоре опроверг первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин. «Это все пустые разговоры, на данный момент разрабатывается проектная документация, готов проект планировки, – цитирует руководителя стройкомплекса Москвы пресс-служба московской администрации. – Для того чтобы продолжить строительство, с территории застройки нужно вывести строения – это жилые дома, предприятия, офисы. Как только будет утвержден проект планировки, мы тут же приступим к строительству».

Однако вслед за депутатом Мосгордумы информацию о переносе сроков окончания строительства административных зданий Москва-Сити подтвердил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. По его словам, у здания мэрии, концертного зала, и ряда других инфраструктурных проектов Московского международного делового центра (ММДЦ) весьма туманное будущее. В итоге, по мнению главного архитектора города Москвы, одним из возможных решений в сложившейся ситуации может быть постановление правительства Москвы, по которому Москва-Сити будет сдаваться в строй не целиком, а отдельными полноценными частями меньших объемов по сравнению с изначально запланированными показателями.

И хотя, как передает РИА «Новости», по словам Александра Кузьмина, «все, что строится сейчас, будет достроено, а остальное под большим вопросом», заканчивать строительство застройщики будут только там, где уже была продана хоть какая-то часть площадей. Но даже по тем башням, где часть офисных площадей была продана, существует вероятность остановки строительства. Так, по словам главного архитектора города Москвы, «серьезное волнение вызывает судьба 2-3 башен». Однако назвать конкретные проекты отказался. Следует отметить, что член правления Mirax Group Ара Арамян уже заявил о возможном переносе сроков завершения строительства комплекса «Федерация». А банк ВТБ, купивший офисы в этом комплексе еще в 2005 году, отложил свой переезд в эту башню до конца 2010 года. Еще хуже выглядит ситуация с гостиницей Россия, по словам Александра Кузьмина на территории гостиницы «Россия» вместо новой современной гостиницы «может появиться небольшой скверик».

При этом строительство Москва-Сити останавливается не в первый раз. После 1998 года было завершено лишь строительство башни «2000» и моста «Багратион», а остальные проекты были заморожены до 2002 года. Однако тогда о строительстве речь еще не шла, все проекты были только на бумаге. Между тем, сейчас, по всей видимости, завершение строительства многих из уже стартовавших проектов может оказаться под вопросом. В то же время, по мнению некоторых экспертов, при простое более 3 лет высотные здания могут оказаться недостроенными уже по техническим причинам. Дело в том, что возведение высотных зданий в Москве всегда вызывало вопросы. В отличие от Нью-Йорка, где опорной точкой служат скальные породы, Москва стоит на грунтовых почвах. Часть проблем при строительстве Москва-Сити была решена тем, что возводить этот проект было решено с помощью свай. Грунт был вычерпан вплоть до известняковых пород, в которые уже стали вбивать сваи. Однако известняк – порода так или иначе мягкая, и в случае замораживания строительства возможны определенные просадки.

В качестве иллюстрации возможной перспективы для новых зданий Москва-Сити можно привести 2 амбициозных проекта конца прошлого века. Один из них – это строительство самого высокого в Европе деревянного здания – так называемый Дом Сутягина в Архангельске. Изначально здесь должны были быть расположены гостиница в 13 этажей, кафе и рестораны. Строительство началось вскоре после развала Советского Союза и было почти закончено в 1996 году, но здание так и не было завершено в связи с тем, что у главного подрядчика кончились деньги. Судебные разбирательства длились около 2 лет, а, пока здание стояло бесхозным, основное оборудование было расхищено. Восстановлением справедливости Николай Сутягин занимался вплоть до 2008 года. Однако, когда он уже был готов вновь возобновить строительство, независимая экспертиза установила, что дом подлежит сносу как опасный с точки зрения техники безопасности.

В то же время, Москва-Сити строится не из дерева. Поэтому более корректно сравнивать с башнями ММДЦ бизнес-центр «Зенит», расположенный по проспекту Вернадского, 82, высотой в 22 этажа и общей площадью около 100 тыс. кв. м, в которых планировалось разместить помимо офисных помещений отель категории 5 звезд, один из главных ресторанов Москвы и жилье. Стоит отметить, что бетон при строительстве этого здания использовался только для центров жесткости, а все остальные конструкции были выполнены из металла. Облицован бизнес-центр был полностью из синих зеркальных стекол. Таким образом, по технологии строительства данный бизнес-центр очень похож на комплекс Москва-Сити.

Строительство бизнес-центра «Зенит» началось в 1990 году и к 1995 году было почти завершено. Но, начиная с этого момента, в связи с финансовыми обязательствами застройщиков возник ряд судебных разбирательств, который был разрешен только в конце 2007 года тем, что здание перешло в собственность «Росимущества». Однако за это время все оборудование внутри здания было полностью разграблено. И теперь на достройку его требуется $50 млн. Однако, даже если здание не будет достроено, о его сносе речь не идет. В своем нынешнем статусе здание может простоять еще около 150 лет. Поэтому, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», после окончания кризиса весь образовавшийся офисный недострой, скорее всего, будет завершен.

В то же время, некоторые эксперты утверждают, что в связи с заморозкой ряда крупных объектов в сфере офисного строительства, может начаться новый рост цен. Но, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, подобные прогнозы на фоне финансового кризиса выглядят слишком оптимистично. Сокращение объемов ввода объектов в строй будет соответствовать спаду спроса на них. При этом даже сейчас, без учета ввода новых офисных площадей доля пустующих офисов превышает 10% от общего объема офисных помещений столицы. И, как и показывает мировая практика, это влечет за собой снижение цен. Таким образом, даже если в следующем году не будет введено в строй ни одного офисного здания, а кризисные явления не будут преодолены, роста цен на московские офисы ждать вряд ли стоит.