Собственники строительной техники, которые передавали ее в аренду застройщикам, говорят, что в декабре и январе арендаторы вернули около 60% экскаваторов, башенных кранов и бетономешалок — строительство жилых домов «заморожено».
На многих строительных объектах в Москве и Подмосковье не горят по вечерам мощные прожекторы, а за деревянными заборами и днем не наблюдается никакого движения. Собственники строительной техники, которые передавали ее в аренду застройщикам, говорят, что в декабре и январе арендаторы вернули около 60% экскаваторов, башенных кранов и бетономешалок. Строительство жилых домов, как утверждают сами строители, «заморожено».
По подсчетам аналитического центра IRN.Ru, в Москве сегодня около 400 недостроенных домов, предназначенных под жилье. В Московской области — свыше 500 таких объектов. И, как минимум, одна треть этих строек заморожена. Точные цифры по количеству остановленных строек назвал лишь заместитель директора Федеральной миграционной службы (ФМС) Анатолий Кузнецов, да и то в связи с массовым оттоком трудовых мигрантов. По его словам, на конец минувшего года в Подмосковье было заморожено строительство 117 строительных объектов.
«Сейчас точную статистику не выдаст никто, — говорит руководитель IRN.Ru Олег Репченко, — застройщики пытаются рассказать, что у них все нормально, работы остановились на 2–3 дня. Но по ощущениям, в Москве и области заморожено от 30 до 50% строек. «Размораживать» эти объекты будут в разное время, все зависит от степени готовности здания, от свободных средств, которые имеются у заказчика, от степени готовности площадки и т. д. То есть какие-то объекты могут начать достраивать уже через месяц–два. Есть и такие стройки, где заказчик близок к банкротству, тут можно ожидать простоя работ на 2–3 года».
По оценке генерального директора «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы» Алексея Пашкевича, в Москве заморожено порядка 20-25% проектов. «Вместе с тем, в 2008 году в столице было введено всего 3,3 млн кв. м жилья (из запланированных на 2008 год 5,3 млн кв. м), то есть сокращение объемов ввода по сравнению с 2007 годом составило 32%. Поэтому можно говорить о том, что к 2010 году в столице будет наблюдаться существенный дефицит предложения на рынке новостроек. В Московской области доля замороженных проектов выше, чем в Москве, — порядка 50%. Но и объем вводимого жилья значительно больше. В 2008 году в области введено 7,8 млн кв. м, из них на долю многоэтажного жилья приходится 4,6 млн кв. м, индивидуального — 3,2 млн кв.м. Прирост объемов ввода по сравнению с 2007 годом составил 2,5%», — говорит эксперт.
Аналитики «ИНКОМ — Недвижимость» соглашаются, что в Москве в конце 2008 года остановилось значительно количество строек (в компании полагают даже, что цифра могла достигать 80%). Однако, как заявил BFM.ru представитель компании Антон Гололобов, это была краткосрочная остановка — по данным на конец января 2009 года на 90% новостроек шли строительные работы. «Другое дело, что новых строек сейчас не начинают, достраивают существующие здания. Что касается области, то даже приблизительных данных у нас нет. Идет информация о том, что некоторые девелоперы приостановили строительство загородных поселков, но это не такой большой сегмент рынка, здесь и метров строится мало, и рабочих рук не требуется столько, как при многоэтажном строительстве», — подчеркнул представитель компании.
Президент Российской гильдии риелторов Сергей Канухин полагает, что в Москве и Подмосковье 30% замороженных строек. «У всех одна проблема — нехватка оперативных финансовых средств. Есть надежда, что застройщики вернутся к деятельности на объектах, когда запустятся государственные программы выкупа жилья. С одной стороны, власти таким образом могут поддержать строительную отрасль, с другой — решат социальные задачи. Другой вариант для девелоперов — получение кредитов. Государство выделило значительные средства банкам на кредитование реального производства, а учитывая, что у строителей сегодня самые глобальные проблемы, кредитовать в первую очередь должны именно их. То есть объекты могут быть достроены на кредитные средства. Тут, конечно, есть опасность, что после окончания строительства застройщик не сможет продать квартиры. Но тут нужно будет просто выждать время, спрос на жилье все равно будет, от этого никуда не деться».
Приостановка работ на строительном объекте имеет много негативных последствий. В первую очередь, это удар по имиджу застройщика, — считает Олег Репченко из IRN.Ru. Часто объект бросают, не законсервировав, а недостроенное здание особо подвержено влиянию окружающей среды, то есть оно начинает стремительно разрушаться от ветра, дождя и перепада температур.
Инвестор-застройщик может быть связан контрактными обязательствами, во-первых, с городом, областью или другим инвестором, предоставившим ему денежные средства и поставившим задачу построить этот объект, во-вторых, с физическими лицами, которым он продает свой проект. Алексей Пашкевич из «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы» уточнил в интервью BFM.ru, что в договорах с контрагентами четко прописываются сроки, штрафы за их срыв и т. д.
«Если взаимоотношения гражданина и застройщика регулируются ФЗ-214, — говорит Пашкевич, — то при задержке сроков строительства применяются штрафные санкции, предусмотренные этим Законом, в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».
Алексея Пашкевич пояснил и техническую сторону вопроса. При остановке стройки необходимо провести профессиональную консервацию, тогда длительность периода заморозки не повлияет на стоимость замороженного строительного проекта при его перепродаже. Если же консервации объекта не произвести, то по окончании заморозки могут обнаружиться существенные технические дефекты, вместо устранения которых может оказаться целесообразным снос здания и строительство нового.
Крупные застройщики по-прежнему утверждают, что у них все хорошо. Начальник управления корпорации «Главстрой» Виталий Королев заявил BFM.ru, что у компании практически все проекты находятся в состоянии высокой готовности, и замораживать их нет смысла: «У нас сейчас достраиваются «Подольские просторы» в области и ЖК «Мичуринский» в Москве. Планировали начать стройку на ленинском проспекте, но сочли необходимым внести дополнения в документацию. Думаю, в конце весны уже выйдем на площадку. Мы не замораживали свои объекты. В декабре, когда действительно остановились многие стройки, была наиболее сложная фаза кризиса — люди просто не понимали, что происходит, и что будет дальше. Сейчас, могу сказать, продажи постепенно возобновились, а значит, нужно строить дальше».
