|
2009-01-22 09:59:35
Сегодня независимая оценка после ДТП пользуется большим спросом. Тоже самое можно сказать и про недвижимость.
Для того чтоб произвести подобную оценку лучше всего воспользоваться упрощенной формой метода сравнения подобных предложений о продаже.
Алгоритм произведения оценки
Алгоритм оценки стоимости этим методом выглядит примерно так:
- Необходимо узнать обо всех базах с предложениями о покупке квартир, наподобие той, которую вы хотите купить. Данную информацию можно найти в таких источниках, как специальные агентства по недвижимости и специализированная в данном вопросе пресса.
- Все предложения необходимо хорошенько изучить и следить за точностью и актуальностью данных позиций с точки зрения времени. В процессе изучения информации у вас могут возникнуть некие вопросы, тогда лучше обратится по указанному контактному телефону в источнике и задать все вопросы, которые вас интересуют по данной теме.
- В итоге данного изучения вам следует выбрать несколько предложений о продаже квартир, которые максимально похожи с вами. Самыми главными критериями для выявления сходства являются следующие:
- Расположение квартиры и окружающая местность;
- Тип и конструкция жилого помещения;
- Способ отделки;
- Число комнат в квартире;
- Необходимость в ремонте и общее состояние квартиры;
- Этаж;
- Размер кухни;
- Балконы и лоджии.
Корректировка рыночной стоимости недвижимости
Следующим шагом на пути к оценке квартире – это корректировка цен на аналоги. Это значит, что вам стоит уменьшить стоимость квартиры на ту величину, которую может предоставить собственник в виде скидке. Такие скидки зачастую могут увеличиться при непосредственных переговорах о покупке недвижимости.
Далее необходимо рассчитать стоимость 1 квадратного метра помещения. При расчете нужно учитывать сторгованные цены аналогов. Для получения стоимости 1 квадратного метра необходимо конечную стоимость квартиры разделить на общую ее площадь.
В итоге, для получения текущей рыночной стоимости квартиры необходимо найти среднее арифметическое из стоимостей за 1 квадратный метр всех аналогов и умножить эту величину на площадь помещения, которые вы желаете оценить.В погоне за ипотечными заемщиками многие банки пошли на снижение первоначального взноса, а то и вовсе отказались от него. Кроме того, активно предлагались кредиты в валюте. Например, в июле 2007 г. в Международном московском банке (сейчас — «Юникредит») ставки 10-летней ипотеки в долларах составляли 9,9% годовых, в рублях — 12%. Однако с сентября курс доллара и швейцарского франка к рублю вырос почти на треть, евро прибавил пятую часть стоимости, а японская иена — более половины.
Не годятся
В США ставка по 30-летнему ипотечному кредиту упала ниже 5% с 6,5% в конце октября, спровоцировав резкий рост заявок на рефинансирование (в GMAC Mortgage – на 75%). Но около 70% не подпадают под условия рефинансирования, говорит Дуг Данкан, главный экономист Fannie Mae, так как у них плохая кредитная история, размер долга превышает стоимость дома и др.
«По кредиту в долларах ($93 000) еще в ноябре я платил в пересчете на рубли около 25 000 руб., в декабре — уже 27 000 руб., а в январе — почти 32 000 руб.», — говорит заемщик «Юникредит банка» Антон Филатов. Заемщица Банка Москвы Ольга Орешникова взяла кредит в японских иенах. Ее платеж в пересчете на рубли вырос с 27 000 руб. в ноябре до 40 000 руб. в январе. Анна получила у банка «КИТ финанс» в 2007 г. кредит по плавающей ставке 5% + трехмесячная ставка MosPrime. Ставка MosPrime выросла за 2008 г. с 6% до 22,5%, а платеж заемщицы «КИТ финанс» — с 25 328 руб. до 47 201 руб. Ее заработная плата — 40 000 руб. — за это время не изменилась.
Поиск спасения
«Сбербанк уже переводит из валюты в рубли все кредиты, кроме жилищных. По жилищным решение пока не принято», — сообщил представитель банка. Сотрудник одного из отделений Сбербанка говорит, что программа перекредитования готова и для жилищных кредитов — по текущим ставкам в рублях (13-13,75%), остальные параметры и требования к заемщику меняться не будут.
Программы по рефинансированию собственных кредитов действуют в «ВТБ 24» и Банке Москвы, в банке «Уралсиб» с февраля будет доступна конвертация ипотечных кредитов. «Будет использоваться текущая рублевая ставка (17,5-18%), все неценовые параметры останутся неизменными (например, первый взнос, который у банка за это время вырос минимум до 30%. — “Ведомости”). Сумма кредита будет также переведена в рубли по текущему курсу», — рассказал представитель пресс-службы «Уралсиба».
Порог на вход
«Сумма кредита по новому курсу будет больше, возможно, даже с учетом ранее выплаченной доли. Проценты по рублевым кредитам выше, чем по старым, валютным, поэтому доход заемщика может оказаться недостаточным, ведь банк будет снова оценивать и квартиру, и заемщика», — предупредил сотрудник одного из отделений Банка Москвы.
Условия рефинансирования в «ВТБ 24» предусматривают, что первый взнос по новому кредиту в рублях не может быть меньше 30%. У Банка Москвы — не менее 40%. Эти банки еще в прошлом году выдавали кредиты с низким первоначальным взносом или без него. Представитель «ВТБ 24» сообщил, что 71% ипотечных кредитов банка имеет первоначальный взнос 30% и выше.
Рефинансирование при нынешних ставках (17,25-18,25%) в рубли окажется выгодным, когда доллар будет стоить не менее 45 руб., считает начальник блока ипотечного кредитования «Банка сосьете женераль восток» (БСЖВ) Екатерина Забелина. Например, если клиент взял год назад долларовый ипотечный кредит в размере $150 000 на 15 лет под 10,5%, его платеж составляет $1660, что по курсу 32 руб./$ эквивалентно 53 000 руб. Если сейчас рефинансировать этот кредит в рубли, то остаток ссудной задолженности по курсу 32 руб./$ эквивалентен 4,672 млн руб. При оставшемся сроке в 168 месяцев и средней ставке в 17,5% платеж составит 74 600 руб. Поэтому БСЖВ и DeltaCredit замену валюты кредита не предлагают. А вот рублевые кредиты с плавающей ставкой (привязанной к MosPrime) DeltaCredit готов переводить на фиксированную в пределах 20%.
Виды на лучшее
Москоммерцбанк, по словам управляющего директора Татьяны Лозовской, может предоставить льготный период до двух лет со ступенчатым графиком платежей. То, что заемщик недоплатил во время льготного периода, будет равномерно прибавлено к ежемесячным платежам на оставшийся период обслуживания кредита. Ставка может остаться без изменения, говорит Лозовская.
Из более чем 10 инструментов самым популярным может стать изменение размера ежемесячного платежа за счет удлинения срока кредита, сообщил представитель «Уралсиба». Такую же возможность рассматривает большинство опрошенных банков, но при сроке кредита от 15 лет его удлинение уже не принесет серьезного снижения платежа.
Банк может дать возможность временно погашать только проценты по кредиту без начисления пеней, рассказал представитель «Уралсиба». Период выплаты только процентов на 3, 6 или 12 месяцев может предоставить и БСЖВ, говорит Забелина.
«Еще один вариант реструктуризации — предоставление кредита третьим лицам для приобретения залога. Заемщик, который хочет продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка, может привести в банк потенциального покупателя, и после оценки его платежеспособности банк готов выдать кредит на заложенную квартиру», — говорит представитель «Уралсиба».
«В крайнем случае банк может предложить вариант с временной частичной оплатой взноса», — рассказал сотрудник Банка Москвы. Например, можно будет выплачивать по 30% ежемесячного платежа в течение трех месяцев, по 40% в течение четырех месяцев, 50% в течение пяти месяцев или полгода платить по 60% суммы. Все, что недоплачено, потом прибавится к телу кредита.
«Клиенты, покупавшие квартиры давно, могут продать их с дисконтом — это все равно позволит полностью покрыть обязательства перед банком, и еще останутся средства. По нашей линии такая сделка может быть проведена максимально быстро», — говорит управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович. С ней согласны и в БСЖВ, где рекомендуют некоторым заемщикам, потерявшим работу, продать заложенное имущество.
Кредит продан
«Я брал ипотечный кредит на $90 000 в феврале 2007 г. Если летом мой ежемесячный платеж в пересчете на рубли составлял около 27 000 руб., то к ноябрю он достиг 38 000 руб., и я решил перевести остаток кредита в рубли, когда банк еще только обещал создать такую программу», — рассказал Алексей, клиент «ВТБ 24». «Через пару недель сотрудник банка позвонил мне и спросил, знаю ли я, что мой кредит продан, и получал ли я уведомление. Я сказал, что нет, и попросил его прислать», — продолжает заемщик банка.
Банк имеет право заменять закладные в недавно секьюритизированном пуле, поэтому рефинансирование возможно, заверил топ-менеджер «ВТБ 24», отметив, что пока ему об обращениях клиентов по этому поводу не известно. Обязательного уведомления заемщика в случае перепродажи банком кредита, по его словам, ипотечный договор не требует.
http://www.restko.ru
|
