Город выгодных вложений

Берлин – яркий и волнующий город, современный, молодежный, и в то же время каждая его улочка хранит в себе память о величественном прошлом – еще 300 лет назад он был резиденцией прусских королей! Сегодня это самая популярная столица в Европе. Невероятное сочетание памятников старинной архитектуры с новейшими зданиями, обилие парков и озер, а также развитая инфраструктура все больше привлекают не только туристов, но и инвесторов даже в условиях мировой финансовой нестабильности

Лакомый кусочек
После падения Берлинской стены рынок недвижимости города не был привлекательным для инвесторов. Такая ситуация вполне объяснима: экономическая нестабильность после воссоединения предвещала скорее риски, чем прибыль. «С 1994 по 2004 гг. в Берлине наблюдалось снижение цен на жилые и коммерческие объекты, – комментирует Мария Кравец, руководитель консалтинговой компании по вопросам зарубежной недвижимости «Афенида». – Однако за последние 3 года ситуация стабилизировалась». Теперь жилье в столице Германии – лакомый, а главное, необычайно прибыльный кусочек для иностранных инвесторов. По словам экспертов, за 2006 г. здесь было заключено более 32 тыс. сделок общей стоимостью EUR 14,83 млрд, что составило абсолютный городской рекорд.Кстати, у наших партнеров на портале maresto.com.ua вы можете приобрести замечательный льдогенератор купить который можно по невероятно приятным ценам.

При этом каждый четвертый инвестор являлся иностранцем.
В чем же причина такой растущей популярности? В первую очередь, в ценовом факторе. На данный момент Берлин – самая дешевая европейская столица, несмотря на то, что находится в стране с самым высоким уровнем развития в ЕС. Эксперты считают, что рынок недвижимости этого города недооценен из-за трансформации экономики после объединения государства. По словам Марии Кравец, средняя стоимость 1 кв. м тут сегодня составляет EUR 1024. Аналогичный показатель в Лондоне – порядка EUR 7,5 тыс., а в Париже – около EUR 6 тыс. «Цены на недвижимость в Берлине очень низкие даже по сравнению со многими украинскими и российскими городами, не говоря уже о таких дорогих мегаполисах, как Киев и Москва», – отмечает г-жа Кравец.
Столицу Германии можно смело назвать городом выгодных вложений. И дело не только в невысокой стоимости жилья. Во-первых, по статистике, лишь около 12% берлинцев обитают в собственных квартирах, остальные отдают предпочтение аренде. «Берлин привлекает множество временных жителей, – рассказывает Мария Кравец. – Это семьи работающих в городе специалистов; бизнесмены, приехавшие в командировки; ученые, участвующие в конференциях и других событиях мира науки, а также студенты». Потому аренда жилья здесь очень распространена. Доходность по долгосрочной аренде составляет 3-4% годовых, по краткосрочной – около 10%. Таким образом, объект недвижимости становится отличным вложением средств, приносящим хорошую прибыль. Во-вторых, современная Германия политически и экономически стабильна. В-третьих, немецкое жилье отличается хорошим качеством и долговечностью. И наконец, эксперты утверждают, что существующая тенденция к повышению стоимости жилья в Берлине в ближайшее время не изменится, и за десятилетие цены возрастут минимум вдвое.
Однако какой бы привлекательной ни была цена, условия жизни играют не менее важную роль. В рейтинге самых лучших в мире городов для проживания Берлин занял почетную 16-ю позицию, уступив места в первой десятке Дюссельдорфу (5-е), Франкфурту-на-Майне (7-е) и  Мюнхену (8-е) – городам, следует подчеркнуть, немецким. И Берлин, только набирающий обороты, имеет хорошую перспективу достигнуть их высот.

«Есть масса факторов, которые помогут чувствовать себя в Германии очень уверенно, – рассказывает Мария Хозе, директор по развитию бизнеса компании Happy Home. – Это высокоразвитая страна с согласованной законодательной базой и надежной банковской системой, развитой инфраструктурой, высоким уровнем социальной защиты и чистой окружающей средой». К тому же Германия считается безопасным рынком для иностранных инвесторов, так как вся недвижимость регистрируется в общегосударственном Реестре собственности (Grundbuch). В нем содержится полная информация о владельце, о площади и оценочной стоимости объекта, даже о задолженности по платежам, если таковая имеется. Кроме того, кризисная ситуация и проблемы с ипотечным кредитованием минимально влияют на Германию из-за чрезвычайно редкого использования плавающих процентных ставок. 99% займов в стране имеют фиксированную ставку.

Ценовая география
У каждого города есть свой культурный и деловой центр. В Киеве – Майдан Незалежности и Крещатик, в Москве – Красная площадь и Арбат, в Лондоне – площадь Трафальгар. Однако у Берлина, в силу исторических обстоятельств, целых три центра. Район Митте, где располагаются королевский дворец, Берлинский кафедральный собор и Красная ратуша, – сердце бывшего Восточного Берлина. Здесь проходит широкий проспект Унтер-ден-Линден. Именно по этой дороге, название которой дословно переводится «под липами», король Пруссии Фридрих Вильгельм ездил верхом в свои охотничьи угодья в Тиргартене. Тысяча лип и тысяча ореховых деревьев образовывали аллею в 6 рядов. Сегодня квартира на Унтер-ден-Линден с видом на знаменитые Бранденбургские ворота обойдется в EUR 3 тыс. – 7 тыс. за кв. м.
Престижные районы Шарлоттенбург и Шенеберг, в свою очередь, образовали центр бывшего Западного Берлина. Сложно найти человека, который никогда не слышал о торговом бульваре Курфюрстендам, выдержанном в архитектурном стиле 30-50-х гг. XX ст., а также об удивительных развалинах церкви памяти кайзера Вильгельма со сбитой наискось колокольней. Стоимость квартир в этом элитном квартале составляет примерно EUR 5 тыс. – 7 тыс. за кв. м.
За последние 10 лет в районе Потсдамской площади образовался третий центр Берлина, который отличают новые технологии, ультрасовременные здания, необычные фасады и большое количество культурно-развлекательных комплексов. Любителям ночных клубов, ресторанов и кинотеатров придется отдать за 3-комнатную квартиру здесь около EUR 1 млн 350 тыс., и эта роскошь стоит того.

Необходимые формальности
Законы Германии довольно лояльны по отношению к иностранным инвестициям в недвижимость. Нерезиденты могут покупать не только обычное жилье (квартиры, таунхаусы, дома), но даже памятники архитектуры. Процесс приобретения вполне стандартен, начиная с выбора объекта и заканчивая регистрацией в Реестре собственности.
Схему проведения сделки описывает Мария Хозе: «Каждую операцию от начала до конца сопровождает нотариус, он готовит контракт, предусматривающий условия продажи и форму оплаты, проверяет недвижимость на предмет залога, долгов, отчуждения и т. д., взимает все необходимые платежи. Сама процедура купли-продажи осуществляется в его офисе. Нотариус открывает специальный банковский счет, откуда производятся все отчисления. После подписания договора и проведения полной оплаты покупатель становится собственником недвижимости. Нотариус отправляет документы на регистрацию, и в течение 8-10 недель владелец получает справку из Реестра собственности». Таким образом, вся процедура занимает около 2-3 месяцев, и присутствие инвестора в Берлине необходимо всего 2 раза: при окончательном выборе и осмотре желаемого объекта и при подписании нотариальных документов. Остальные вопросы вполне можно решить дистанционно.

Немецкая бережливость
Оплата регистрации и услуг нотариуса составляет 1-1,5% от стоимости объекта, услуг риэлтора – 3-6%. Налог на приобретенную недвижимость колеблется в пределах 3,5-4,5% от суммы, указанной в договоре (кадастровой суммы). Часто кадастровая цена может быть ниже рыночной на 20-40%. Однако если жилье покупается в инвестиционных целях, то эксперты советуют платить налог с рыночной стоимости. При перепродаже объекта в течение 10-ти лет обязательна уплата подоходного налога (ставка варьируется от 15 до 42% в зависимости от объема доходов). Также в Германии существует ежегодный налог на недвижимость – 0,5-1,5% от стоимости объекта.

При сдаче жилья в аренду практически все текущие расходы по его содержанию несет арендатор. Размер коммунальных платежей в Германии определяют сами компании, предоставляющие такие услуги. Электроэнергия, вода, отопление, вывоз мусора и т. п. обходятся ежемесячно в EUR 170-250, если у вас квартира, и в EUR 200-350, если вы живете в частном доме. Естественно, сумма зависит от уровня потребления, поэтому немцы, известные своей бережливостью, при выборе жилья большое значение придают всевозможным энергосберегающим технологиям. Государство, в свою очередь, тоже всячески поощряет их внедрение. Дом, который потребляет энергии минимум на 25% ниже нормы, получает почетный статус «дома высокой культуры быта», а его владелец – определенные льготы по оплате коммунальных услуг и налога на недвижимость.
Каждый многоквартирный жилой комплекс имеет свою кассу, в которую необходимо платить примерно EUR 50 в месяц. «Коммунальная касса служит для накопления денег на ремонт здания, подъездов, внутреннего двора, – рассказывает Мария Кравец. – Если в кассе много денег – значит, скоро будет сделан ремонт. Если мало – значит, ремонт был недавно сделан». Таким способом немецким законодательством поддерживается красота зданий, чистота и уют в городе.

Ложка дегтя
Хотя законы Германии и лояльны к нерезидентам, взять тут ипотеку на покупку жилья будет довольно проблематично. «Факторами, влияющими на принятие банком положительного решения, могут быть хорошая кредитная история в Германии, долгосрочная виза, наличие трудового контракта с немецкой компанией, большая сумма запрашиваемого кредита (не менее EUR 100 тыс.)», – говорит Мария Хозе. Дополнительными преимуществами станут постоянное место жительства и трудовой контракт или свой бизнес на территории ЕС, а также владение собственностью, адекватной по оценочной стоимости и находящейся в «зоне досягаемости» банка. В общем, немецкие банки готовы предоставить ипотеку иностранцам, если сумма не превышает 50-60% от цены приобретаемой недвижимости. Кредиты обычно выдаются под 4-5% годовых на 10 лет с возможностью продления срока.
При сдаче жилья в аренду заем могут погашать граждане Германии арендной платой. Такая схема финансирования очень удобна для инвесторов-нерезидентов, потому она весьма распространена в мире – в некоторых странах на нее даже существует специальный налог. Однако немецкие власти пока относятся к этому снисходительно.
Владение недвижимостью в Германии не дает прямого права получить вид на жительство, но при рассмотрении такого заявления является весомым аргументом, поскольку свидетельствует о высоком уровне материального благосостояния заявителя, а кроме того, существенно облегчает получение долгосрочной визы.

Чем сердце успокоится
По мнению многих экспертов, на сегодняшний день недвижимость Берлина – наиболее выгодное и надежное капиталовложение. Нестабильность 1990-х осталась в прошлом, столица стремительно набирает обороты. Это возрождение проявилось во всех сферах: в экономике, политике, медицине, искусстве. Берлин стал необычайно привлекательным городом не только для туристов, но и для инвесторов со всего мира. С приходом нового тысячелетия рынок недвижимости заметно оживился. Особенно за последние 2 года, когда количество сделок достигло пика.
Сейчас наблюдается небольшой спад продаж по сравнению с рекордными 2006-07 гг. «Это сокращение количества операций вызвано, с одной стороны, событиями в международной экономической системе, а с другой – отсутствием на берлинском рынке большого количества финансово сильных инвесторов, – обрисовывает сложившуюся ситуацию Мария Хозе. – Кроме того, некоторые компании имели большие долговые обязательства, что тоже повлияло на ситуацию. Однако если говорить о долгосрочном периоде (с 2000 г.), то в нынешнем году объем сделок все еще остается выше среднего показателя».
Рынок недвижимости Берлина не зря считается идеальным для инвестиций. Согласно ожиданиям аналитиков, объем продаж больше среднеевропейского уровня будет наблюдаться на протяжении еще минимум 3-х лет, а цены к 2030 г. возрастут в 4 раза. Как известно, хорошие инвестиционные возможности требуют быстрых решений, поскольку то, что сегодня доступно, завтра будет по карману совсем немногим.

Текст: Светлана Абсалямова