А цены продолжат снижаться

Недавно министр регионального развития России Виктор Басаргин и первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, не сговариваясь, заявили, что объемы жилищного строительства будут расти. Казалось бы, общепринятое мнение показывает, что в эпоху экономического кризиса объемы строительства падают. По сути, именно об этом еще в декабре предупредил замминистра регионального развития Сергей Круглик на заседании межведомственной рабочей группы по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», когда сказал, что объем жилищного строительства в России в 2009 году сократится на 15% до 52 млн кв. м против 61,4 млн кв. м, построенных в 2008 году. Именно с ожиданием резкого спада объемов нового строительства были связаны надежды многих девелоперов на новую волну подорожания жилья. Однако с наступлением нового года обстоятельства, по всей видимости, изменились, и правительство почувствовало в себе силы в корне изменить ситуацию. В том, насколько для этого есть основания и к каким последствиям это приведет, выяснил аналитический центр www.irn.ru.

Для начала следует развенчать общепринятый миф, что в период кризиса 1998 года наблюдался значительный спад объемов вводимого в строй жилья как в России в целом, так и в Москве в частности. Стоит подчеркнуть, что в Москве за последние 18 лет самый значительный спад объемов вводимого в строй жилья произошел именно в 2008 году, когда количество квадратных метров сданных новостроек сократилось по сравнению с уровнем 2007 года на 20%. И произошло это исключительно в связи с неподготовленностью строительной отрасли города к грянувшему, как снег на голову кризису. При этом в целом по России объем вводимого в строй жилья не только не сократился, но даже немного вырос – почти на 500 тыс. кв. м. Примечательно, что в 1998 году никакого радикального изменения в темпах прироста объемов строительства в России не наблюдалось.

Конечно, некоторые могут возразить, что в 1998 году спад объемов жилищного строительства в целом по России был и составил около 6%. Однако в данном случае это не важно, так как 1998 год не добавил никаких новых характеристик уже имевшему место процессу. Дело в том, что объемы вводимого в строй жилья в целом по России, начиная с 1991 года, плавно сокращались в среднем по 6% в год. И в этом смысле снижение объемов сданных новостроек в 1998 году оказалось даже меньше ожидаемого.

Более показательна в этом отношении динамика объемов нового строительства Москвы. В отличие от России в целом даже после крушения Советского Союза «какие-то деньги в Москве крутились». Поэтому пройти экономический спад, совершенно его не заметив, столичный стройкомплекс просто не мог. Однако последствия экономического спада на статистике объемов строительства столицы отражались только спустя год после самого кризиса. Так фактический обвал экономики России произошел в 1992 году в связи с полным обрывом хозяйственных связей. Но спад объемов строительства в Москве был зафиксирован Росстатом только в 1993 году. И все же он не был значительным – всего 8%, а в абсолютном выражении лишь чуть более 200 тыс. кв. м. Схожая картина наблюдалась и в 1998 году. Тогда экономический спад также не отразился на статистике объемов жилищного строительства Москвы. Снижение ввода в строй новых объектов было выявлено, как и в случае с 1992 годом, только спустя 12 месяцев – в 1999 году. И в этот раз оно было и вовсе незначительным – около 2%, а в абсолютном выражении – лишь чуть выше 60 тыс. кв. м.

Примечательно также и другое. Хотя все девелоперы наперебой твердили в 2005 году, что после вступления в силу закона №214 «О долевом строительстве» объемы новостроек снизились, и именно с этим связано увеличение темпов роста цен, по факту, никакого снижения объемов строительства ни на уровне Российской Федерации, ни на уровне Москвы зафиксировано не было.

В Москве наблюдалось снижение темпов роста объемов вводимого в строй жилья, но не снижение самих объемов, которые продолжали до недавнего времени расти. При этом снижение темпов строительства проявилось задолго до вступления в строй злосчастно известного федерального закона №214. Темпы роста жилищного строительства стали снижаться уже в 2003 году, то есть за 2 года до вступления в силу этого закона. И продолжили снижение с той же скоростью и после его вступления в силу. Примечательно в данном случае и то, что уже к 2007 году ежегодные темпы прироста объемов вводимого в строй жилья в Москве оказались ниже 1%. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в 2008 году началось сокращение объемов жилищного строительства. Другое дело, что сокращение составило сразу 20%, а в абсолютном выражении превысило 1 млн кв. м. Но это уже результат наложения сразу 2 процессов: экономического кризиса и планомерного снижения объемов вводимого в строй жилья.

При этом на уровне Российской Федерации экономический кризис 2008 года сказался только в замедлении темпов роста объемов строительства, но не в снижении самих объемов. Но, как было показано выше, снижение объемов вводимого в строй жилья обычно отражается на статистике только спустя год после возникновения кризиса, поэтому вопрос на данный момент заключается в том, по какому сценарию будут развиваться события в 2009 году. Ведь в отличие от предыдущих случаев экономический кризис так или иначе, но уже отразился на статистике объемов строительства как на уровне Москвы, так и на уровне Российской Федерации. Если исходить из предыдущего опыта, то снижение объемов строительства еще впереди. Но и Виктор Басаргин, и Владимир Ресин утверждают обратное: в 2009 году будет не снижение, а рост объемов вводимого в строй жилья. По всей видимости, чиновники находят какие-то существенные отличия в ситуации, складывающейся в 2009 году, от ситуации 1992 и 1998 годов.

Если апеллировать к предыдущему опыту, то, как уже говорилось выше, экономический кризис 1998 года не возымел особого воздействия на строительную отрасль на уровне Российской Федерации в связи с тем, что на тот момент еще не были до конца исчерпаны последствия кризиса 1992 года, по сравнению с которыми кризис 1998 года был лишь небольшим дополнительным уколом. Если же говорить о Москве, то в столице объем вводимого в строй жилья как в 1992, так и в 1998 не сильно отличался от уровня 1990 года. В 1992 году он был выше уровня 1990 года на 10%, а 1998 году – на 30%. Стоит отметить, что этот уровень оставался стабильным уже примерно 10 лет, в связи с пресловутой советской нормой роста – 2% в год. А, учитывая, что кризисы 1992 и 1998 годов только усиливали миграцию российского населения из регионов в Москву, снижать объемы вводимого в столице в строй жилья было, в общем-то, некуда.

В то же время, и в 1992 году и в 1998 году значительную роль сыграла резкая девальвация рубля. Тогда количество людей способных приобрести недвижимость сократилось гораздо больше, чем сейчас. Примечательно, что как тогда, так и сейчас девальвация национальной валюты началась в конце лета. И к марту 1993 года доллар по отношению к рублю вырос почти в 5 раз, а к марту 1999 года – почти в 4 раза. Сейчас максимальный прирост стоимости доллара по отношению к рублю составляет всего 50%. При этом общий прирост стоимости доллара по отношению к рублю за 1992-1993 годы составил почти 10 раз, а за 1998-1999 годы – почти 5 раз. Столь же значимым падение российской национальной валюты относительно доллара было только в 1994-1995 годах, когда доллар подорожал относительно рубля за 2 года почти в 4 раза. Но тогда это было следствием падения курса рубля в 1992-1993 годах. Остановить столь высокие темпы девальвации, какие имели место в России в течение первых 2 лет после развала Советского Союза, можно было далеко не сразу. По сравнению с таким уровнем падение рубля за последние несколько месяцев можно считать ничтожным.

В то же время, по сравнению с последними 9 годами динамика падения стоимости рубля относительно доллара все-таки впечатляющая. Однако для того, чтобы она соответствовала хотя бы уровню падения рубля в 1998-1999 годах, доллар должен стоить порядка 100 рублей. Между тем, учитывая последние заявления финансового блока правительства России, можно сделать вывод, что дороже 41 рубля доллар в ближайшие полгода стоить не будет. При этом большинство зарубежных экспертов сходится во мнении, что в течение тех же ближайших 6 месяцев доллар начнет дешеветь по отношению ко всем остальным валютам. Таким образом, можно сказать, что максимальное подорожание доллара уже позади. И это подтверждается тем, что в течение последних нескольких дней доллар стал дешеветь по отношению к рублю.

Таким образом, не приходится ожидать, что сбережения (а преимущественно за их счет приобретается недвижимость) сократятся так же, как в 1992 или 1998 годах. Поэтому при прочих равных сокращения спроса со стороны населения можно было бы не ожидать. И по сути, именно на это делается расчет многих девелоперов. Именно поэтому многие из них сейчас делают упор на то, что в рублях цены на недвижимость продолжают расти. Так что, казалось бы, с этой точки зрения никакого кризиса нет. Для развенчания этого мифа необходимо сравнить динамику рублевых и долларовых цен на недвижимость в кризисные годы России после развала Советсткого Союза.

Как видно из графика, в кризисные годы прирост средней стоимости 1 кв. м жилья в Москве, выраженной в рублях, всегда, как минимум, опережает таковой же в долларах, а иногда и идет в противоходе к нему: долларовая стоимость снижается, а рублевая растет, как это было в 1998-1999 годах. При этом, конечно, некоторые могут заявить, что и в так называемые некризисные годы могла наблюдаться схожая динамика, когда прирост долларовых цен опережал прирост цен в рублях, например, в 1994-1995 и 1996-1997 годах.

Однако стоит помнить, что в 1994-1995 годах в России все еще царствовала гиперинфляция, как и в 1998 году.

А в 1996-1997 годах средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве в долларовом эквиваленте стала снижаться.

Примечательно в данном случае, то, что инфляция в 1996-1997 годы была на сегодняшнем уровне – в пределах 20%, – курс доллара по отношению к рублю рос, а недвижимость при этом в долларовом эквиваленте дешевела. В долларовом эквиваленте падение составило порядка 30%. Тогда в рублевом эквиваленте цены тоже в течение 9 месяцев продолжали расти, однако, как видно из графиков, все равно скорректировались. В рублевом эквиваленте падение составило около 15%.

По формальным признакам тогда никакого падения не должно было быть. Однако оно случилось. Это произошло просто в связи с высоким уровнем цен. Потребители были уже не в состоянии платить за недвижимость. И цены постепенно стали снижаться. Но в Москве это не повлекло к снижению объемов ввода в строй жилья. Если исключить кризисные явления, то схожая ситуация наблюдается и сейчас. И при прочих равных можно было бы сказать, что и при сегодняшнем положении вещей, следует быть спокойным – объемы строительства снижаться не будут, тем более, что, по словам Владимира Ресина, вернуться на уровень строительства 2007 года не составляет труда.

Но проблема как раз в том, что в 1996-1997 годах не было финансового кризиса, и банки могли спокойно кредитовать строительные организации. Наконец, сейчас ситуацию усугубляет тот факт, что до недавнего времени значительным двигателем цен вверх, а значит и заинтересованности строителей в росте объемов возводимого жилья, была ипотека, то есть кредитование физлиц, которого вплоть до 2003 года в массовом порядке в России не было. Поэтому в 1996-1997 годах на снижение цен оказывало влияние только снижение фактического платежеспособного спроса.

Если ориентироваться на инфляцию или курс доллара сейчас вполне спокойное время, а с точки зрения динамики цен – кризис. Означает это только одно. Деньги для строительства в стране есть. Но большинство участников рынка не доверяют друг другу, поэтому банки не кредитуют как физлиц, так и юрлиц, то есть девелоперов. И есть только один участник рынка, который может сдвинуть ситуацию с мертвой точки – государство.

Но участники рынка, пройдя один из острых моментов – конец 2008 года, когда многим из них было необходимо расплатиться по кредитам, – теперь надеются перетерпеть и начинают замораживать стройки. Однако Владимир Путин четко заявил, что не допустит повторения ситуации 2005 года, когда после вступления в силу закона №214 появилось большое количество обманутых дольщиков. По данным Ассоциации строителей России, если в 2005 году было обмануто около 200 тыс. семей, то сейчас может оказаться порядка 2 млн семей. По мнению Путина, избежать этой ситуации можно передавая стройку более радивым девелоперам.

И в этом смысле показателен пример с деньгами для покупки квартир военным. За декабрь 2008 года планировалось выкупить порядка 15 тыс. квартир. Однако девелоперы согласились по ценам, предложенным государством, продать только 3 тыс. квартир. Ответом Владимира Путина было – больше 28 тыс. руб. за 1 кв. м жилья не тратить. При этом надо иметь в виду, что при выкупе квартир для военных государство тратит только 50% от стоимости квартиры. Таким образом, при полном выкупе государством жилья средняя стоимость 1 кв. м жилья в целом по России не должна превысить 56 тыс. руб. А, по данным того же Минрегиона, в IV квартале 2008 года средняя стоимость 1 кв. жилья по Российской Федерации составляла порядка 59 тыс. руб. Иначе говоря, правительство установило минимальный порог снижения цен на жилье в целом по России на уровне 5%. По факту, это означает, что правительство готово ждать конца года, когда у девелоперов будет очередной «час икс» расплаты с кредиторами. И тогда недостроенные квадраты можно будет выкупить по еще более низкой цене.

А для тех, кто не согласен с такими условиями, Владимир Путин предложил особый вариант. По его словам, в регионах всегда можно договориться. И если раньше цена выкупа устанавливалась единая для всех, то теперь регулировать ее будут региональные власти. А как региональные власти устанавливают цену, можно было убедиться на декабрьских аукционах, проведенных правительством Москвы, которое установило цену выкупа подмосковного жилья у девелоперов на уровне 50 тыс. руб. за 1 кв. м, а московского – на уровне 60 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом, правительство Москвы в докризисный период выкупало у строителей жилье эконом-класса для социальных целей в Москве примерно по 120 тыс. руб. Учитывая, что столичное жилье было самым переоцененным, таким образом установлена максимальная планка падения цен – порядка 50%. На этом фоне снижение цен в целом по России на 20%-30% будет вполне адекватным. Исходя из того, что в докризисный период средняя стоимость 1 кв. м жилья в целом по России составляла порядка 60 тыс. руб., после достижения рынком «дна» жилье вполне может опуститься в цене до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.

Остается только один вопрос: хватит ли у государства денег для того, чтобы выкупить 65 млн кв. м жилья, которые запланированы к сдаче в строй в 2009 году? Для ответа на него необходимо вспомнить, что государство очень редко идет на то, что выкупает жилье полностью. При этом сейчас стало очень распространено частно-государственное партнерство. Бизнес готов вкладывать деньги только при условии, что на реализацию проекта будут даны гарантии государства. Так же и банки. Если государство наполовину профинансирует строительство жилья, то и банк будет готов это сделать. Кроме того, деньги есть и у региональных правительств, которые также зачастую действуют по схеме частно-государственного партнерства. В итоге, государству необходимо всего лишь порядка 500 млрд руб. для того, чтобы в 2009 году было построено 65 млн кв. м жилья. Из них около 300 млрд руб. уже были пущены в конце прошлого года на поддержание строительной отрасли. Еще около 200 млрд руб. планируется потратить в этом.

В то же время, сценарий при котором самостоятельных бизнес-проектов вообще нет на рынке, и он полностью будет отдан под социальные жилищные программы в той или иной степени льготные – исключительная абстракция. Даже при самом пессимистичном сценарии от общего объема строительства на рынке будет около 25% коммерческого жилья. В частности, такой прогноз дало московское правительство. Если сравнивать с предыдущими годами, такая доля будет означать фактическое снижение коммерческих объемов на рынке в 2 раза. В частности, на это ссылаются многие девелоперы, когда говорят, что цены вновь пойдут вверх.

Но такая схема рассуждения логична только при условии сохранения платежеспособного спроса. А он сейчас резко сжался. Большинство потенциальных покупателей жилья предпочитает переждать кризис, пока рынок труда снова вернется в эпоху дефицита рабочих кадров. А спекулянты оглядываются на запад, где жилье продолжает дешеветь, то есть ждут, пока стоимость московского жилья опустится до соответствующих уровней. Наконец, полностью отсечена от рынка группа покупателей, рассчитывавших приобрести жилье в кредит. Так что потенциальный спрос ужался гораздо больше чем в 2 раза. Именно поэтому, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, в 2009 году продолжится снижение цен на фоне роста объемов строительства. Принципиальным отличием 2009 года от 1993 и 1999 является наличие средств у одного из главных игроков рынка – государства, которое тоже настроено на удешевление российской недвижимости.