Кризис вынуждает владельцев офисных центров выставлять их на продажу, чтобы получить какую-то наличность. Как стало известно BFM.ru, МИАН пытается найти покупателя на БЦ класса А «Северное сияние», AEON Романа Троценко и «Нерль» — на БЦ «Нагатинский»
Как стало известно BFM.ru, компания МИАН на днях выставила на продажу «Северное Сияние» — бизнес-центр класса А на Савеловской. Здание с двумя подземными паркингами и 15 этажами, общей площадью 37833 кв. м (арендуемая площадь — 29176 кв. м) предлагают купить за 174 млн долларов, или за 4,6 тысяч долларов за кв. м. Еще летом 2008 года цена подобных зданий была как минимум на 50% выше. Например, фонд KanAm Grund приобрел офисный комплекс Citydel (также класса А) площадью 63,5 тысяч кв. м на Земляном валу за 600 млн долларов (9,5 тысяч долларов за кв. м).
Даже учитывая, что за последние полгода коммерческая недвижимость в Москве обесценилась более чем в 2 раза, продать ее все равно будет сложно. Управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев считает, что бизнес-центр «Северное Сияние» на сегодняшний день оценен на рыночном уровне, хотя возможно в его верхнем ценовом диапазоне. «Среднюю ставку аренды в этом офисном здании я бы оценил в 700 долларов за метр в год, то есть продаваться помещения могут за 5-6 тысяч долларов за метр. Возможный диапазон стоимости этого здания 150-175 млн долларов. Вообще сейчас можно купить любой объект, хотя массово на продажу их не выставляют. Но если обратиться к собственнику, он будет готов продать здание. Правда, есть проблема несоответствия взглядов продавцов и покупателей относительно справедливой стоимости объектов. Поэтому можно прогнозировать, что в ближайшие три месяца сделок на рынке будет мало», — рассказал BFM.ru консультант.
Рекордно низкую цену за метр в недостроенном здании запросила Becar Realty Group. Она продает здание площадью 47000 кв. м Санкт-Петербурге по цене 200 долларов за кв. м, что ниже себестоимости возведения несущих конструкций этого объекта. Компания приобрела объект для создания бизнес-парка с офисными помещениями класса В. Но сегодня решила, что это экономически нецелесообразно. На настоящий момент, по оценке самой компании, цена активов в недвижимости снижена до 1/3 их стоимости летом 2008 года. Но, как отметил в беседе с корреспондентом BFM.ru директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин, компания не распродает активы себе в убыток, и на объекте даже удалось немного заработать. «Кризисная ситуация развивается по неблагоприятному сценарию, и строительство офисного центра на этой территории в среднесрочной перспективе нерентабельно. Кроме того, мы являемся консультантами по недвижимости, и этот актив для нас непрофильный, поэтому мы от него освобождаемся», — пояснил он.
Алексей Лазутин также рассказал, что в Санкт-Петербурге рынок сделок с офисной недвижимостью остановился. Объекты выставляются на продажу, но сделок почти не совершается. Хотя есть примеры, когда на волне кризиса компании распродавали недвижимость. К примеру, Becar в октябре 2008 года приобрел земельный участок площадью 3217 кв. м с двумя объектами офисно-складского назначения. Группа компаний «Паркет-холл» продала землю и помещения с существенным дисконтом, поскольку ей нужно было заплатить кредит.
«Сделок совершается мало, потому что рынок в Санкт-Петербурге еще не понял новых равновесных цен. Продавцы боятся продешевить и без особой необходимости не продают объекты, а покупатели ждут новых скидок. И если до кризиса было понятно, сколько нужно заплатить за землю или за помещения, то сейчас этого понимания ни у кого нет. Единственный рынок, который активизировался в связи со спадом продаж — рынок аренды. Пользуются спросом помещения класса С, в котором арендные ставки упали», — отмечает эксперт компании Becar.
Как стало известно BFM.ru, распродажу арендного бизнеса начали и компании AEON и «Нерль». В управляющей компании AEON Corporation Романа Троценко BFM.ru подтвердили, что здание бизнес-центра на проспекте Андропова действительно выставлено ими на продажу за 150 млн долларов (2 тысячи долларов за кв. м). По информации BFM.ru, в начале декабря 2008 года за это здание владельцы запрашивали 200 млн долларов. Бизнес-центр класса В- полностью заполнен арендаторами (например, офис там арендует MTV Russia), арендные ставки составляют 360-450 долларов в год за кв. м (без эксплутационных расходов).
БЦ «Нагатинский» общей площадью 75 тысяч кв. м на паритетных началах в 2005 году был приобретен «Морским речным пароходством» (принадлежит Роману Троценко) и «Нерлью» (Александр Клячин). Позднее обе компании были переименованы. «Чтобы их больше не связывали с рейдерским прошлым», — говорит BFM.ru руководитель одной девелоперской компании. Первая стала называться AEON, а вторая разделена на несколько компаний, в каждую из которых были «влиты» ранее поглощенные активы: земельные массивы в Подмосковье — в «Гектар», гостиничные объекты — в «Азимут». Представители «Нерли» уверяли, что большую часть этих активов выкупила Al Salam Trading Ltd, зарегистрированная в Дубае (ОАЭ). Однако до сих пор таинственные арабские инвесторы никак себя не проявили. «На рынке никто не знает об этих арабах, скорее всего это был PR-ход со стороны «Нерли», либо арабы, ознакомившись с прошлым активов, отказались от сделки», — рассказывает BFM.ru один из участников рынка недвижимости.
«Сейчас большинство девелоперов готовы продавать объекты. Если даже здание не выставлено на продажу, но к компании обратились с предложением о его покупке и предложили хорошую цену, то она, скорее всего, согласится на сделку. У многих девелоперов сейчас большие задолженности по кредитам, и зачастую иных способов, чем продажа объектов, погасить их нет», — рассуждает гендиректор RRG Денис Колокольников. По его оценкам, сейчас стоимость офисных площадей в этом районе (юг Москвы, в зависимости от класса офиса) как раз составляет около 2-3 тысяч долларов за кв. м.
