Большая распродажа Старой Риги

Впрочем, кризис не обошел  стороной и этот сектор: реальные цены на объекты сейчас на 25-40% ниже, чем пару лет назад. По подсчетам каталога «м2» и портала varianti.lv,  потенциальным покупателям в историческом сердце латвийской столицы предлагается уже более двух десятков различных домовладений - как отремонтированных, так и требующих дополнительных капиталовложений. Суммарная цена их предложения превышает 130 млн. евро.

 

Национальное достояние
 
Старая Рига - предмет особой гордости рижан. Должное ее архитектуре и неповторимому колориту мощеных улочек отдают и многочисленные иностранцы. Каждое здание здесь наполнено собственной неповторимой историей. Историей, которая, если говорить пафосно,  не имеет цены. Однако в нашей жизни все продается и покупается. При этом в условиях мирового финансового кризиса по гораздо более привлекательной, чем раньше, цене. Это в полной мере относится и к домовладениям, расположенным в Старой Риге.
 
Как отмечают работающие в сегменте торговли домовладениями маклеры, интерес покупателей к предлагемым ими объектам сохраняется. Разумеется, он не носит массового характера. Таковым он никогда и не был. Три-пять показов в месяц в маклерских фирмах считается хорошим показателем.
 
Ян Жечицкий, специалист компании Balsts: «Как бы там ни было, спрос на домовладения в Старой Риге есть. Показы время от времени проходят. Но покупатели не спешат: они ждут дальнейшего падения цен. Сравнительно большим спросом пользуются дома, предназначенные для проживания одной семьи. Таких в Старой Риге наперечет. Лично мне удалось побывать только в трех подобных объектах. Какие интересные запросы бывают у покупателей? Ценятся дома, в которых имеется внутренний дворик с выходом на улицу. Тогда в нем можно разместить машины, так сказать, на собственной территории».
 
Илзе Мазуренко, представитель компании Immostate: «Интерес к покупке домовладений сохраняется. Но смотрят прежде всего дома, расположенные в хороших местах. Жилых объектов очень мало. Если говорить об офисных зданиях, то потенциальных покупателей интересуют полностью реновированные объекты, с хорошим потоком денег. Полуразрушенные постройки малоинтересны. Только если по очень низкой цене. Потому как заниматься их ремонтом и восстановлением - слишком хлопотное дело».
 
Был бы покупатель
 
За последний год объем предложений о продаже домовладений в Старой Риге вырос. Но сами сделки по нынешним временам - большая редкость. Нам удалось собрать информацию только о четырех покупках-продажах, совершенных в 2009 и прошлом году: владельцев сменили здания на ул. Калькю, 15, ул. Яуниела, 15, ул. Шкюню, 19,  и  ул. Минстереяс, 8/10. Новым хозяином последнего опосредованно стал Вячеслав Мухин, активно развивающий гостиничный бизнес. Вот и дом на ул. Минстереяс, 8/10, нынче перестраивается для гостиничных нужд. 
 
Что касается дома на ул. Яуниела, 15, то это, похоже, самая «свежая» сделка в Старой Риге. Она была заключена в декабре. Ранее за этот реновированный дом рядом с Домским собором официально просили 1,5 млн. евро. В Земельной книге фигурирует запись с ценой почти в миллион евро. Площадь здания -  453 кв. м. Получается, что за квадратный метр заплатили 2 207 евро.
 
В целом покупатели занимают выжидательную позицию. Даже если объект им приглянулся, они не спешат его брать. А торговаться часто начинают с цены, которая в два, а то и  три раза уступает той, что просит собственник. Если стороны не приходят к единому знаменателю, то переговоры на время прекращаются. Покупатель обычно предлагает вернуться к вопросу позже: он уверен, что цены еще упадут. Продавцы же надеются, что им удастся удержать ценник в приемлемых для себя рамках. Все-таки рынок домовладений Старой Риги ограничен. И если с финансами все в порядке, то, не получив устраивающее их предложение, собственники вообще останавливают продажи. Так, похоже, произошло со значившимся еще год назад в списке продаваемых домовладением на ул. Пилс, 6, что буквально в паре шагов от Президентского дворца. За него просили 3,5 млн. евро. Однако на данный момент торговля приостановлена: по крайней мере посредники, ссылаясь на нежелание владельцев, даже не стали называть его ориентировочную цену. 
 
В прошлом году административное здание на ул. Театра, 3 (1 588 кв. м) предлагалось за 4,25 млн. евро. Были и бизнесмены, которые интересовались его покупкой. Вот только уровень заполнения арендаторами, денежный поток и запрашиваемая цена их не удовлетворили. В складывающейся ситуации и с учетом падения рынка собственники перестали активно рекламировать свою недвижимость. На что маклер компании Latio, на чьей домашней страничке до сих пор значится этот объект, пояснил: «Будут интересующиеся, будет и разговор». Но по информации «м2», здание на ул. Театра, 3, вновь предложено посредникам на продажу. В базе данных Century21BaltWest оно фигурирует за 2,2 млн. евро. То есть по 1 385 евро за кв. м.
 
Ценовые лидеры
 
Прежде чем перейти к конкретным домовладениям, выставленным на продажу, оговоримся: речь идет о тех из них, на которые названа конкретная цена и информация о которых доступна. Потому что имеются объекты, которые продаются как доли капитала и поэтому особо не рекламируются. А кроме того, собственники некоторых домов не прочь провести сделку, но их финансовые запросы публично не озвучиваются. Здесь прежде всего упомянем главный офис Parex banka на ул. Смилшу, 3. Им сейчас владеет структура компании Latio. «Будет покупатель, с которым мы сядем за стол переговоров, будет и цена», - указал глава Latio Эдгар Шинс. Заметим, что согласно данным Baltic Screen, пакет из 4 принадлежавших Parex banka зданий (включающий и домовладения в Старой Риге
- на ул. Смилшу, 3 и 5, и дома на ул. Кр. Валдемара, 8, и бульваре Калпака, 10) был осенью 2007 года  перенят Latio и Latio nams за 21 млн. латов, то есть 30 млн. евро. Ну а если говорить непосредственно о здании на ул. Смилшу, 3, то, учитывая площадь (свыше 4 000 кв. м) и состояние, а также уровень рыночных цен, рискнем предположить, что им торговали бы никак не менее чем за 10-15 млн. евро.
 
В начале марта газета Dienas bizness рассказала о выставленных на продажу гостиницах Старой Риги - Rоga и Avalon. При чем названная цена первой из них – 71 млн. евро – вызывает большие сомнения в серьезности этого предложения.
 
В целом каталогу «м2» и порталу varianti.lv удалось раздобыть информацию более чем о 20 продаваемых домовладениях. Хотя, как заметил один из маклеров: «Сейчас можно брать любой дом и писать, что он продается. Главное, чтобы был реальный покупатель».  
 
Итак, первую строчку «топа дороговизны» занял Fitingofa nams, расположенный на углу улиц Рихарда Вагнера и Калькю. Это полностью отреставрированное и одно из наиболее привлекательных зданий Риги общей площадью 2 600 кв. м предлагается за 16 млн. евро (то есть по 6 153 евро за кв. м). Половина помещений - торговые площади, которые уже имеют долгосрочного арендатора. Вторая половина - эксклюзивные жилые апартаменты.   
 
Хочется надеяться, что близка к завершению долгая эпопея по продаже с аукциона гостиницы Hotel de Rome, что на ул. Калькю, 28. Последняя ее оценка - 9 млн. латов  (12,8 млн. евро), что на 11 млн. латов меньше той цены, которая называлась в 2006 году. Надо признать, что с учетом площади здания  (7 721 кв. м) стартовая цена квадратного метра выглядит более чем привлекательной - 1 658 евро. И, в принципе, выпадает из общего уровня цен.
 
На состоящем из трех зданий домовладении на ул. Смилшу, 16, имеется табличка о сдаче в аренду свободных помещений. Однако в Интернете обнаружилась и цена продажи - 10 млн. евро. При общей площади нежилых помещений в 3 766,6 кв. м квадратный метр предлагается за 2 720 евро. К зданию прилагается участок земли в 1 483 кв. м. Внутренние помещения и фасад отремонтированы. Здание когда-то принадлежало Rietumu banka. Однако в 2006 году его выкупил Александр Козлов, оформив для этого кредит на 4,11 млн. латов.
 
Около 7 млн. евро желают получить хозяева административного здания на ул. Пилс, 8/10. Его общая площадь 1 875 кв. м, из которых 1 380 кв. м сданы в аренду и обеспечивают относительно хороший денежный поток.
 
С июня 2008 года в разделе «Продажа» портала varianti.lv значится здание на ул. Калькю, 20. Тогда за него просили 4 млн. евро, скорее всего ориентируясь на ценник расположенного по соседству Fitingofa nams. Площадь дома на ул. Калькю, 20 - 874 кв. м. Последний капитальный ремонт датируется 1996 годом.  
 
К числу наиболее интересных объектов Старой Риги следует отнести 4-этажное здание на ул. Англиканю, 3. Его особенность в том, что оно пригодно для проживания одной или двух семей, что в  Старой Риге большая редкость. В прошлом году дом на Англиканю, 3 (его площадь 388,5 кв. м, из которых 123,2 кв. м - это погреб и лестничная клетка) предлагался на российском рынке по цене 4 млн. евро. То есть по 10 296 (!) евро за кв. м. Цифра по латвийским меркам впечатляющая. На вопрос о том, сохранилась ли такая же цена и сегодня, представитель владельца здания отреагировал так: «Мы прекрасно понимаем финансовую ситуацию в мире. Вопрос цены обсуждаем». И в дополнение к этому отметил: домов такого уровня мало. В пику этому можно было бы назвать разве что знаменитый дом Татьяны Каргиной на ул. Миесниеку, 1. Вот только продать его нынче затруднительно: с сентября прошлого года в рамках уголовного процесса против его хозяйки на дом наложен арест.
 
Что касается объекта на ул. Англиканю, 3, то к нему прилагается собственный участок земли площадью чуть более 100 кв. м. Имеется небольшой внутренний дворик, правда, доступ в него прямо с улицы невозможен.
 
На любой вкус и кошелек
 
На звание одного из самых «долго торгуемых» домовладений Старой Риги претендует отреставрированное здание на ул. Паласта, 5. Еще пару лет назад оно предлагалось за 4,5 млн. евро, потом на некоторое время пропало из рекламных материалов. Сейчас за 6-этажный дом, с верхних этажей которого открывается вид на набережную Даугавы, хотят 3,4 млн. евро. С учетом того, что его общая площадь составляет 1 000 кв. м, за единицу площади просят 3 400 евро. И если раньше здание позиционировалось как жилое, то теперь владельцы указывают на возможность его использования также и для гостиничных, и офисных нужд.
 
Имеется объект на продажу и на считающейся одной из самых престижных улиц Риги - на Вальню. Это здание под номером 23, о чьем статусе ярко свидетельствует вывешенный в запачканных ремонтом окнах первого этажа плакат со словами For Sale («На продажу»). В базе данных компании Latio за него просят 3 млн. евро. Однако это цена вчерашнего дня. Владельцы здания озвучили новую отправную точку для переговоров - 2,5 млн. евро. Учитывая, что площадь объекта - 987 кв. м, получается  по 2 533 евро за кв. м. Само строение находится в стадии «незаконченного ремонта». Проведены коммуникации, усилены конструкции, установлены внутренние перегородки... Объект задумывался как гостиница на 14 номеров.
 
За 4-этажный дом на углу улиц Калькю и Шкюню просят 3,2 млн. евро. Общая площадь здания, которое предназначено для выполнения административных функций, - 1 060 кв. м. Следовательно, цена квадратного метра - 3 019 евро. В рекламных материалах об этом объекте отмечается, что прилегающие улицы обеспечивают очень хороший людской поток.
 
Еще недавно 3,5 млн. евро просили за отреставрированную 6-этажку на ул. Марсталю, 14. Но в конце февраля финансовые запросы владельцев несколько снизились - 2,7 млн. евро. Здание многофункционального назначения: имеются как торговые, так и офисные помещения. 5-й и 6-й этажи можно использовать как под гостиничные нужды, так и для оборудования жилых апартаментов. Площадь дома - 950 кв. м. Значит, цена единицы площади - 2 842 евро. 
 
На ул. Калею, 54, 4-этажное домовладение предлагается за 2,8 млн. евро. Первый этаж занимают коммерческие площади. В здании, общая площадь которого 1 300 кв. м,  8 квартир. Площадь земли - 1 252 кв. м. Есть небольшой внутренний дворик.
 
Улица Калею богата и другими предложениями. По адресу; ул. Калею, 8, выставлено на продажу домовладение 1891 года постройки, площадью 638,66 кв. м. Фактически оно состоит из двух сблокированных друг с другом зданий. То, что является фасадным, насчитывает 3 этажа. Земельный участок - 321 кв. м. За эту недвижимость просят 1,2 млн. латов (хотя в прошлом году она выставлялась за 1,5 млн. латов). 
 
Сравнительно недавно на рынок вышло построенное в 1790 году и полностью реконструированное уже в наши дни здание на ул. Алдару, 12/14. За эту выполненную из кирпича 4-этажку площадью 402,3 кв. м просят 1,2 млн. евро (предыдущая цена, которая до сих пор фигурирует в Интернете, - 1,5 млн. евро). Площадь земельного участка - 158,3 кв. м. Внутри здания сделан хороший ремонт, а помещения сейчас занимают офисы.
 
Как очень хорошее место для открытия гостиницы, ночного клуба или офисных помещений позиционируется домовладение на ул. Лайпу, 7, что у площади Ливов. За 3-этажку площадью 394 кв. м желают получить 1,15 млн. евро - то есть 2 919 евро за кв. м.  
 
Не очень презентабельно пока выглядит выставленная на продажу постройка на ул. Миесниеку, 6. Зданию требуется капитальный ремонт, владелец согласовал эскизный проект. Согласно проекту по завершении работ площадь реконструированного домостроения составит 1 158 кв. м. Если ориентироваться на нее и запрашиваемую цену в 1,78 млн. евро, то цена квадратного метра на ул. Миесниеку, 6, выглядит более демократично - 1 537 евро. Вопрос в том, сколько инвестиций потребуется на реконструкцию. Кстати, в соседнем здании - на ул. Миесниеку, 4 - уже завершается ремонт будущей гостиницы.
 
Продается домовладение и по адресу: ул. Миесниеку, 8. Его параметры таковы: площадь земельного участка - 231 кв. м, здания - 541 кв. м. Имеется 21 комната. Собственник готов вести разговор, начиная с 1,1 млн. латов.
 
Цена здания с реновированным фасадом и отремонтированными лестничными клетками на ул. Аудею, 4 - 1,55 млн. евро. Дом 4-этажный и предназначен для офисных нужд. Общая площадь объекта - 544 кв. м,  для сдачи в аренду пригодны 468 кв. м.
 
Охраняемый государством памятник архитектуры XVI века на улице Алксная, 14, готов сменить хозяина за миллион евро. С учетом того, что его площадь составляет 500 кв. м, получается: единица площади обходится в 2 000 евро за кв. м. Зданию, которое уже скоро два года как  фигурирует в объявлениях о продаже, требуется серьезный ремонт.
 
Аналогичное по своим качественным характеристикам и домовладение на улице Алксная, 10/12/2. Это постройка XVI века площадью 500 кв. м. За нее почему-то просят 1,5 млн. евро.
 
Ну и последний объект, цену которого удалось узнать, - каменно-кирпичное домовладение на ул. Вецпилсетас, 10. Продавцы видят его пригодным для размещения клуба, офиса, гостиницы или торгового объекта. 6-этажное здание в 651 кв. м предлагается за 1,5 млн. евро.
 
Кроме того, по имеющейся у нас информации, продается здание на ул. Яуниела, 16, а также несколько небольших гостиниц, в том числе и в конце улицы Вальню. Однако их цену выяснить не удалось. Но если суммировать даже ту информацию, которая была доступна, получается, что  сегодня в Старой Риге продают домовладений более чем на 130 млн. евро.