С наступлением тепла продажи в коттеджных поселках обычно оживляются. Состоятельные покупатели снуют по дорогам, подыскивая подходящий по цене и качеству товар. Особенно бойко еще в прошлом году шла торговля в западной половине ближнего Подмосковья, где в 50-километровой зоне строится 90% всех коттеджных поселков. Но в этом сезоне почти все стройки остановлены. Скелеты неродившихся особняков - словно памятники недавнему потребительскому буму. "Известия" попробовали оценить масштаб бедствия.
"Почему забросили? Ну, немножко откладывается"
Новая Рига - самое "поселковое" направление: почти каждый четвертый коттеджный городок Подмосковья строится здесь. Едва выезжаешь за МКАД - и начинается. Длиннющий забор вдоль трассы украшен надписью "7 миля". За забором нагромождение бетонных блоков - и тишина. На 14-м километре сворачиваем направо по указателю на сразу четыре или пять коттеджных поселков. Недолго едем вдоль грязноватого леса. А за ним живого места нет: заборы и стройплощадки. Здесь не пять, а все 25 поселков - целый город, только "кварталы" огорожены на три метра в высоту.
Гостям везде рады: если в будке на входе нет менеджера по продажам, охранник проведет и все покажет. Скучно им: ни покупателей, ни строителей. "Маленькая Италия", "Монтевилль", "Аносино" и еще с десяток объектов замерли в состоянии недостроя разной степени. Зияют пустые окна и двери. "Ведь тепло уже, а где строители? Забросили?" - интересуемся у охранника. "Почему забросили? - пугается тот. - Ну, немножко откладывается".
"Чистые пруды-2", "Крона", "Белая гора", "Гринхилл" - в целом готовы, но совершенно безжизненны. У входа на территорию обязательная будка отдела продаж. Многие пусты и заперты. Чуть ли не треть коттеджей завешены кумачами "продается" с мобильными номерами. Самый элитный участок Новой Риги - ответвление в лес, туда, где "Гринфилд", "Шервуд", "Монтевилль", "Риверсайд" - также совершенно безлюден. И это в пятницу, в райскую погоду. Ни жильцов, ни покупателей, ни строителей. "NovaRiga" того же девелопера - огороженное забором поле.
Лишь "Миллениум парк", запрятанный в лесу, и "Павлово-2" прямо у дороги - словно оазисы в пустыне. Жизнь бьет ключом: самосвалы шныряют, рабочие гроздьями висят на крышах, краны ворочают стрелами. "У нас все строго по плану, никаких проблем", - хвастается охранник "Павлова-2", поднимая шлагбаум для очередного грузовика.
Самый заметный поселок - "Княжье озеро" на пригорке. Здесь можно жить, не уезжая: работают всяческие сервисы, супермаркет, автомойка, оформленная в стиле мультика про семейку Флинстоунов. Готовые и даже заселенные коттеджи соседствуют с остовами недостроя. Как в бедняцких садовых товариществах, где каждый строит в меру своих возможностей - один за сезон, другой всю жизнь. И снова полотнища на домах с объявлениями о продаже.
Добавляет пессимизма строительный рынок в Павловской слободе - а рынок всегда показатель. Многие магазинчики закрыты, в открытых скучают продавцы. Зато на 60-м километре Новорижского шоссе и дальше стройрынки куда оживленнее. Правда, здесь рекламные щиты предлагают участки по цене, втрое меньшей, чем в 50-километровой зоне. Кстати, о щитах. Они стоят через каждые 200 метров. Но в сторону Москвы сплошь пустые, затянутые белым. В 50-километровой зоне изредка попадается реклама - исключительно казенная. В армию приглашают по контракту, в МЧС. Призывают беречь природу. Да поздно. Богатых лесов и задушевных пейзажей в этих некогда райских местах почти не осталось. Повывели под коттеджные поселки. Многие из них на долгие годы останутся в руинах.
Откуда берется недострой
- Сегодня объекты на начальной стадии строительства никого не интересуют даже за бесценок, - утверждает коммерческий директор девелоперской компании Villagio Estate Павел Трейвас. - Можно со 100-процентной вероятностью утверждать, что из-за кризиса в Подмосковье появятся брошенные поселки. Из порядка 300 ныне имеющихся такая судьба ждет 200-250. Рынок очистится от некачественного предложения, рожденного на подъеме. Ведь в 2007 и в 2008 годах раскупалось практически всё. Это привело на рынок множество случайных игроков.
Разорение девелоперов - не единственный источник недостроя. Этот рынок изначально на него запрограммирован. Обычно в одном поселке покупателю предлагается выбор: готовый коттедж, участок с строительным подрядом или участок без подряда, где хозяин возведет все, что захочет. Поэтому и в благополучные времена коттеджные поселки росли неравномерно. Например, "Эдем" на Куркинском шоссе давно сдан и частично заселен, в том числе и офисами, но все еще "украшен" недостроем.
- С наступлением кризиса резко возросло количество поселков с участками без подряда, - уточняет руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Татьяна Калюжнова. - Многие застройщики, стремясь, с одной стороны, к экономии, а с другой - к удешевлению предложения, отказываются от возведения домов. Хотя концепцией поселка были предусмотрены коттеджи или участки с подрядом.
Но даже устойчивые девелоперы бросают недостроенные поселки.
- Те игроки рынка, которые на момент начала кризиса сами финансировали свои девелоперские проекты и не привлекали заемных средств, оказались в более выгодном финансовом положении. Но и они не торопятся достраивать поселки, которые находятся на начальной стадии, - говорит исполнительный директор риелторско-девелоперской компании Blackwood Мария Литинецкая. - Такие проекты чаще всего замораживаются. Застройщики не рискуют инвестировать в них до тех пор, пока ситуация на рынке недвижимости и в экономике не стабилизируется.
Когда это произойдет, никто не берется прогнозировать. Ясно одно: цены на коттеджи и участки сейчас находятся на спаде. По словам Татьяны Калюжновой, в ряде случаев девелоперы уступают до 50% в элитном и бизнес-сегментах, пользуясь огромной разницей между заявленной прежде ценой и своими реальными затратами.
Инструкция для покупателя
Чтобы минимизировать риск недостроя и даже выиграть на пониженных ценах в строящихся поселках, Павел Трейвас из Villagio Estate советует учитывать следующие факторы:
1. Проверьте надежность девелопера. На этом рынке мало профессиональных застройщиков, еще меньше тех, кто специализируется именно на загородном строительстве. Для большинства - это не основной вид деятельности и в сложной экономической ситуации такие девелоперы спасают главный бизнес, им не до побочных проектов типа коттеджных поселков. Надежнее покупать у компании, которая работает с несколькими поселками, в условиях кризиса ей легче маневрировать.
2. Оцените ход работ. Посетите два-три раза интересующие вас адреса, это позволит своими глазами посмотреть, идет ли строительство и какими темпами. Кризисные явления продолжаются уже довольно долго, и устойчивые девелоперы сумели приспособиться к ситуации, нашли способы продолжить работы.
3. Старайтесь не покупать коттедж в поселке, освоение которого находится на первой стадии, - строится дорога, прокладываются коммуникации. Рискованно покупать дом, если он чуть ли не единственный построенный в поселке. Велика вероятность того, что проект не будет завершен. С другой стороны, если у девелопера хорошая репутация и серьезные намерения, есть шанс немало заработать на такой сделке в будущем. Только бонусов придется подождать на 2-3 года дольше, чем планировалось.
