Объем аренды офисных площадей в 2008 году снизился на 27%

По данным отчета Office Property Clock за четвертый квартал 2008 года объем сделок аренды офисных площадей (чуть меньше 3 миллионов кв. м) снизился на 27% по сравнению с тем же периодом 2007 года. Между тем, это всего на 2% ниже показателя предыдущего квартала.Комментируя эти результаты, Крис Стейвли, глава группы международных сделок компании Jones Lang LaSalle, заявил: «В конце 2008 года 15 рынков из тех, которые мы рассматривали, находились в стадии цикла «падение арендных ставок». Один из этих рынков – Москва, где ставки аренды резко снизились, на 26% в четвертом квартале. В 2009 году арендные ставки большинства европейских рынков продолжат снижаться».

Арендные ставки

На рынках Западной Европы дальнейшее падение ставок в четвертом квартале было отмечено в Лондонском Вэст-энде (-11,6%), Дублине (-5,2%), Барселоне (-3,8%), Брюсселе (-3,5%) и Мадриде (-1,8%). Стокгольм (-6,8%) и Милан (-3,5%) впервые в этом цикле вошли в стадию падения ставок.

Условия резко поменялись на нескольких рынках Средней и Восточной Европы: ставки офисной аренды снизились на 26,3% в Москве и на 15,2% в Варшаве в 4 квартале, хотя в Будапеште и Праге они оставались стабильными. Все остальные европейские рынки продемонстрировали стабильность арендных ставок, и только в Лионе был отмечен рост (2%). Также, за последний квартал увеличились дополнительные уступки арендаторам. Это коснулось и тех рынков, где базовые ставки аренды оставались на неизменном уровне.

Объем сделок аренды и покупки

Общий объем сделок в 2008 году достиг 12,5 миллионов кв. м. Это на 12% ниже объема за 2007 год, однако на 12% выше, чем средний показатель за последние пять лет. Среди городов самое значительное падение было отмечено в Дублине (-40%), Мадриде (-38%), Стокгольме (-36%), Барселоне (-23%) и Эдинбурге (-20%). Активность также снизилась на самых крупных европейских рынках: Лондон (-15%) и Париж (-14%).  

На немецких рынках падение спроса на офисную недвижимость было меньше, чем на других европейских рынках; однако объем сделок все же снизился. Из 24 рынков всего шесть продемонстрировали показатели выше, чем в 2007 году: это Люксембург, Прага, Роттердам, Милан, Варшава и Будапешт.

Чистое поглощение

Чистое поглощение осталось на довольно высоком уровне – годовой показатель достиг 4,6 миллионов кв. м в 2008 году, хотя и было на 2,2 миллиона кв. м. ниже, чем в предыдущем году. Тем не менее, показатели чистого поглощения в 4 квартале 2008 года стали отрицательными в Лондоне, Париже и Дублине.

Доля вакантных площадей

Доля вакантных площадей в Европе варьируется от 1,9% в Люксембурге до 16,8% в Дублине. За квартал общая средняя европейская доля вакантных площадей увеличилась с 7,2% до 7,7%. 

В то время как на западноевропейских рынках доля увеличилась всего на 20 базисных пунктов, до 7,4%, на рынках Центральной и Восточной Европы этот показатель увеличился на 340 базисных пунктов, в среднем до 11,5%.

На уровне городов большой объем завершенных проектов, и снижающийся спрос за последние 12 месяцев подняли московскую долю вакантных площадей с 3,4% до 14,3%.

Самое значительное увеличение доли вакантных площадей было зафиксировано в 4 квартале. За этот квартал доля вакантных площадей также значительно увеличилась в Дублине (+170 б.п. до 16,8%) и в Будапеште (+100 б.п. до 13,9%).
 
Всего на шести рынках наблюдалось снижение доли вакантных площадей, хотя и незначительное: Утрехт (-30 б.п. до 8,8%), Эдинбург и Брюссель (оба -20 б.п. до 4,3% и 9,2% соответственно), а также Дюссельдорф, Люксембург и Стокгольм (все по -10 б.п.).
 
Крис Стейвли добавил: «Учитывая экономические прогнозы для европейского рынка офисной недвижимости, а также рост безработицы в разных отраслях, спрос на офисные помещения будет продолжать снижаться в 2009 году. Финансовые центры Лондона, Парижа и Франкфурта особенно подвержены рискам, которые связанны со снижением спроса со стороны арендаторов».
 
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании JonesLangLaSalle, сказал: «Кризис, пришедший в Россию осенью прошлого года, отразился на офисном рынке только в 4 квартале. Несмотря на довольно короткий период с ее начала, значительная коррекция уже имела место. Это указывает на то, что спад на российском рынке недвижимости не будет долгосрочным. Активное замораживание проектов в последнее время компенсирует ослабление спроса и позволит изменить динамику в краткосрочной перспективе. Дополнительным фактором будет стабилизация рубля, которая, судя по всему, уже наступила».