Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и прогнозы

Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации, начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового сегмента: современные торговые площади стали появляться не только в столицах и городах-миллионниках (перейти на сайт), но и практически во всех полумиллионниках и в менее крупных городах. Активно развивался гостиничный сегмент и формат многофункциональных комплексов. Меньше всего от кризиса пострадает сегмент стрит-ритейла и помещений свободного назначения, которые часто бывают пригодны к использованию в качестве объектов стрит-ритейла. Основная причина – небольшая площадь, которая в свою очередь определяет невысокую общую стоимость объектов. И тем не менее в этом секторе возможна коррекция цен вниз на 20–30%. Также несильно подешевеют офисные помещения низкого класса, которые будут пользоваться спросом в силу своих невысоких арендных ставок. Так, в офисах класса С и ниже коррекция цен возможна в пределах тех же 20–30%.

А вот офисы класса В ожидает более существенное падение спроса. Часть арендаторов могут уйти в подешевевшие бизнес центры класса А, ставки для которых станут сопоставимы с докризисными В, остальные – в более дешевый сегмент С. Таким образом, коррекция в офисах класса В может составить 30–40%, уровень вакантных площадей достигнет 15–20%. Что касается торговых и складских площадей – многое зависит от успешности проекта. ТЦ и логистические объекты в хороших местах и с грамотной концепцией будут по-прежнему пользоваться спросом арендаторов. А вот у менее удачных проектов возникнут существенные проблемы с заполняемостью, которые повлекут за собой столь же значительное сокращение арендных ставок: на складские комплексы – до 10–15%, на торговые – до 20–30%. Безусловно, для сверхуспешных проектов снижение будет минимальным, а неуспешные могут и полностью потерять арендаторов.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
– В течение первого полугодия 2008 года рынок продолжал активно развиваться – возрастал спрос на объекты офисной недвижимости со стороны западных инвестиционных фондов, которые привлекают инвестиции преимущественно в готовые объекты. Значимой тенденцией уходящего года стало значительное увеличение арендуемой площади. Одним из доминирующих направлений развития в 2008 году стало укрупнение проектов: из заявленных проектов более 50% обладают площадью свыше 200 тыс. кв. м. Продолжалась активная реорганизация промышленных зон (тенденция деиндустриализации). Начавшийся осенью 2008 года финансовый кризис довольно быстро внес серьезные коррективы в тренды движения рынка коммерческой недвижимости, и за пару месяцев он из активно растущего превратился в замирающий, наметились тенденции к падению: сворачиваются многие бумажные проекты и замораживаются строящиеся, сокращается число сделок во всех сегментах, снижается уровень платежеспособного спроса, а вслед за ним складываются тенденции к уменьшению ценовых показателей рынка во всех сегментах.
Уже сегодня понятно, что рынок коммерческой недвижимости ждут неизбежные корректировки: в течение 2009 года можно ожидать снижение ставок аренды от 15 до 50% по разным классам и сегментам. Вероятно, сильнее пострадают наиболее дорогие сегменты, а самым устойчивым к кризису окажется так называемый средний класс – офисы класса В, а также торговые сети формата "дисконт". Спрос существенно сократится, но рынок не замрет – сейчас наступает время арендаторов, когда впервые за долгие годы появится адекватный объем вакантного предложения, а собственники объектов станут, наконец, более лояльны к арендаторам и покупателям, предложив всевозможные скидки и дополнительные бонусы.
Евгений Гриханов, генеральный директор управляющей компании IQ Property Management:
– Рынок коммерческой недвижимости в течение последних лет начал переходить из начальной стадии в стадию становления, что охарактеризовалось более серьезным подходом к качеству и назначению объектов. Качественный анализ рынка обнаружил дефицит высококлассных площадей во всех сегментах – офисной, торговой, логистической, выставочной, гостиничной недвижимости – по всей России. Широкое распространение получил формат многофункциональных комплексов. В 2009 году на десятки процентов снизить арендные ставки придется тем владельцам, которые позиционировали свои объекты как проекты высокого класса (А и В), когда в реальности они не соответствовали этому уровню. Если в дополнение к этому проект содержал дополнительные риски, в частности связанные с месторасположением, то высока вероятность выставления его на продажу.
Такие прогнозы основаны на осознании того, что кризис вскрыл ряд проблем во всех сферах экономики. В недвижимости это отсутствие единых стандартов в классификации объектов и соответствующих классности параметрах объектов. Надо сказать, что в 2008 году рынок недвижимости перешел определенную черту зрелости и закрывать глаза на очевидные факты становилось все труднее. Полагаю, что кризис будет способствовать формированию цивилизованного рынка коммерческой недвижимости в России, что, безусловно, положительно скажется в будущем на коммерческих показателях проектов.
Андрей Бушин, генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость":
– В первом полугодии 2008 года мы наблюдали уверенный рост рынка коммерческой недвижимости. Затем ряд событий необходимо повлек за собой стадию стагнации, а затем резкий спад основных показателей. Такими образом, можно сделать вывод о том, что трудности на финансовом рынке негативно отразились на развитии сегмента коммерческой недвижимости в целом. Пока мы не можем с точностью прогнозировать, когда именно ситуация изменится в лучшую сторону. Однако среди положительных моментов стоит отметить то, что сегодня ввиду ряда причин существует отложенный спрос, благодаря которому рынок может впоследствии выйти примерно науровень докризисного периода.
Сейчас рынок коммерческой недвижимости перешел в стадию коррекции. Меняются основные показатели – структура и величина спроса и предложения, цены и арендные ставки, – а также "пул" основных игроков. Если же говорить в общем, то основная масса арендодателей уже снизила арендные ставки примерно на 10–20% от значений докризисного периода. В сложившихся условиях компании стараются оптимизировать собственные расходы. А это в свою очередь ведет к тому, что арендаторы будут уменьшать занимаемые площади вследствие сокращения штата, кроме того, снижение затрат может происходить и путем смены качества офиса. Стоит отметить, что точного прогноза относительно развития событий на рынке, пожалуй, пока нет. По самым оптимистичным прогнозам, ситуация может наладиться лишь к весне 2009 года.
Сергей Трофимов, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости "КРЕДИТ МАКС":
– В текущем году по коммерческой недвижимости было установлено увеличение свободных площадей и уменьшение спроса. Ожидаемый прогноз снижения арендной ставки – в размере 10–15% по классу А от цены на сегодня. По классу В ожидается уменьшение в размере до 10% от текущей арендной ставки. По торговым помещениям можно прогнозировать цены от 450 до 800 долларов за кв. м/год от Садового кольца до МКАД. В ЦАО – арендные ставки от 1000 до 1400 долларов за кв. м/год, соответственно, снижение по данному сегменту планируется в размере 20–40%.
Прогнозируется дальнейшее уменьшение спроса на покупку дорогой недвижимости, а именно класса А и торгово-развлекательных центров. Ожидается смещение спроса на более оптимальные цены и крупные дисконты. На объекты стоимостью менее 1 000 000 долларов, цены, скорее всего, удержатся на том же уровне. Цены на коммерческую недвижимость класса А составят от 8000 до 10000 долларов за кв. м, класса В – от 5500 до 7000 долларов за кв. м, класса С – от 3500 до 4500 долларов за кв. м.
Илья Леонидович Шкоп, директор агентства недвижимости "Собственник":
– Сегодня цены на коммерческую недвижимость идут вниз. В 2009 год рынок войдет с полным отсутствием спроса. Однако его восстановление начнется уже к лету 2009-го. Будучи самым ликвидным сегментом рынка недвижимости, небольшие магазины и офисы (до 300 кв. м) достигнут своего "дна" уже в мае–июне. Потому что к этому времени большинство собственников помещений, чтобы хоть как-то держаться на плаву, пойдут на снижение цен. Рынок наполнится предложением коммерческой недвижимости, как по аренде, так и по продаже. Уже сегодня малочисленные сделки проходят с дисконтом 25–30% от летней цены, местами опускаясь на 40%.
К концу декабря ставки предлагаемых к аренде офисов и магазинов в целом по рынку снизились на 10%. Предложения по продаже также опустились где-то на 6–10%. В то же время на рынке есть уже около 10% предложений по аренде с ценой на 20–40% (!) ниже лета 2008. Этого количества достаточно, чтобы полностью удовлетворить небольшой спрос. Данный факт определяет судьбу рынка в 2009 году. Что касается продажи, то предложений с ценой на 20–30% ниже летней всего 2–3%. Пока их днем с огнем не найти. Владельцы не спешат продешевить. Правда, спрос и тут соответствует предложению. Фактически происходят сделки с 25–30%-ным дисконтом. С весны начнет потихоньку возобновляться спрос на аренду коммерческой недвижимости, не связанный с поиском "где подешевле". А с лета, с расширением банковского кредитования, появится ощущение "дна" и в сегменте покупки. Таким образом, лето 2009 станет, скорее всего, поворотной точкой для небольшой коммерческой недвижимости. Что же касается объектов по 1000 метров и более, то по очевидным причинам спрос на их аренду и покупку вернется несколько позже.

Наталья Волкова