Спрос на жилье в Чехии по сравнению с прошлым годом упал на 30%, но на ценах это пока никак не отражается. В хороших районах Праги цены продолжают расти на 5-10% в год, однако есть и районы, где рост цен остановился. Душан Куновски, мажоритарный владелец девелоперской компании Central Group, сообщил, что снижение цен, возможно, будет наблюдаться у жилья в панельной застройке.
В 2013 году повышенный спрос на жилье, особенно на квартиры в Чехии, риелторы объясняли повышением ставки НДС на недвижимость. Специалисты отмечают, что будущий спрос на квартиры поднимется, благодаря жителям Праги и приезжим из регионов. Ожидаются так же и изменения в законодательстве, которые позволят иностранцам покупать жилье в собственность.
Волнение на рынке строительства принесли и строительные фирмы, которые из-за строительного бума были вынуждены отказывать клиентам. Сейчас же снижение темпов строительства приводит рынок к привычному режиму работы, однако цены на строительные работы и материалы пока остаются неизменными.
По данным чешского статистического ведомства, в 2003 году в Чехии началось строительство 11 914 квартир, что на 5,3% меньше, чем за такой же период 2007 года. Завершено было строительство 9 559 квартир, что почти на 10% больше, чем в третьей четверти 2012 года.
Панельные дома
В течение двух лет специалисты только и говорили о том, что стоимость квартир в панельных домах в Чехии не соответствует реальности. Экономический кризис уже сейчас становится причиной возвращения цен на нормальный уровень. Прогнозы начинают сбываться: уже сейчас в некоторых случаях цены на недвижимость вернулись на уровень 2005 года.
Рост цен на квартиры в панельных домах несколько лет назад начался, в том числе, и из-за доступности ипотечных кредитов в чешских банках. Покупатели этой недвижимости в Чехии породили спрос, который вознес цены квартир в панельных домах на уровень цен в кирпичных строениях.
В настоящее время цены на жилье «в панели» упали почти на 30%. Но маклеры прогнозировали снижение уже полтора года назад, когда кризис еще не начался. В данный момент в невыгодном положении оказываются те, кто хочет продать жилье: психологически людям тяжело сбивать цену, и они выжидают. Выжидают и покупатели, которые снижением спроса заставляют продавцов идти на все большие уступки.
Прошедший год был периодом, когда существенно снизилось число операций с покупкой и продажей квартир в панельных домах: для состоятельных покупателей панельные дома не представляли интереса, а для более бедных уровень цены превышал их возможности.
Средняя цена на малометражные квартиры и гарсонки варьируется в районе 1,7 млн. чешских крон. Двухкомнатную квартиру можно купить приблизительно за 2 млн. крон. Цены на трехкомнатные квартиры опустились в некоторых случаях до 2,6 млн. крон. Это притом, что в прошлом году 3-комнатная квартира стоила более 3 млн. крон.
Жестокие банки
Быстрее других мировой кризис почувствовали девелоперские фирмы, которым банки ужесточили условия получения кредитов.
По информации еженедельника Ekonom, ранее для получения кредита было достаточно, чтобы девелоперская фирма продала 7-12% офисных помещений или квартир в готовящемся к постройке объекте. «Сегодня это уже 30%,» – рассказал работник одной из девелоперских компаний, пожелавший сохранить анонимность.
Более того, девелоперам теперь нужно больше денег. «Требования к объему собственного капитала увеличились в два раза. Раньше хватало и 15%, а сегодня нужно иметь порядка 25-30%,» – заявил Иван Пилип, бывший министр финансов, который сейчас занимается недвижимостью. Теперь с теми же деньгами девелопер может начать реализовывать две трети, а то и половину всех ранее запланированных проектов.
«Если раньше на проект стоимостью примерно 1 млрд. крон, нужно было иметь 150 млн. крон собственного капитала с тем, что оставшуюся сумму финансировали банки, то уже сейчас банки для проекта такого порядка потребуют 250 млн. Банки стали осторожничать, что приведет к тому, что девелоперские фирмы будут вынуждены продать часть своих проектов,» – описывает ситуацию на рынке Иван Пилип, который сам со своими партнерами выбирает, какие из своих проектов продать. Более жесткие условия получения кредитов для девелоперов в конечном счете могут быть на руку покупателям недвижимости. Чтобы девелоперская фирма смогла найти деньги на строительство, она будет вынуждена брать первоначальный взнос с клиентов до трети стоимости недвижимости, что неизменно приведет к снижению конечной цены.
«Русские деревни»
В окрестностях деревушек в Карловарском крае Чехии строят целые районы с жилыми домами, закрытые от общественности. В таких небольших гетто живут преимущественно иностранцы, что не особо нравится местным жителям.
В отличие от застройки в центральной Чехии, в карловарском крае жилые вилловые районы становятся закрытыми, и в них живут исключительно русскоговорящие жители. Один из таких районов, например, возник недалеко местечка Бржезова на предместье Карловых Вар.
Въезд в жилой комплекс закрыт воротами, а названия улиц написаны по-русски. «Аренда дома на один день обойдется примерно в 6000 крон,» – рассказывает один из управляющих. В этом районе дома можно и приобрести в собственность, но о ценах никто говорить не хочет.
Остановили стройку
В случае закрытых элитных районов речь необязательно идет только лишь о «Брезове» или «Седлечко». Например, в районе «Под Шибеникем», что недалеко Нейдека, планируется строительство «русского» городка. Однако по просьбе местных жителей, мэрия заблокировала продажу земельных участков под строительство домов. Инвестор заявил, что некоторые шикарные виллы будут стоить более 20 млн. крон.
Карловарская мэрия и инвесторы борются за то, чтобы район не называли «русской деревней». Главная причина – это то, что жилой комплекс по плану должен располагаться на территории уже существующего города, поэтому район не может быть самостоятельной административной единицей.
Генеральный консул Валерий Николаевич Щетинин к вопросу о «русской деревне» заявил следующее: «По-русски говорят и русские, и украинцы, и казахи, и даже некоторые граждане Израиля и США. Русскоговорящий и гражданин России – это разные вещи».
Один из жителей Карловых Вар Людвик Шима считает, что речь идет не столько о «русских» или «чешских» деревнях, сколько об образовании искусственно закрытых сообществ, а это не очень хорошо.
Лакомый кусок
Как это ни удивительно, в строительстве загородного района заинтересованы и местные жители, прежде всего те, кто продал квартиру в Карловых Варах. Именно русскоговорящие иностранцы не интересуются ценой при покупке недвижимости в этом курортном городишке.
Поэтому в Варах и строится столько нового жилья. Девелоперские фирмы вывешивают информационные табло на двух языках: чешском и русском, а некоторые считают, что достаточно и русской версии. Цены за квадратный метр в новостройках варьируются от 35 до 50 тысяч крон в зависимости от типа объекта и его расположения.
Особенности покупки
Приобретать недвижимость в Чехии иностранцы без постоянного места жительства в стране не имеют права. Поэтому для оформления сделки купли-продажи используют чешскую фирму, собственником которой является иностранец. Процедура регистрации фирмы с выполнением необходимых предварительных действий со стороны учредителей занимает порядка одного месяца. В некоторых случаях это 2 недели, в других – 2 месяца.
В связи с тем, что Чехия – полноправный член Евросоюза, то и требования Евросоюз к ней предъявляет вполне конкретные. Речь идет, прежде всего, об открытии рынка недвижимости для иностранцев, то есть, чтобы Чехия разрешила всем покупать недвижимость в стране. Эти вопросы пока обсуждаются, но пока вопрос не решен, идет процесс покупки недвижимости именно через юридических лиц Чехии.
В процессе покупки недвижимости можно выделить несколько этапов:
- Открытие фирмы. Необходимый этап, если человек не имеет постоянного места жительства в Чехии.
- Получение долгосрочной визы – этап не обязательный, так как человек может приехать для выбора недвижимости и оформления сделки и по краткосрочной визе.
- Предварительный этап подбора вариантов. Данный этап заключается в том, что выбираются наиболее интересные варианты для просмотра. Если речь идет о покупке дома, то можно искать и за месяц.
- Просмотр вариантов. Предварительная проверка недвижимости
- Подписание договора о резервации. Обычно это договор, согласно которому покупатель и продавец берут на себя обязанности довести сделку до логического завершения. Штрафные санкции определяются каждый раз индивидуально. При подписании такого договора покупатель должен внести сумму резервации. Обычно она составляет около 10%, но может быть установлена по соглашению сторон. Проверка недвижимости на наличие бремени и других ограничений прав собственника.
- Возможно подписание договора о будущей купле-продаже. В этом предварительном документе установлены все основные параметры будущего договора. Иногда этот договор не подписывается, а подписывается сразу договор купли-продажи
- Оценка недвижимости. Подписание документов, связанных с кредитом (если на покупку недвижимости берется кредит).
- Подписание договора купли-продажи. Основной документ, на основании которого и переходят права на нового собственника.
- Оплата. Для минимизации рисков, связанных с оплатой за недвижимость, обычно используют нотариальное хранение или банковское хранение. Особенность процедуры заключается в том, что нотариус или банк принимает средства покупателя на свой специальный счет. Деньги с этого счета продавцу могут быть переведены лишь в случае предоставления продавцом ряда документов. Порядок перевода и документы могут быть установлены индивидуально в ходе переговоров продавца и покупателя.
- Регистрация договора в кадастре недвижимости, на основании договора регистрируется новый собственник недвижимости. Срок записи нового собственника в кадастр недвижимости от нескольких дней (в небольших городах), до нескольких месяцев в Праге.
- Налог с недвижимости платит продавец.
Прогнозы
Прогнозы развития цен на недвижимость в Чехии в 2009 году сильно отличаются. Девелоперы ожидают стагнацию цен в своих районах, давая при этом сотни тысяч крон на скидках и даря автомобили покупателям квартир. Есть, однако, и такие, кто не исключает падения в 30%.
Одним из самых правдоподобных сценариев будет тот, что цены на жилье в хороших районах сильно не изменятся (несколько процентов). В чешских городах есть районы, престижность которых держится на сильном маркетинге, проводимом девелоперами. В период кризиса покупатели станут более придирчивыми и будут более внимательно оценивать районы. В этом случае цена квартир в Праге упадет существеннее.
На недорогих регионах кризис в Чехии скажется сильнее. Цены на жилье в таких местах очень сильно зависит от благосостояния людей, которые там живут. Чем сильнее пострадает регион от кризиса, тем больший спад цен можно ожидать.
Как и в любое другое время, в кризис работает железное правило: недвижимость будет стоить ровно столько, сколько за нее захочет выложить покупатель. Немалую роль играет оценка недвижимости в Чехии специалистом. При оформлении ипотечного кредита без оценщика кредит оформить не получится.
