Инвесторы, желающие вложить деньги в стремительно дешевеющую европейскую недвижимость, упорно ожидают ценового “дна”. Продавцы же пытаются убедить клиентов, что в некоторых странах “дно” уже достигнуто
Крутое пике
После того как цены на недвижимость в Украине достигли заоблачных высот, все более популярной среди украинцев стала покупка объектов недвижимости за рубежом. Относительно доступные по цене объекты были рентабельнее, чем родные “квадраты”, и позволяли с комфортом насладиться “другой жизнью”. К тому же наши сограждане могли получить кредит на покупку, причем под очень низкие, по сравнению с предлагаемыми в Украине, годовые проценты — 3-6%. Все эти факторы сделали зарубежную недвижимость не только предметом престижа, но и надежным источником для инвестирования.
Впрочем, счастье, как говорится, длилось недолго. Разразившийся практически во всем мире финансово-экономический кризис спровоцировал стремительное падение цен, в том числе и на еще вчера инвестиционно привлекательную недвижимость. Так, например, по данным экспертов Citigroup Global Markets (г.Нью-Йорк, США), объемы строительных работ в США опустились за время кризиса до уровня времен Второй мировой войны. В отчете, опубликованном Министерством торговли США, отмечается, что в январе 2009 г., по сравнению с декабрем 2008 г., количество новостроек в стране сократилось на 16,8%. При этом жилье, в зависимости от региона, подешевело, по разным оценкам, от 20% до 70%.
Схожая ситуация наблюдается и на рынках еще недавно популярных у инвесторов “экзотических стран”. Например, если верить отчету международной группы HSBC (штаб-квартира в г.Лондоне; Великобритания), в тех же ОАЭ сейчас приостановлены или отменены строительные проекты общей стоимостью $75 млрд (главным образом это относится к проектам элитного жилья и коммерческой недвижимости). Среди наиболее крупных “замороженных” проектов — жилой объект Atrium в Дубае, стоимость которого составляет $654 млн.
|
|
- Цены на дома в Великобритании упали в прошлом году на
17%
Аналогичные тенденции наблюдаются на рынках недвижимости Ирландии, Испании, Франции и Нидерландов. |
Сложившаяся на рынках заокеанских стран ситуация, естественно, отпугнула стратегических инвесторов. Если раньше, например, наши соотечественники отдавали предпочтение недвижимости в США, ОАЭ, Бразилии или Панаме, то сейчас они снова начинают интересоваться “старой доброй Европой”. “Украинских покупателей привлекают в основном традиционные европейские рынки, хотя в последнее время несколько увеличился спрос на американскую недвижимость в связи с ее резким удешевлением”, — рассказывает Татьяна Лященко, директор международного агентства “Оксфорд Групп” (г.Киев; сопровождение инвестиционных проектов на территории Украины, инвестиции в недвижимость за рубежом; с 2002 г.; 7 чел.).
Впрочем, сказать, что за европейской недвижимостью выстроилась очередь, также нельзя. Ведь, как и в той же Америке, цены на объекты в некоторых странах Европы продолжают снижаться рекордными темпами. Так, по данным специалистов немецкого института IFS (г.Берлин, Германия), в Германии за 2008 г. объемы жилищного строительства снизились до послевоенного уровня. Цены на дома в Великобритании в прошлом году, по сравнению с 2007 г., упали на 17% и, по прогнозам Halifax Estate Agency (г.Галифакс, Великобритания), будут снижаться в ближайшие 6-9 месяцев примерно на 5% ежеквартально. Аналогичные тенденции наблюдаются на рынках недвижимости Ирландии, Испании, Франции и Нидерландов. Как объясняет Татьяна Лященко, кризис на рынках недвижимости этих стран связан в первую очередь с тем, что они были чрезмерно “разогреты”. “Скорее всего, падение цен на этих рынках в 2009 г. будет продолжаться и составит до 20% от пиковых показателей в Ирландии, 10% — в Испании и 5-10% — во Франции и Нидерландах”, — говорит г-жа Лященко. К слову, в ожидании приемлемых цен инвесторы, в любом случае, присматриваются к желаемой недвижимости. При этом им не стоит забывать о возможных рисках, с которыми они могут столкнуться уже на этапе ее выбора. Это может быть и неправильно выбранный объект, и невозможность спрогнозировать дальнейшее протекание кризисных явлений, которые могут значительно отодвинуть во времени обещанный аналитиками рост цен, и т.д. (см. также “Эксперт — о рисках” на стр.86). Кроме того, не “на руку” потенциальным инвесторам играет и законодательство Украины в сфере валютного регулирования. Например, как рассказал БИЗНЕСу специалист по недвижимости, пожелавший остаться неназванным, если в большинстве европейских стран деньги для приобретения недвижимости за рубежом попросту переводят через банк, то в Украине этот процесс значительно усложняется: чтобы собрать все необходимые документы для получения лицензии НБУ на перевод средств за границу, нужно изрядно потрудиться (волокита займет примерно месяц). Поэтому украинские покупатели вынуждены прибегать к более “дискомфортным методам” (см. “Юрист — о регулировании” на стр.86). Например, перевозить задекларированную наличность за рубеж (что может вызвать пристальный интерес со стороны профильных органов относительно легитимности происхождения суммы. — Ред.) или снимать деньги с платежной карты непосредственно на территории страны, в которой приобретается недвижимость. Однако специалисты прогнозируют, что наибольшей проблемой для инвесторов в ближайшее время станет ограничение кредитования — финансовый кризис парализовал работу большинства как украинских, так и мировых банков. Дабы хоть как-то уберечься от банкротства, банки вынуждены либо замораживать кредитные программы, либо более пристально “всматриваться” в пришедшего за деньгами клиента. У себя на родине украинцы уже столкнулись с этой проблемой. А вот приобретет ли она массовое распространение за рубежом, покажет время.
В ожидании спроса
Учитывая сложившуюся на зарубежных рынках ситуацию, а также сокращение покупательной способности украинцев, желающих приобрести зарубежную недвижимость, естественно, становится меньше. Кроме того, меняется и “структура” частных инвесторов. “Спрос на зарубежную недвижимость в нынешних условиях изменился. Если раньше основными покупателями были инвесторы, которые приобретали недвижимость исключительно для извлечения прибыли, то сейчас преобладают те, кто рассматривает покупку для себя. В целом, конечно, спрос упал”, — не скрывает сложившейся ситуации Яна Поляк, директор по продажам агентства “ДЕК Проперти”. По словам экспертов, в первую очередь спрос сократился на рынке первичной недвижимости Европы (см. “Эксперт — о рисках”). В итоге, сейчас этот рынок практически замер — застройщики по-прежнему отказываются снижать цены на свои объекты, предлагая взамен какие-либо ситуативные скидки, покупатели — активно наблюдают за рынком и ждут, когда цены достигнут “дна”.
Впрочем, ненамного лучше ситуация и на вторичном рынке зарубежной недвижимости. Ведь большинство инвесторов, желающих вложить средства в уже построенное жилье, не прочь дождаться максимального снижения цен. Правда, специалисты, занимающиеся продажей таких объектов, настаивают на том, что ценовое “дно” во многих странах уже достигнуто (к слову, при этом они часто противоречат сами себе, приводя данные о грядущем падении цен по некоторым странам в 2009 г. — Ред.) и время приобретать желаемую недвижимость наступило. “Те, у кого сейчас есть “непристроенные” средства, могут задуматься о приобретении виллы, например, в Испании, на берегу Средиземного моря. Рынок недвижимости этой страны, одним из первых пострадавший от влияния мирового финансового кризиса, сейчас достиг своего ценового “дна”. Продлиться это может не так уж долго, поскольку в этот период реализуются только старые объекты, новое же строительство приостановлено (см. также “Эксперт — о рисках”. — Ред.). Этот фактор через некоторое время может существенно повлиять на ценообразование, когда спрос превысит предложение”, — отмечает г-жа Поляк. По причине якобы достигнутого “дна” маловероятно падение цен и на недвижимость Германии. По словам экспертов, в отличие от других европейских стран, где цены взлетели до рекордных отметок за последние 10 лет, объекты в этой стране не были переоценены изначально, поэтому и падать их стоимости, по идее, некуда. Как отмечает Татьяна Лященко, самыми безопасными в ближайшее время могут быть инвестиции в недвижимость таких немецких городов, как Мюнхен и Гамбург, которые заняли 1-е и 2-е места в рейтинге наиболее безопасных в инвестиционном отношении городов Европы, составленном аналитиками компании PricewaterhouseCoopers (штаб-квартира в г.Нью-Йорк, США).
К слову, не все эксперты советуют инвестировать в максимально подешевевшую недвижимость. “В периоды экономической нестабильности следует обратить внимание на рынки, доказавшие свою устойчивость к финансовым катаклизмам. Например, рынки Швейцарии (берег Женевского озера, альпийские горнолыжные курорты “Церматт”, “Санкт-Моритц”, “Вербье”) или Италии (Форте деи Марми, Флоренция, Комо, Сардиния)”, — говорит Ольга Папуцина, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании “AESI-сервис” (г.Киев; недвижимость, медицина, организация обучения в Швейцарии, Франции, Италии; с 2008 г.; 12 чел.). Особенную устойчивость, по словам г-жи Папуциной, продемонстрировал рынок недвижимости Италии. В частности, в январе-феврале этого года, по сравнению с аналогичным периодом 2008 г., на 1% выросли цены на объекты во Флоренции и Болонье. В Милане же и в Риме недвижимость подорожала на 2%. По мнению Александры Кротовой, главы украинского представительства компании Pafilia Property Developers (г.Киев; недвижимость, строительство за рубежом; в Украине — с 2006 г.; 5 чел.), привлекательной для инвестирования на данный момент является также недвижимость Кипра. К “плюсам” страны, в частности, можно отнести устойчивый рост цен на недвижимость, стремительно развивающуюся туристическую отрасль (что позволяет зарабатывать на сдаче жилья в аренду), а также возможность получить кредит на приобретение дома с небольшим первым взносом (30% от стоимости объекта) и низкой процентной ставкой (от 4,5% годовых). “Несмотря на финансовый кризис, недвижимость на Кипре будет дорожать и в дальнейшем. Рост стоимости недвижимости в 2009 г. прогнозируется на уровне 10-17%”, — отмечает г-жа Кротова.
В целом, отметим, что большинство специалистов по зарубежной недвижимости “свято верят” в то, что спрос на зарубежную недвижимость среди украинцев не упал, а лишь замер. Ведь интерес граждан, по их словам, к покупке остался, а в ряде случаев даже увеличился, поскольку цены на желаемые объекты в некоторых странах продолжают снижаться. Вооружившись этими аргументами, эксперты даже прогнозируют, что рост спроса и объемов сделок по приобретению объектов недвижимости за рубежом со стороны украинцев возобновится уже в апреле — августе 2009 г. Вот, правда, не уточняют, где именно инвесторы будут брать деньги и что их заставит поверить, что цены, предложенные консультантами, — это самое “дно”.
Юрист — о регулировании
Дмитрий Самойлов (31),
начальник международно-правового отдела “Аврора Консалтинг” (г.Киев; юридический консалтинг; с 2007 г.; 20 чел.):
— 4 декабря 2008 г. правление Нацбанка приняло постановление №413 “О некоторых вопросах деятельности банков”, п.6 которого устанавливает временный запрет купли и обмена иностранной валюты для расчетов за импорт продукции и услуг, который осуществляется без ввоза продукции на территорию Украины и предназначен для дальнейшей перепродажи нерезидентам. Норма, введенная Нацбанком, отражается и на приобретении резидентами Украины недвижимости за ее пределами. Правда, существуют законные способы преодоления данного временного запрета, такие как открытие банковского счета в иностранном банке за пределами Украины, осуществление международных расчетов от имени иностранного юридического лица и т.д.
Эксперт — о рисках
Яна Поляк (27),
директор по продажам агентства “ДЕК Проперти” (г.Киев; продажа недвижимости за рубежом, организация обучения за рубежом; с 1999 г.; 20 чел.):
— Одним из наиболее эффективных способов краткосрочного инвестирования в зарубежную недвижимость традиционно считается покупка жилья на ранней стадии строительства или даже на стадии проекта. По мере продвижения строительства недвижимость дорожает, и если этот рост накладывается на общий подъем рынка, то перепродажа готового объекта может принести хорошую прибыль. Еще недавно в наиболее перспективных регионах доход от покупки на стадии off-plan (стадии проекта. — Ред.) мог составлять 100% от первоначальной стоимости объекта или даже больше. Однако в результате грянувшего кризиса инвесторы, сделавшие ставки на обещания девелоперов и вложившие средства в незавершенные объекты, оказались в зоне риска, так как нехватка финансирования в ряде случаев вызвала задержки и даже замораживание строительства. К тому же в некоторых странах рост цен на недвижимость прекратился вообще, так что ожидаемый доход инвесторы получат не во всех случаях.
Эксперт — о рынках
Мария Коноваленко (26),
директор компании “Митропа Юкрейн” (г.Киев; консалтинг в сфере приобретения недвижимости за рубежом; с 2004 г.):
— Сейчас максимальный спрос наблюдается на недвижимость Испании. Стоимость 1 кв.м на излюбленных украинцами курортах этой страны существенно снизилась. Например, цена 1 кв.м объектов жилой недвижимости в Валенсии составляет EUR1,6 тыс., Андалусии — EUR1,7 тыс., Каталонии — EUR2,6 тыс. В 2009 г. недвижимость в Испании подешевеет еще на 5-12%. Особенно падение спроса и избыток предложения будут наблюдаться на рынках Коста Бланки и Канарских островов, где цены снизятся в среднем на 12%. По остальному побережью объекты подешевеют в среднем на 5%. Гораздо меньшими темпами снижаются цены на недвижимость во Франции — в пределах 0,8-1,6% за 2008 г. А вот Австрию кризис вовсе не затронул, поэтому инвесторы предпочитают покупать недвижимость в этой стране в первую очередь в целях надежного сохранения капитала. Значительно упрощается покупка недвижимости иностранцами в Чехии, где ситуация на рынке также более-менее стабильная. С мая 2009 г. иностранным гражданам, желающим приобрести недвижимость в этой стране, не нужно будет оформляться как юридическим лицам. Относительно стабилен рынок недвижимости Болгарии. Цены здесь не снижаются, но и не растут. Кроме того, покупатели болгарской недвижимости могут рассчитывать на неплохие бонусы — возможность приобрести готовый объект в рассрочку, а также скидку до 10% от его стоимости.
