Доходное место

Так же как цены на газ привязаны к нефти, аренда жилья в целом повторяет тенденции, царящие на рынке купли-продажи квартир. Экономический кризис привел к падению спроса во всех сегментах недвижимости, а значит, и к снижению стоимостных показателей. Однако большинство экспертов не прогнозируют обвала арендных ставок в Москве. Столица остается одним из самых благополучных регионов, массовая безработица ей не грозит, поэтому съемная жилплощадь будет по-прежнему востребована. При этом с помощью аренды город рассчитывает решить и часть социальных проблем.

Снижение ставок аренды жилья в Москве началось в конце прошлого года. По данным компании «Миэль-Аренда», однокомнатные квартиры эконом-класса в декабре подешевели на 7,99%, двухкомнатные - на 5,73%, трехкомнатные - на 4,24%. Средняя стоимость найма жилплощади бизнес- и элит-класса в последний месяц года изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры потеряли в цене 7,67%, двухкомнатные - 9,43%, трехкомнатные - 9,51%. На первый взгляд, резкого падения спроса не ожидалось.

Многие люди, которые в результате кризиса потеряли часть доходов, отказались от ранее запланированных покупок и переориентировались на съемные квартиры. «Однако одновременно падает интерес к арендному жилью у тех, кто теперь не может позволить себе роскошь жить в столице и переезжает в Подмосковье или, потеряв работу, вообще покидает Московский регион. Таким образом, эти процессы компенсируют друг друга», - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Кроме того, увеличилось предложение. Потенциальные продавцы в условиях падения рынка заняли выжидательную позицию, предпочитая не реализовывать жилплощадь, а сдавать ее в аренду до лучших времен. В эконом-классе с момента начала кризиса на рынок вышло на 30-40% квартир больше, чем прежде, в бизнес-классе - на 30%, в классе элитного жилья - вообще в полтора раза.

В январе кривая цен продолжила свое движение вниз, говорится в исследовании агентства DOKI. В первой половине месяца ставки на дешевые однокомнатные квартиры упали на 6,4% и составили в среднем 23,5 тыс. руб. в месяц, а абсолютный ценовой минимум специалисты компании зафиксировали у метро «Перово» - там «однушку» предлагали за 14 тыс. рублей. Цены на двухкомнатные квартиры в недорогом сегменте снизились на 3% (стоимость их аренды в среднем составляет 26,5 тыс. рублей). Средняя арендная ставка трехкомнатных квартир эконом-класса уменьшилась на 2,5% - до 43,9 тыс. рублей. В бизнес-классе больше всего подешевела аренда однокомнатных квартир - до 39,6 тыс. руб., потеряв 10%. «Двушки» упали в цене до 50 тыс. рублей (на 5,4%), трехкомнатные квартиры в январе сдавали в среднем за 81,6 тыс. рублей (-1,7%). Средняя арендная ставка на элитные однокомнатные квартиры снизилась на 5% и составила 60,1 тыс. рублей, на двухкомнатные - на 2,5% (99,5 тыс. рублей), на трехкомнатные - на 4% (157 тыс. рублей).

Несмотря на то, что большинство квартир до сих пор сдается за рубли, владельцы все чаще номинируют стоимость в валюте. «Эта тенденция сохранится в ближайшие месяцы, и арендодатели постепенно перепишут ценники в доллары или евро», - считают специалисты DOKI.

По мнению большинства экспертов, арендная плата будет снижаться и в дальнейшем. «Рынок весь 2009 год будет в упадке, главная проблема здесь - недостаток спроса и общая негативная ситуация в экономике», - считает директор аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Однако обвала цен, скорее всего, не произойдет. Москва остается одним из самых стабильных регионов, поэтому приток трудовых мигрантов, которые в основном составляют армию квартиросъемщиков, в столице обеспечен и в этом году. «Москва не входит в число проблемных регионов. Даже в нынешних сложных условиях найти работу в мегаполисе не составляет большого труда», - подчеркивают в Минздравсоцразвития. «Делать какие-либо прогнозы достаточно сложно, но для резкого снижения предпосылок нет», - соглашаются аналитики компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Идет общее удорожание жизни. Приобрести собственное жилье сейчас крайне сложно, поэтому аренда будет востребована». О. Репченко прогнозирует уменьшение арендных ставок до конца этого года не более чем на 10-15%. «Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать рынок купли-продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье», - говорит эксперт.

Между тем уже сегодня рыночные ставки практически сравнялись с городскими расценками на аренду жилья. С помощью денежных компенсаций столичные власти рассчитывают частично решить проблему обеспечения квадратными метрами очередников, экстренно нуждающихся в улучшении жилищных условий. Городские власти готовы компенсировать часть расходов на съем квартиры жителям коммуналок и общежитий, многодетным семьям, людям, страдающим тяжелыми хроническими заболеваниями, а также гражданам, имеющим менее 7 кв. метров на члена семьи.

С 1 января департамент жилищной политики и жилищного фонда установил новые среднерыночные ставки найма, которые, с одной стороны, служат ориентиром для расчета дотаций, а с другой - являются максимальными при съеме жилплощади очередниками: за меньшую сумму можно арендовать квартиру, дороже - нет. Для семьи из двух человек верхняя планка отныне установлена на уровне 25 тыс. рублей, а не 19 тыс. рублей, как в 2008 году, для семьи из 3 человек - 30 тыс. рублей (вместо 23 тыс. рублей), для семьи из 4 человек - 35 тыс. рублей (вместо 24 тыс. рублей). Для Московской области определены более скромные лимиты, поскольку и цены там ниже, чем в пределах кольцевой автодороги: 17,5 тыс. рублей, 21 тыс. рублей и 24,5 тыс. рублей соответственно. Участники программы получат в качестве компенсации половину стоимости аренды квартиры, а остаток придется доплатить самостоятельно.

Всего в 2009 году на выплаты льготным категориям квартиросъемщиков в казне предусмотрено более 300 млн. рублей. По оценкам специалистов этих денег хватит, чтобы расселить свыше двух тысяч семей. При этом наниматели должны выполнить два непременных условия: заключить официальный договор аренды и открыть банковский счет, на который целевым образом будут перечисляться средства из бюджета.

Требование легализовать сделки по аренде жилья распространяется не только на городских льготников. Государственное унитарное предприятие (ГУП) «Московский центр арендного жилья» объявил о том, что приезжим перед регистрацией по месту пребывания необходимо будет оформить арендный договор, зарегистрировать его в реестре и представить выписку из него в территориальные органы Федеральной миграционной службы (ФМС).

По словам заместителя начальника центра Валерия Горюнова, эта услуга обойдется клиенту в 382 руб. 22 копейки. Но, по всей видимости, прежде нужно будет внести соответствующие изменения в нормативные акты, поскольку существующее федеральное законодательство не содержит требований в обязательном порядке регистрировать отношения аренды с иногородними гражданами в реестре. «Новая система пойдет на пользу: позволит повысить эффективность миграционного учета и улучшить контроль над соблюдением налогового законодательства в городе», - считает В. Горюнов. В настоящее время в Москве сдается в аренду около 125 тысяч квартир, а налоги платят всего 5,5 тысячи арендодателей. В результате город ежегодно теряет от 80 миллионов до 2 миллиардов рублей.