Цены на недвижимость – кризис жадности!

В последнее время вопрос "Что будет с ценами на недвижимость?" стал очень популярным. Немудрено, ведь по данным "Городского ипотечного банка", в первом полугодии 2008 года в России было выдано более 170 000 ипотечных кредитов.

   Если предположить, что за все время существования в России ипотеки было выдано 700 000 ипотечных кредитов, то получается, что 0,5% населения, включая стариков и детей, сейчас находятся в крайне напряженном состоянии. Ведь большая часть людей брала кредиты совсем недавно, когда цены на недвижимость резко выросли. Они вполне могут оказаться в ситуации, когда стоимость их квартиры окажется ниже, чем задолженность по кредиту.

Сразу вспоминается, как в октябре 2008 года "РосЕвроБанк" разослал клиентам письмо, в котором предложил досрочно погасить до 15 ноября 30% от суммы ипотечного кредита. Как тогда возмущались такому решению банка все, кому не лень. Надеюсь, сейчас критикам становится понятно, что "РосЕвроБанк" был абсолютно прав.

Но снижение цены на недвижимость не единственная проблема заемщиков. Во время экономических кризисов растет безработица. В России этот процесс уже, что называется, "пошел". Безработный не может обслуживать ипотечные и все прочие кредиты, потому что с потерей работы он теряет источник своих доходов. На конференции "Российский банковский сектор: ответы на глобальный вызов" представитель "Альфа-Банка" продемонстрировал график динамики просроченной задолженности по кредитам в периоды кризисов в странах развивающихся рынков в период с 1960 года по 2000 год. Просрочка по кредитам во время кризиса вырастает с 3% до 10% от кредитного портфеля.

Если допустить классическое развитие событий во время кризиса, то случится следующее: после того, как заемщик перестает платить по ипотечному кредиту, банк выставляет квартиру, бывшую у него в залоге, на продажу. Банк заинтересован в быстром получении денег, поэтому квартира будет продаваться "по любой цене". Возможен вариант, когда сам заемщик обратится к банку с предложением продать квартиру. Цена продажи в этом случае будет больше, чем в первом варианте, но все равно далека от оптимальной.

В любом случае увеличивающееся предложение залоговых квартир на фоне снижающегося во время кризиса спроса будет сильно давить на цены в сторону их дальнейшего снижения. Кроме того, в случае, если залоговая квартира является единственным жильем семьи, взявшей ипотечный кредит, неизбежны социальные проблемы. Так, во время "Великой депрессии" в США в 1929-1933 годах по Америке скитались тысячи бездомных семей, выселенных из своих домов, купленных в кредит. Поэтому российское государство уже предложило банкам с пониманием подойти к вопросу о временной неплатежеспособности заемщиков по кредитам. Прислушаются ли к просьбе государства банки – зависит от степени тяжести разворачивающегося в России экономического кризиса.

Итак, с прискорбием приходиться констатировать, что на рынке недвижимости в России надулся классический пузырь. Это хорошо видно на графике цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, построенном аналитической группой Г. М. Стерника. Рост цен на недвижимость в Москве в 2 раза со второй половины 2002 года по июль 2004 года (за 2 года) и в 2,5 раза со второй половины 2005 года по январь 2007 года (за 1,5 года) трудно обосновать объективными экономическими причинами. Доходы населения такими темпами тогда не росли, ВВП России тоже. Зато, если наложить график цен на недвижимость на график цен на нефть, то причины роста первой в России становятся понятны. На эту связь еще в 2007 году указывала депутат государственной думы РФ Оксана Генриховна Дмитриева.

Цены на нефть снизились с июля 2008 года в 3 раза. На сколько снизятся цены на недвижимость? Мнения сильно разнятся, что неудивительно. Многое зависит от степени заинтересованности эксперта в высоких ценах на недвижимость. Еще недавно строители пытались всех уверить, что недвижимость не станет дешевле, и даже рассылали по СМИ письма с обоснованием дальнейшего роста цен на недвижимость. В декабре с разницей в неделю в редакцию Банковского портала FinNews.ru поступило 2 аналитических обзора: "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы" от Сбербанка и "Жилая строящаяся и рентная недвижимость – долгосрочный потенциал роста" от управляющей компании "Арсагера".

По настоящему аналитическим можно назвать только обзор Сбербанка, несмотря на то, что в сопроводительном письме к обзору "Арсагеры" утверждалось, что "следует отметить непрофессиональные исследования ряда аналитиков, в частности Сбербанка России, качество которых не выдерживает никакой критики. В рамках нашей компании за такой материал было бы стыдно даже практикантам".

Однако, мне кажется, что именно обзор "Арсагеры не выдерживает никакой критики. В нем утверждается, что в 2009 году рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге составит 3,6%, в 2010 году – уже 52,1% (!), в 2011 году – еще 40,3% (!). В конце 2011 года цена квадратного метра на первичном рынке по мнению сотрудников (именно сотрудников, потому что аналитиками авторов обзора назвать нельзя) "Арсагеры" должна составить 164 207 рублей (5 589 сегодняшних долларов), на вторичном рынке – 188 838 рублей (6 427 сегодняшних долларов). Такой поистине впечатляющий результат можно объяснить лишь крайне избирательным видением и весьма произвольным обращением с фактами сотрудников "Арсагеры".

Так, при прогнозе предложения недвижимости на первичном рынке они исходят из существования экономического кризиса, в результате которого строительные компании значительно уменьшат ввод нового жилья (с 2,6 млн кв. м. в 2007 году до 1,5 млн кв. м. в 2011 году). А вот при оценке спроса на недвижимость на первичном и вторичном рынке экономического кризиса для сотрудников "Арсагеры" не существует. Текущее полное исчезновение спроса они связывают всего лишь с эффектом отложенного спроса в ожидании низких цен, как это было в 2005 году. Полностью игнорируется быстрый рост безработицы и снижение зарплат.

Практически полная остановка ипотечного кредитования абсолютно не принимается в расчет - ведь на ипотеку приходится всего каких-то незначащих 18% сделок с недвижимостью. Поэтому с точки зрения сотрудников этой управляющей компании проблемы в российской банковской системе никак не повлияют на снижение спроса на недвижимость. В "Арсагере" ожидают, что спрос на недвижимость выплеснется на рынок уже в 2009 году, что и приведет к росту цен, указанному выше.

Более оторванного от реальности обзора мне не приходилось читать с 1998 года. Впрочем, низкое качество анализа характерно для сотрудников "Арсагеры". Так, 5 сентября 2008 года директор по корпоративным отношениям "Арсагеры" Евгений Чистилин утверждал, что "Сейчас отличный момент купить акции, стоимость которых на сегодняшний день существенно занижена". С тех пор индекс РТС упал с 1 469,15 (на 5 сентября) до 631,89 (на 31 декабря) или в 2,3 раза. То есть те, кто послушался советов "Арсагеры" и купил в начале сентября российских акций, на сегодня потеряли больше половины начальных вложений. Оптимистам, утверждающим, что купленные сейчас акции через 2-3 года вырастут в цене и принесут прибыль, рекомендую ознакомиться с графиком "Индекса РТС", "Индекса Nikkei 225" и "Индекса Dow Jones". Российским акциям потребовалось 6 лет после 1997 года, чтобы восстановиться до докризисного уровня цен. Японские акции после 1980 года не восстановились до сих пор. А ведь прошло уже 18 лет. Индекс Dow Jones после "Великой депрессии" восстанавливался 25 лет.

Складывается впечатление, что аналитики в "Арсагере" отсутствуют совсем. Возможно, что так оно и есть на самом деле. Ведь на растущем рынке они были не нужны, потому что в цене росли абсолютно все активы – и хорошие, и плохие. Столь же возможно, что специалисты управляющей компании исполняют заказ руководства по привлечению новых клиентов и удержании старых. Управляющая компания "Арсагера" занимается закрытыми ПИФами недвижимости и открытыми ПИФами акций. Падение цен на недвижимость и акции приводит к потере денег клиентами компании. Вот и пытается "Арсагера" убедить всех в неизбежности дальнейшего роста цен на недвижимость и акции, чтобы предотвратить отток существующих клиентов, а заодно привлечь новых клиентов.

Обзор Сбербанка на этом фоне выглядит просто фундаментальным. Я не буду расписывать все его достоинства, а сразу перейду к выводам. "Прогноз динамики цен на 2009 году построен на предположении о том, что пузырь на рынке жилья лопнет", - говорится в обзоре. Банк рассматривает два возможных сценария. В базовом сценарии годовой рост реального ВВП составляет 2,5-3,5%, инфляция – около 11%. Курс рубля к доллару постепенно снижается до 30 рублей за доллар. В стрессовом сценарии наблюдается стагнация ВВП или его спад максимум до 2,5% в год, темпы инфляции несколько выше, чем в предыдущем, и девальвация рубля к доллару – значительно глубже. В базовом сценарии Сбербанк прогнозирует в 2009 году снижение цен на недвижимость в Москве в долларах по сравнению с 3-м кварталом 2008 года на 46,6% на первичном рынке и на 37,4% на вторичном рынке. В стрессовом сценарии банк прогнозирует снижение цен на 59,6% на первичном рынке и на 50,6% на вторичном рынке. Для России в целом цены на недвижимость в долларах снизятся по базовому сценарию на 24,8% на первичном рынке и на 24,9% на вторичном рынке. В стрессовом сценарии цены снизятся на 41,8% на первичном рынке и на 40,4% на вторичном рынке.

Однако мне кажется, что Сбербанк оптимистично оценивает будущее снижение цен на недвижимость. Уже давно раздавались голоса, что рынок недвижимости в России сильно перегрет, что за деньги, вырученные от продажи убогой двухкомнатной хрущевки в непрестижном районе Москвы, можно купить большую квартиру в крупном европейском городе или целый дом в пригороде и еще останутся деньги на безбедную жизнь в течение нескольких лет. В июле-августе 2008 года был практически пик цен на российскую недвижимость и больше мы таких цен никогда не увидим. По крайней мере, в деньгах 2008 года.

Цены на нефть в настоящее время упали до уровня 30-50 долларов за баррель, на котором они находились в 2004-2005 годах. Скорее всего, весь 2009 год они будут находиться в диапазоне 20-60 долларов за баррель, а средняя цена – в районе 35-40 долларов за баррель. Исходя из зависимости цен на недвижимость от цен на нефть, можно было бы ожидать падения цен на недвижимость до уровня 2004-2005 годов – 2 000 долларов за квадратный метр в Москве и 1 100 долларов за квадратный метр в Санкт-Петербурге по графику Г. М. Стерника, и до 700 долларов за квадратный метр в целом по России. То есть в 2,5-3 раза. Однако в реальности снижение цен на недвижимость может оказаться еще большим из-за снижения доходов населения и замораживания ипотечных программ российскими банками. В нижней точке кризиса через несколько лет цены вполне могут опуститься до уровней 1999 года – 700 долларов за квадратный метр в Москве и 300 долларов за квадратный метр в Санкт-Петербурге.

Кто-то может сказать, что это невозможно. Что жилье в России в основном покупалось для проживания, а не для инвестиций. Что люди, купившие жилье для проживания, не будут его продавать, чтобы через несколько лет купить в несколько раз дешевле. Я не буду рассказывать всю экономическую теорию о движении цен под влиянием баланса спроса и предложения. Однако те немногие (о которых я написал в самом начале статьи), кто в ближайшем будущем окажутся не способны расплачиваться по взятому ипотечному кредиту, плюс инвесторы на рынке недвижимости, плюс банки, плюс строители, то есть все те, кому по тем или иным причинам необходимо срочно продать недвижимость по текущей цене, вполне могут опустить цены на любой уровень. И, кстати, на этом уровне цены могут находиться очень долго.

И еще. Причиной мощного базового спроса на жилую недвижимость в России в обзоре "Арсагеры" называется неудовлетворенная потребность населения в жилье. В доказательство этого утверждения приводится показатель количества жилой площади на человека по состоянию на 2007 год в России (21,5 кв. м), который сравнивается с аналогичным в Европе (40 кв. м) и в США (70 кв. м).

Однако почему-то не принимается в расчет то обстоятельство, что 20% российского жилого фонда сдается в аренду. В обзоре признается, что "основной объем арендодателей – это физические лица, сдающие в аренду лишнюю квартиру, не используемую под свои нужды". То есть на самом деле в России уже сегодня существует значительный объем "лишнего" жилья. А двукратное превышение количества жилой площади, приходящегося на человека, в Европе по сравнению с Россией означает всего лишь то, что в Европе значительно больше такого "лишнего" жилья по сравнению с Россией.