Под влиянием мирового кризиса российский банковский сектор и рынок недвижимости претерпели существенные изменения. Что определяет политику девелоперских компаний? Какова ситуация с отложенным спросом? Эти и другие проблемы обсудили ведущие эксперты, консультанты и топ-менеджеры банков, руководители девелоперских, риелторских и юридических компаний на практической бизнес-конференции «Рынок недвижимости и финансов 2009: стратегии и рекомендации». Конференция прошла в Московском Бизнес Клубе.
Вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов дал анализ российской банковской системы и рассказал о перспективах ее «перенастройки». Если раньше основными источниками финансовых ресурсов, по его мнению, были экспортная валютная выручка, зарубежные займы, сбережения, то новая структура банковской системы должна выстраиваться на других ресурсах. Это – средства государства, сбережения населения и средства организаций.
О ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. В своем выступлении он отметил, что хотя февраль и поставил исторический рекорд по снижению долларовых цен на московскую недвижимость, однако не исключено, что он окажется пиковым месяцем их падения, после чего цены перестанут снижаться и рынок стабилизируется. А оживление рынка, которое можно наблюдать в последнее время, по мнению О. Репченко, связано с возвращением отложенного спроса и ограниченностью предложения.
По мнению президента и владельца другой компании Александра Шарапова, цены на недвижимость порой сильно зависят от слухов. В зависимости от содержания «дезы» они могут легко понижаться или повышаться на 20–30 процентов. А. Шарапов считает, что сегодня можно достаточно выгодно купить квартиру, скажем так, у банка. Не напрямую, конечно, а при его посредничестве. Дело в том, что у банков сейчас много проблемных квартир: должники не могут платить, а банки не хотят ввязываться в тяжбы, то есть выселять неплательщиков через суд. В этом случае риелторская компания обращается в банк и просит подобрать для своего клиента квартиру определенных параметров. Тот, в свою очередь, ведет переговоры с проблемным заемщиком, и если его устраивает такой вариант, то сделка происходит.
Примечательно, что при таком варианте покупатель может отторговать 10–20 процентов цены, поскольку человеку, попавшему в затруднительное положение с кредитом, порой деваться просто некуда, и он идет на уступки. Тему банков и ипотеки продолжила управляющий директор подразделения одного из крупных банков Москвы Алла Цытович. Она рассказала об опыте банка по управлению ипотечным портфелем в условиях кризиса, о том, как предотвратить просрочки по платежам, и о методиках, которые предложила служба маркетинга по выявлению целевой аудитории, требующей реструктуризации.
Проблемы с погашением ипотечных кредитов нередко требуют вмешательства юристов. Понятно, что банки настаивают на возврате кредита, а человек, которому сократили зар-плату, к примеру, не может этого сделать. Порой его принуждают квартиру просто продать. И заемщик не всегда знает, что ему в этой ситуации делать. Как заметил в своем выступлении председатель юридической коллегии Артем Сидоров, главное – не нужно паниковать. Позиция банков здесь ясна, они хотят вернуть свои деньги, но не любой же ценой!
Далее А. Сидоров отметил, что несладко сейчас приходится и дольщикам. Компании нередко говорят, будто у них нет средств на достройку дома, мол, забирайте деньги. И кто-то на это идет. Но нужно ли соглашаться на это? Юристы советуют не спешить. Они знают судебную практику и считают, что, поступая подобным образом, человек может потерять гораздо больше. А если он обратится к специалистам, объяснит ситуацию, то, как уверен А. Сидоров, они всегда подскажут оптимальный вариант взаимодействия с застройщиком.
Кризис негативно отразился и на рынке недвижимости высшей категории. Спикеры одной из компаний Дмитрий Халин и Галина Ткач осветили тенденции рынка элитного жилья и аренды. Если купля-продажа настоящих элитных (а не псевдоэлитных) квартир пострадала не очень сильно, то рынок аренды заметно упал. Не всем по карману стало снимать дорогие апартаменты в центре, но и уезжать за пределы Садового кольца многие тоже не хотят.
– Поэтому сейчас, – подчеркнула Галина Ткач, – стала популярна аренда в складчину. Группа людей, работающих, к примеру, в одной компании, снимает трехкомнатную квартиру и селится в ней. Опять же на менее популярные нынче однокомнатные квартиры можно получить большие скидки. Одним словом, арендаторы приспосабливаются, кто как может. Как отмечали многие участники конференции, сейчас ни в коем случае нельзя поддаваться панике и принимать поспешные решения, опираясь на слухи.
