Аналитический отчет: рынок недвижимости Москвы в I квартале 2009

Отчет по московскому рынку недвижимости повышенной комфортности в локации «Юго-запад»

Сегмент рынка недвижимости повышенной комфортности в рамках локации «Юго-запад» развивался в начале 2009 года в соответствии с общими тенденциями рынка столичной недвижимости. Основное влияние на динамику цен в рассматриваемый период оказывало колебание курса рубля. В течение нескольких лет укрепления российской национальной валюты большинство строительных компаний перешло на рублевые цены, при этом, в условиях стремительного изменения валютных курсов в последние месяцы, продавцы недвижимости не стали немедленно пересматривать цены, опасаясь еще большего оттока клиентов.

На конец I квартала 2009 года средняя цена в локации (первичный рынок) составила 5340 долларов в США. По сравнению с показателями того же периода прошлого года средние долларовые цены снизились на 20 %. Минимум цен в локации был зафиксирован в январе – 4975 долларов США за квадратный метр. В феврале, несмотря на продолжившееся падение курса рубля, цены показали положительную динамику. Рост цен в конце зимы был, в первую очередь, связан с массовым пересмотром девелоперами прайс-листов. Сразу несколько продавцов в феврале стали номинировать цены в долларах или условных единицах, другие просто увеличили рублевую стоимость квадратного метра.

 Динамика цен в локации «Юго-запад»

В марте средние рублевые цены даже уменьшились на 2 %, однако, вследствие снижения курса американской валюты, долларовые цены продемонстрировали рост. Рублевые цены остаются стабильными на протяжении последних четырех месяцев. Снижение цены на некоторые объекты на ранних стадиях строительства (в основном скрытые, в форме скидок при единовременной оплате) компенсируется планомерным увеличением стоимости квадратного метра в готовых новостройках. Очевидно, что в новостройках на нулевом цикле для привлечения финансовых средств девелоперы готовы продать часть квартир даже ниже себестоимости, в то время как продавцы квартир в готовых новостройках цены не снижают. После «провала» в конце прошлого года, постепенно нормализуются продажи девелоперов.

Комментирует директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин: «В середине марта, после объявления ФРС США о дополнительном накачивании американской экономики деньгами резко «просел» доллар. На несколько дней последовал всплеск продаж. Люди, хранившие деньги в американской валюте, поспешили от них избавиться, и отдел продаж менее чем за неделю перевыполнил месячный план по реализации квартир. Думаю, похожая ситуация наблюдалась и у других застройщиков».

Объем предложения на рынке остается стабильным. Проданные квартиры были компенсированы началом продаж сразу в нескольких новостройках. Несмотря на ожидания сокращения, на рынок все еще выводятся новые предложения. Так, начались продажи в новостройках по следующим адресам: ул. Вавилова, вл. 57 и квартал 38 ЮЗАО, корп. 4. Возобновились активные продажи квартир на ул. Вавилова, вл. 81 и на ул. Профсоюзная, вл. 64-68 (высотный комплекс, возводимый в рамках программы «Новое кольцо Москвы»). Заканчиваются продажи в построенных жилых комплексах по следующим адресам: ул.Вавилова, д. 56, «Университетский», пр-т Вернадского, вл. 27Б.

Новостройки локации «Юго-запад»

Самые дорогие квартиры в локации продаются в элитном доме на улице Крупской (от 249 тысяч рублей за квадратный метр), наименьшие цены - в новостройках, находящихся на «этапе котлована». Это дом в квартале 38 ЮЗАО, корп. 4 (от 110 тысяч рублей за квадратный метр) и жилой комплекс на ул. Академика Волгина (от 113 тысяч рублей за квадратный метр). Сергей Лушкин: «Сегодня в локации можно найти объекты разного уровня, представлен даже эконом класс (монолитный дом без огороженной территории и систем охраны, эксплуатация которого будет передана ДЕЗу). Правда цены на подобные дома, как правило, превышают стоимость квадратного метра в объектах того же класса в других округах – сказывается влияние престижности и хорошей экологии района».

Несмотря на информацию в СМИ о массовом замораживании строек в Москве, большинство новостроек в локации возводятся в соответствии с намеченным графиком. Лучшая динамика строительства зафиксирована в новостройках по адресам: Мичуринский пр-т, вл. 1, Ленинский пр-т, д. 114-1, ул. Вавилова вл. 57. Сергей Лушкин отмечает: «Приобретать недвижимость лучше в новостройках на завершающих этапах строительства. Если покупатель решил остановиться на объекте, возведение которого началось недавно, – необходимо в обязательном порядке посетить строительную площадку (без представителей продавца) и хотя бы «на глаз» оценить интенсивность работ. В идеальном варианте стоит сфотографировать участок строительства дважды: с промежутком в 1,5-2 недели, а потом сравнить фотографии и оценить динамику строительства».

Рост средних цен в течение последних двух месяцев пока не позволяет говорить о возвращении на рынок тенденции долгосрочного увеличения стоимости. Рынок продолжает искать равновесие. Дефицит новостроек пока не оказывает существенного влияния на рынок: выбор покупателя, по-прежнему, достаточно обширен. Ясно, что минимум цен уже пройден, однако о сроках восстановления стоимости московской недвижимости до докризисного уровня пока говорить не приходиться. Продолжается ценовая дифференциация на рынке: стоимость объектов на раннем этапе строительства снижается, в то время как долларовые цены на готовые новостройки растут. Очевидно, до конца лета на рынке будет наблюдаться медленный рост рублевых цен при одновременном сокращении качественного предложения, а уже осенью, в зависимости от общих тенденций развития национальной и мировой экономики, можно будет делать среднесрочные прогнозы развития рынка.

Текст: Олег Исаев, ГК