Согласно проведенного исследования Colliers Investment Services Group, инвесторы рынка недвижимости рассматривают 2009 год с явным консерватизмом и осторожностью, ожидая стабилизации не ранее конца 2009 года. Несмотря на всеобщее желание более ликвидного рынка, инвесторы сходятся во мнении, что объемы сделок увеличатся не раньше 3 квартала 2009 года.
Результаты исследования Colliers International показывают, что 22 процента инвесторов планируют активные приобретения в первой половине 2009 года, однако подавляющее большинство - 78 процентов - не рисковали бы возвращаться на рынок до начала второго полугодия. Мнением большинства руководит ряд опасений, основным из которых является дефляция коммерческой недвижимости, - многие инвесторы верят, что тенденции снижения стоимости сохранятся и в следующем году. Замороженные кредитные рынки – еще один стресс-фактор, который вывел многих инвесторов «из игры», и привел к тому, что инвесторы стали бережно хранить свой капитал до открытия рынков заемного капитала. С другой же стороны, продавцы остаются безучастными, воздерживаясь от продаж по сегодняшним ценам.
"Даже при наличии значительной монетарной и фискальной мотивации, исходящей от политически влиятельных организаций США, включая историческое событие «Fed rate cut» (понижение процентной ставки федеральных фондов (Fed Funds Rate), устанавливаемой ФРС США), банковскому сектору нанесен существенный урон, что существенно снизило аппетиты относительно выдачи займов" отметил Боб Пинкард, Председатель Правления Colliers Pinkard. "Процесс быстрого погашения займов путем распродажи активов (deleveraging) набирает обороты и распространится на все виды активов, рынок коммерческой недвижимости США - не исключение".
Однако такой сценарий не продлится вечно. В последующие месяцы кредитные рынки начнут стабилизироваться, равно как и экономика, инвесторы начнут возвращаться на рынки. Colliers International прогнозирует малые объемы строительства коммерческой недвижимости в 2009 году, и слабый спрос на все виды помещений – но сделки по аренде и продаже объектов недвижимости все же будут реализовываться, хотя и в ограниченных масштабах.
"Кто будет продавать, и покупать в 2009 году? В момент любого спада всегда появляются предприимчивые покупатели», - отмечает Росс Мур, Исполнительный Вице-президент по исследованию рынков Colliers International. "Частные лица, владеющие собственным капиталом, офшорные инвесторы и частные акционерные группы будут искать на рынке привлекательные по цене объекты недвижимости. Институциональные инвесторы с долгосрочным инвестиционным горизонтом также постараются использовать свои возможности, которые у них однозначно появятся, даже при таком пессимистичном краткосрочном прогнозе. К разряду продавцов можно отнести заемщиков, определяющих активы, за которые они больше не хотят нести обязательства; частных инвесторов, освобождающих капитал для других целей; организации, которые не готовы активно управлять недвижимостью; и фонды подлежащие ликвидации по причине отзыва вкладов инвесторами."
Итак, что послужит сигналом для возвращения участников на рынок? Респонденты исследования Colliers International ссылаются на доступные заимствования, наличие видимой стабильности на рынке труда, ощущение того, что нижайший рубеж миновал, и объемы продаж растут – это даст аналоги продаж, так необходимые инвесторам.
Безусловно, в течение 2009 года рынок будет демонстрировать некоторые проблески стабилизации, но большая часть года уйдет на переоценку активов и определение "новой" стоимости объектов недвижимости. Маловероятно, что рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью (CMBS) быстро возродится, поэтому полноценный доступ к частному капиталу останется насущным вопросом. Более того, успешное рефинансирование займа будет ключевым элементом при восстановлении "более нормального" рынка. Эти факторы, в течение некоторого времени, будут инструментом при основании новых фондов – и вторая половина 2009 года должна стать началом для нового старта рынка коммерческой недвижимости.
Об Исследовании
В декабре 2008 года Colliers Investment Services Group провела неформальное исследование среди своих клиентов в США. Вопросы исследования основывались на том, как текущая экономическая и финансовая ситуация повлияла на инвесторов и реализуемые проекты, когда и при каких обстоятельствах они смогут снова выйти на рынок в качестве покупателя или продавца. В данном исследовании участвовали более 120 компаний, в состав респондентов вошли частные и публичные девелоперы, учреждения, специализирующихся на инвестициях в недвижимость (REITs), и владельцы объектов недвижимости.
О Colliers International
Прогноз на 2009 год, базирующийся на клиентском исследовании предоставленный компанией Colliers International порталу Прометр
