Сияющий север

Не секрет, что многие россияне предпочитают выводить свободные средства в Европу — в частности, покупая недвижимость. Как правило, наши соотечественники отдают предпочтение южным направлениям и нередко забывают об удобстве владения жильем в северных странах — например, в Швеции.

Как и в других европейских государствах, жилье в Швеции на протяжении нескольких лет стабильно дорожало — но с началом мировых финансовых неурядиц цены довольно быстро пошли вниз. «После экономического кризиса начала 1990-х к I кварталу 2008 года цены выросли в среднем по стране на 141% (или 109% — с учетом инфляции), — рассказывает старший консультант отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Вадим Оришак. — Однако уже в III квартале 2008 года снижение составило 3,4%. Наименьшее падение наблюдалось в Южной Швеции, максимальное — в Центральной Норландии». По словам генерального директора АН DOKI Валерия Барнинца, десятилетний период роста закончился только в IV квартале 2008 года: «Жилье дешевеет по всей стране. Из-за кризиса пострадала система ипотечного кредитования, процентные ставки сейчас одни из самых высоких в Европе. Разумеется, это негативно отразилось на уровне спроса, поскольку до кризиса более 68% недвижимости приобреталось именно с использованием заемных средств. Только в конце 2008 года количество выданных кредитов снизилось на 5,7%». Дополнительный негативный фактор — более высокий, чем в остальной Европе, уровень инфляции.

Как отмечает В. Барнинец, по итогам минувшего года цены на жилье снизились в среднем на 4,5%. Средняя стоимость домовладения составила 194 тыс. евро, что на 3,5% меньше, чем в 2007-м. Например, по словам В. Барнинца, в Стокгольме частные дома подешевели на 2,6% — в среднем до 364 тыс. евро. Минимальное снижение отмечено на юге страны (в пределах 0,9%), максимальное — на севере (7,8%). В. Оришак связывает уменьшение цен прежде всего с повышением ипотечных ставок, которое стало следствием мирового финансового кризиса. По его мнению, на обострение ситуации в стране также повлияли высокая инфляция и не слишком ощутимый экономический рост. Как считает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, только за 2006-2007 годы средние ежегодные темпы подорожания недвижимости составляли около 20%, что, конечно, стимулировало рост интереса потенциальных инвесторов. «Средняя стоимость квадратного метра во II-III кварталах 2008 года превышала, по разным оценкам $3-3,5 тыс. Диапазон средних цен в Стокгольме — $6-8 тыс.», — говорит эксперт. Однако, по его словам, негативные последствия глобального кризиса, естественно, внесли существенные поправки в развитие рынка. По итогам III-IV кварталов снижение в различных регионах достигло 3-10%. В основном коррекция затронула столицу (в Стокгольме в зависимости от сегмента и района цены упали на 3-10%), а также крупные города и туристические центры (Гетеборг, Мальме, Эрисунд, Оре).

Несмотря на снижение цен, к плюсам покупки недвижимости в Швеции, по словам экспертов, можно отнести стабильность экономики. «Среди минусов следует назвать прежде всего низкую доходность аренды, высокие налоги и законодательство, максимально оберегающее права арендаторов. В целом Швеция интересна незначительному числу россиян. Дома или квартиры в Стокгольме и других крупных городах покупают в основном люди, переезжающие в страну по работе или на постоянное место жительства», — говорит В. Оришак. По его словам, солидные цены, невысокая доходность аренды, а также климат, похожий на российский, делают приобретение жилья в Швеции не слишком привлекательным для россиян предприятием. В результате многие предпочитают вкладываться в традиционные рынки (британский, французский, итальянский) — несмотря на то, что цены там не меньше, а доходность инвестиций не выше.

С такой оценкой согласны и другие эксперты. «Конечно, нужно отметить, что в последние годы активность зарубежных граждан на рынке недвижимости Швеции заметно возросла. Этому способствовали как стабильный рост цен, подогревавший спекулятивный интерес, так и весьма комфортный инвестиционный климат», — говорит М. Клягин.

Однако, по словам М. Клягина, доля русских покупателей в Швеции, в отличие от соседней Финляндии, весьма невелика: «К сожалению, мы не располагаем точными статистическими данными по этому вопросу. Что касается приоритетных регионов, это прежде всего Стокгольм, а также крупные курортные, туристические центры». Но в любом случае покупательский интерес к северной Европе ниже, чем к южной. «Возможно, причина заключается в экономическом кризисе, из-за которого в южных странах открываются отличные возможности — получения серьезных дисконтов либо покупки уникальных объектов, которые раньше не выходили на открытый рынок (скажем, «родовых гнезд» известных аристократических семейств)» — говорит В. Оришак.

При этом, по словам В. Барнинца, жилье в Швеции стоит гораздо дешевле, чем по Западной Европе в целом. Например, цены домов на севере страны стартуют с отметки в 8-9 тыс. евро, а квартиры в многоэтажках продаются от 40 тыс. «Швеция известна своим либеральным законодательством. Легальность происхождения денежных средств доказывать не придется. Открывать счет в местном банке тоже необязательно. Помимо того, приобретение недвижимости дает право на многоразовую продлеваемую шенгенскую визу. Для получения вида на жительство по бизнесу достаточно прожить в стране два года, для подачи документов с целью получения гражданства — еще три года», — добавляет эксперт. Однако, по его словам, у покупки жилья имеются и минусы. Главный — высокие расходы на содержание недвижимости. Например, квартира стоимостью 45 тыс. евро за год «съест» 4 тыс.

И все же эксперты относятся к Швеции осторожно. «Мы рекомендуем обратить внимание на традиционно гораздо более востребованные рынки Великобритании, Франции и Италии, где можно подобрать отличный вариант как с целью вложения средств, так и для собственного проживания», — говорит В. Оришак. По словам В. Барнинца, в инвестиционных целях шведская недвижимость не слишком интересна, особенно сейчас — на фоне снижения цен. «По прогнозам отдельных исследовательских компаний, за следующие пять лет жилье может подорожать на 120-150%, однако такой поворот событий весьма сомнителен. Сейчас покупать какие-либо объекты имеет смысл лишь в том случае, если вы планируете часто посещать Европу или постоянно жить в Швеции. Многие русские приобретают дома за 10 тыс. евро только с целью получения возможности оставаться в Европе до шести месяцев в году», — рассказывает эксперт.

По словам М. Клягина, решение об инвестициях, если речь идет о спекулятивном интересе, в условиях продолжающейся коррекции было бы преждевременным: «На наш взгляд, снижение цен на жилье в стране, плотно интегрированной в экономику Еврозоны, в 2009 году продолжится». Однако, возможно, эти прогнозы слишком пессимистичны. По данным ассоциации крупнейших агентств недвижимости Швеции Mäklarstatistik, стоимость квартир в Стокгольме уже в декабре начала расти на 1% в месяц. В Гетеборге и Мальме цены поднялись на 3 и 2%, соответственно. При этом основное повышение в обоих городах пришлось на окраины, а стоимость частных домов в целом по стране, наоборот, продолжила падать и опустилась на 2%. «Колебания связаны с опасениями граждан потерять работу из-за кризиса и возросшей готовностью вкладывать деньги в недвижимость на фоне снижения процентных ставок по кредитам», — говорит представитель Mäklarstatistik Пер Йонлер. Значит, выгода от инвестиций в шведскую недвижимость все-таки наличествует.