Рынок коммерческой недвижимости

Уровень инвестиций в коммерческую недвижимость в мире упал в 2008 году на 59% до $435 млрд. по сравнению с рекордными показателями 2007 года в размере $1050 млрд. Это самый низкий показатель с 2004 года и связан со значительным падением иностранных инвестиций. Новый отчет «Cushman & Wakefield’s Investment Atlas 2009» также предсказывает дальнейшее, но не столь резкое падение объемов инвестиций в текущем году до уровня около $412 млрд.

Самый резкий спад в 2008 году наблюдался в Северной Америке, где объемы инвестиций упали на 73 процента с $437 млрд. до $116 млрд. В результате Северная Америка сдала свои позиции наиболее привлекательного региона для инвестиций (в 2007 году), заняв в 2008 году третье место вслед за Европой и Азией.

За пределами Северной Америки также наблюдались резкие падения уровня инвестиций: в Европе уровень капиталовложений упал на 52 процента с $367 млрд. до $178 млрд., в Азии - на 45 процентов с $237 млрд. до $131 млрд. Латинская Америка оказалась самым устойчивым рынком, здесь уровень капиталовложений упал всего на 9 процентов с $9,8 до $8,9 млрд. Будучи наиболее привлекательным регионом для инвестиций в 2008 году, в Европе было совершено 41 процент от всех инвестиционных сделок. На втором рынке по популярности – в Азии – было совершено 30 процентов от всех сделок.

Рассматривая показатели за 2008 год на уровне отдельных стран, можно отметить, что на США пришлись 25 процентов глобальных инвестиций в коммерческую недвижимость, чей объем составил $107,1 млрд. Китай впервые в истории опередил Великобританию в качестве второй по инвестиционной привлекательности страны мира. Объем инвестиций в Китай в 2008 году составил $50,3 млрд., т.е. 12 процентов от уровня глобальных инвестиций. На Великобританию пришлось 9 процентов или $37,1 млрд., а на Японию и Германию – около 7 процентов (соответственно, $29,3 млрд. и $28,8 млрд.).

Руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield EMEA Дэвид Хатчингс сообщил: «Хотя практически все рынки ощутили на себе падение инвестиционной активности, более других пострадали рынки развитых стран. На сегодняшний день на развивающиеся страны приходится 22 процента от всех глобальных инвестиций, в то время как еще совсем недавно – в 2006 году – эта цифра составляла всего 9 процентов. Китай оказался наиболее привлекательным для инвесторов страной из числа развивающихся стран, но и такие страны, как Россия, Индия и Бразилия также увеличили свои доли, заняв места в общем списке инвестиционно привлекательных стран, соответственно, 15-ое, 16-ое и 20-ое место».

«Очевидно, что в то время, когда рынок находился на пике, ценообразование во многих странах стало слишком агрессивным и начало отрываться от реалий – темпов развития рынка и объема устойчивых доходов, которые могут быть сгенерированы. Однако, также верно предположение, что в ближайшее время ценообразование на ряде рынков может стать слишком консервативным, несмотря на их потенциал».

«В среднем рынки развитых стран вероятно прошли как минимум половину пути ценовой коррекции. В глобальном же плане, вероятнее всего, что те страны, которые первыми ощутили на себе кризис, первыми начнут из него выходить. Начиная с второй половины 2009 года, рынки США и Великобритании окажутся наиболее привлекательными для инвесторов, которые уже рассматривают имеющиеся в настоящий момент выгодные возможности в этих странах. Мы также ожидаем увидеть небольшое увеличение спроса во Франции и, возможно, в Германии ближе к концу 2009 года после непродолжительного спада активности на этих рынках на протяжении ближайших нескольких месяцев.

В Латинской Америке также возможно удастся достаточно удачно завершить год в том случае, если экономика региона будет продолжать развиваться согласно прогнозам. Тем временем, в Азии ожидается дальнейший спад в активности в этом году пока не произойдет корректировка в стоимости до того предела, при котором регион снова станет привлекательным для инвесторов. Большинства рынков мира могут ожидать начала оживления активности во второй половине 2009 года, хотя вероятнее всего, что возвращение к реальным действиям произойдет не раньше середины 2010 года, когда стабилизируются уровни арендных ставок».

Тенденция изменения цен на недвижимость на мировых рынках в основном следовала с запада на восток, начиная с США и Великобритании и затем распространяясь на Восточную Европу, ближний Восток и большую часть Азии. Самый значительный рост доходности увидели развивающиеся рынки Украины, Мексики и России. Европа более других ощутила на себе переоценку активов. Во всех секторах наблюдались значительные изменения в ставках доходности. В этом страны Восточной Европы последовали примеру стран Запада. Торговые коридоры несколько меньше пострадали по сравнению с офисными и складскими помещениями. Однако другие виды торговой недвижимости, как, например, торговые центры и торговые склады зачастую наоборот демонстрировали рост доходности.

Показатели Северную Америку за 2008 год зафиксировали изменения в ставках доходности в среднем на 31 базисный пункт против роста в Европе на 111 базисных пункта. Данные показатели не отражают того масштаба происходящей переоценки ценностей, которая в 2008 году еще незначительно отражалась на сделках. Согласно другим оценкам, изменения в ставках доходности в США изменилась примерно на 100 базисных пункта. Рынки Латинской Америки и Азии развивались достаточно оживленно в 2008 году, но к последнему кварталу и здесь начал сказываться мировой кризис с ростом доходности.

Все классы активов в коммерческой недвижимости были затронуты в результате спада инвестиционной активности, хотя по-разному в зависимости от конкретного региона. В Европе торговая и складская недвижимость развивались за счет менее популярного офисного сектора в то время, как в Азии офисы наоборот привлекли больше средств в ущерб земельным участкам и развития проектов. В Северной Америке сектора, зависящие от потребительских расходов населения, как, например, торговая недвижимость и гостиницы, пострадали больше всего, а сделки по офисам увеличили свою рыночную долю в результате продажи ряда крупных объектов. В Латинской Америке торговая недвижимость стала менее привлекательной по сравнению с офисами.