Коммерческий рынок: год наоборот

Итоговые обзоры рынка коммерческой недвижимости делаются каждый год и традиционно бывают выдержаны в спокойном описательном жанре. Но в этом году, как нетрудно догадаться, ситуация особенная. И обзоры напоминают скорее триллер или фильм-катастрофу – хочется верить, с хеппи-эндом на горизонте

 

Буквально за три осенних месяца наступил, укрепился и оброс последствиями весьма показательный перелом тренда на дефицит площадей, рост ставок и отсутствие перспективы насыщения во всех сегментах коммерческой недвижимости России.

 

Где работать

Ситуация в офисном сегменте, по словам генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, совсем не та, что была год назад. Хотя если брать весь год, то показатели рынка офисной недвижимости в целом немного выросли. «Общее количество экспонируемых офисов за 2008 год составило 1387 шт., что на 11% больше, чем за 2007-й. Суммарная стоимость объектов составила $24,25 млрд., ее рост составил 39%, – рассказал Колокольников. – А вот общий объем предложений составил 3,275 млн. кв. м – это на 3% меньше, чем отмечалось год назад».

 

Если в течение 2007 года четко прослеживалось постепенное увеличение средней площади объекта, то за текущий год ситуация выглядит с точностью да наоборот. Показатель снизился на 12% и составляет сейчас около 2360 кв. м. А вот средневзвешенная цена офисных объектов в 2008 году выросла – на 44%, или до уровня $7404.

 

Весь этот рост, конечно, обусловлен достижениями первой половины года, начиная с осени на рынке отчетливо проявились такие тенденции, как:

• «заморозка» большого количества проектов;

• строительство в основном по проектам с готовностью более 50%;

• рост объема предложения на рынке купли-продажи на 50% (составил в ноябре 1,58 млн. кв. м);

• рост объема предложения на рынке аренды на 90% (составил около 1,2 млн. кв. м в ноябре);

• цены предложения на рынке купли-продажи снизились на 5,5%. А многие продавцы готовы дисконтировать и 20-30%;

• на рынке появились офисы по цене $2200-3000 /кв. м;

• количество сделок сократилось в разы;

• ставки аренды снижаются, начиная с августа (за 4 месяца снижение составило около 10%);

• увеличилось предложение излишков площадей в субаренду;

• арендаторы начали активно торговаться с собственниками по снижению арендной платы.

 

Где покупать

С магазинами ситуация несколько иная: как-никак декабрь – месяц, за который некоторые операторы делают треть годового оборота. Конечно, покупатель не тратит так много, как, скажем, год назад. Но совсем отказаться от предновогодних трат он не готов. Есть и специфические кризисные увеличения оборота: скажем, растет посещаемость фуд-кортов в торговых центрах, растут продажи пивных операторов. Спрос в люксовом сегменте тоже сместился в сторону отечественных бутиков: от шопинга за границей, как нормы жизни, многим пришлось отказаться. Однако в целом тренд все тот же – на снижение.

 

Марк Афраймович, управляющий партнер Ross Group, привел данные аналитиков своего холдинга относительно переноса сроков реализации, «заморозки» проектов и рассказал о том, как меняются планы девелоперов. Так, на 2008 год к вводу в Москве намечено было 14 ТЦ, из них действительно введены всего 4. Еще 3 официально перенесены, а по 10 объектам никаких данных о переносе ввода не обнародовалось, понятно только, что в 2008 году введены они не будут. По Санкт-Петербургу эти же показатели: соответственно 6 заявленных, 3 реализованных, 2 перенесенных, 1 приостановленный и 1 – без комментариев.

 

Разбивка ТЦ по группам товаров в сочетании с тактикой деятельности, по информации Ross Group, в кризисный период выглядит следующим образом (рассматриваются крупные ритейлеры)

 

 

Основными тенденциями, в соответствии с которыми будет развиваться ритейл в 2009 году, Афраймович назвал следующие:

• качественное и количественное изменение ритейла;

• смещение в более низкий ценовой сегмент;

• спад розничных продаж;

• корректировка основных условий аренды в ТЦ;

• уменьшение ввода качественных площадей;

• сохранение доходности качественных объектов;

• повышение роли профессионального управления торговой недвижимостью.

 

Куда складывать

В складском сегменте, как и в остальных, тоже четко прослеживается деление 2008 года на «до кризиса» и «все остальное». Так, если в первом полугодии отмечалась острая нехватка качественных площадей и высокая активность со стороны арендаторов, то во втором арендаторы заняли выжидательную позицию, а количество сделок резко упало.

 

Период активного выхода на рынок новых логистических операторов, как отметил управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян, закончился – к данному моменту в сегменте активны порядка 15 крупных игроков. Уровень вакантных площадей растет – с 1% в начале года до 5% или даже 10% в 2009-м (сейчас рост пока не слишком заметен – доли процента).

 

Ставки аренды начали снижаться еще в сентябре и за осень упали на 5-6%, при том что в первой половине года выросли на 8-8,5%. Сейчас это около $130-150 за кв. м в год для А-класса и $110-130 для В-класса. Как говорит Алчуджян, за 2009 год ставки снизятся еще на 3-10% – в зависимости от сегмента.

 

В будущем году будут введены только те объекты, которые были заявлены до 2008-го, уверен эксперт, реализация остальных приостановлена. Вообще, объем нового предложения в этом году составил всего 453 тыс. кв. м – вдвое меньше, чем в 2007-м, и на 50% меньше, чем заявлялось. На будущий год заявлено около 800 тыс. кв. м, но реальная цифра будет скромнее.

 

Тенденциями, которые определят развитие сегмента в 2009 году, Рубен Алчуджян назвал следующие:

• ввод в эксплуатацию большого количества площадей в 2009 году за счет переноса сроков строительства проектов, намеченных к завершению в 2008 году;

• значительное сокращение анонсированных качественных складских проектов;

• дальнейшее сокращение объема сделок;

• увеличение уровня вакантных площадей до 5-10%;

• незначительное снижение ставок аренды в классе А (на 3-5%), более значительное в классе В (до 10%).

 

Где остановиться

Гостиницы, как сегмент долго окупаемый, сильнее прочих ощутили на себе негативные изменения. Еще полгода назад это была динамично развивающаяся сфера рынка, для которой характерны были быстрое развитие городских отелей (правда, в основном верхнего сегмента), успешный выход в регионы, появление новых форматов (гольф-отели, спа-отели и т. п.).

 

Создавались и росли отечественные операторы и управляющие компании, международные операторы также не обделяли российский рынок вниманием. Как рассказала руководитель отдела по гостиничной недвижимости Ernst & Young Анжелика Норманн, в 2008 году открылись 3 новых московских гостиницы с общим номерным фондом в 62 номера («Хилтон Ленинградская», «Аэростар», «Парк Инн Саду»). На 2009-2010 годы заявлены Four Seasons/«Москва», Grand Hyatt/«Федерация», InterContinental/«Тверская», «Энигма Wel Hotels & Resorts»/«Басманная», Radisson/«Олимпийский», Lotte Plaza/«Новый Арбат». Увы, и эти планы существенно скорректированы.

 

Как говорит Анжелика Норманн, гостиничный бизнес сейчас последний в приоритетах инвесторов и банков из-за низкой доходности. Так что привлечение финансирования превратилось в серьезную проблему, а операторы, как местные, так и международные, пересматривают планы развития. Как и во всех сегментах рынка, проекты в ранней стадии реализации, и тем более «бумажные», замораживаются.

 

Что же касается уже действующих гостиниц, ожидается дальнейшее снижение ставок: сейчас это $450-750 (в среднем $530, в 2007 году – $500) для 5 звезд, $320-490 (в среднем $390, в 2007 году – $330) для 4 звезд и $150-280 (в среднем $250, в 2007 году – $230) для 3 звезд.

 

Падает и загрузка отелей, снижаются дополнительные доходы: от проведения конференций, продажи напитков и питания. Как уверена Анжелика Норманн, посткризисная ситуация будет базироваться на огромном отложенном спросе. Но вот когда кризисная ситуация сменится посткризисной – четких прогнозов на рынке коммерческой недвижимости пока никто не дает.