Бремя ожидания

Нынешней весной часто можно слышать слова о том, что на рынке жилья «происходит некое оживление», или «оно явно наметилось». К этому обычно добавляются слова по поводу «поисков второго дна» с попыткой прогноза о сроках его достижения и последующего возврата цен на квартиры. Как правило, авторами подобных суждений выступают представители крупных компаний, которые пытаются как бы «заклинать рынок» - авось, заклинаниям поверят и все так и выйдет, как произносится.

Мы попытались разобраться в том, что же действительно происходит на рынке. И, как выясняется, реальная картина выглядит совершенно иначе, чем та, что представляют заклинатели недвижимости. Действительность, хоть и к сожалению, особого оптимизма профессионалам рынка внушать пока не может.

Рынок жилья в Москве и Московской области стоит. И никуда двигаться особо не собирается. Менеджеры риелторских компаний – не на публике, а в приватных беседах – признаются, что на вторичном рынке с осени прошлого года сделки просто прекратились. То есть, может быть, кому и удалось провести какую-нибудь альтернативу, но об этом, что называется, «никто не знает и не слышал». В основном же до марта звонки в офисах компаний были другого рода, риэлторам звонили риэлторы: «как там у вас, все никак? – ну и у нас так же».

В марте появились известия о неком оживлении рынка. Стали появляться звонки от людей, живущих вне риэлторского мира, то есть потенциальных клиентов. Люди даже стали наведываться в офисы агентств недвижимости. Но, как выясняется, это была скорее попытка понять, какова ситуация на рынке. Наиболее афористично по данному поводу высказался Константин Апрелев: «это называется звонок заинтересованной бабушки – а почем?» Автор этих строк уже приводил раньше эту крылатую фразу, но здесь она уж очень к месту и к тому же озвучена с публичной трибуны вице-президентом Российской гильдии риэлторов.

Стоит заметить, что приведенные суждения об остановке рынка не означают полного его коллапса. Хотя он, безусловно, находится в состоянии глубокой прострации - примерно так можно подытожить оценку опрошенных практиков. Сделки все-таки иногда совершаются. Высказанные риэлторами оценки фиксируют не полную остановку, а превращение операций с квартирами из потока сделок в запоминающиеся немногочисленные эпизоды профессиональной жизни. В которых наиболее частым словом является «альтернатива».

Для такого режима жизни рынка важным показателем может являться готовность продавцов идти на уступки. Этот показатель как раз и способен служить искомым «вторым дном» рынка недвижимости.

В данном отношении собственники квартир разделились, условно говоря, на две партии.

Представители одной, причем довольно многочисленные, уже снизили запрашиваемую за квартиру сумму денег и дальше торговаться не хотят, считая, что и так пострадали от кризиса. Именно благодаря им статистика предложения дала снижение цен, по отдельным типам предложения – почти на 40%. Однако это не весь рынок. Есть и те, которые пытаются сохранить старую, докризисную цену предложения, и именно они готовы на какой-то торг. Сделки в настоящее время совершаются только в нижнем сегменте. Как выразился один практикующий агент, работающий ныне самостоятельно (ранее – в одной из крупных компаний, проведших масштабные сокращения), «продажи есть, но они все ниже рынка». Иначе говоря, то, что называют рыночной ценой, в смысле «средней температурой по больнице», во многом определяется теми продавцами, которые упорствуют в своих представлениях о докризисной цене как действительной по сей день. Если бы они вдруг ушли с рынка, статистика цен показала бы заметное снижение. Однако надо признать, что люди, мыслящие в докризисных категориях, пока крайне многочисленны.

Они готовы торговаться, но предпочитают начинать говорить о параметрах цен «от печки», то есть уровню годовой давности. Любопытное объяснение такой позиции сформулировал глава агентства недвижимости «Альтиграф» Валерий Красильников: «в настоящее время рыночной цены недвижимости не существует. Почти нет сделок и невозможно, как раньше, оценить квартиру методом сравнительных продаж. Поэтому люди пытаются привязаться хоть к какому-то показателю, а таким для них является докризисная цена предложения».

Мы провели выборочное исследование рынка по базе Realto.ru с целью поинтересоваться позицией продавцов на предмет торга - выяснить разницу между нижней и предполагаемой верхней планкой возможных сделок (адреса выбирались с возможностью сравнить сегодняшнюю ситуацию с уровнем цен по фактам реальных сделок докризисного времени). Собственно прямым результатом стала фиксация изложенного выше, однако полученные данные сами по себе любопытны.

Первое, что выяснилось: сколько-либо существенной уступки добиться можно, но обычно в ситуации, когда квартиру продает агент, способный убедить собственника в необходимости снижать цену. При общении же непосредственно с владельцами позиция продавца оказывается, как правило, негибкой.

Классический пример. В настоящее время продается 1-комнатная квартира в доме по Судостроительной улице. Год назад панельные однушки общей площадью порядка 37 метров в этом месте стоили (по фактическим сделкам) порядка 6 млн руб. Сейчас продавец хочет за такую квартиру 6,1 млн. Готов уступить, но только 100 тысяч. Покупателя он будет ждать неизвестно сколько, потому что среди аналогичных вариантов квартир нами был найден (правда, один) с существенно сниженной ценой – 4,7 млн руб., но без торга (это уже из разряда тех, кто заранее признал уступку в цене).

Хотя и в случае с ценой старого уровня скидки в 100 тысяч рублей добиться можно не всегда. К примеру, в настоящее время к продаже предлагается 3-комнатная квартира на последнем этаже в кирпичной пятиэтажке в Химках. Некогда сделки с таким жильем здесь проходили на уровне 170-190 тысяч долларов, то есть, меряя по старому курсу (25 руб./долл.), несколько менее 5 млн рублей. Сейчас цена данного предложения составляет 156 тыс. долл., но ее рублевое выражение даже выше старого уровня сделок - 5,213 млн рублей (или 208 тыс. долл. при курсе 25 рублей за доллар). При этом собственники торговаться не хотят принципиально.

Иногда самодеятельные продавцы заявляют о достаточно крупной уступке, вызванной весомыми, как они говорят, обстоятельствами. Измеряется она обычно суммой от полумиллиона или чуть выше, но часто случается, что это не более чем маркетинговый трюк. Так, владелец трешки в Химках (аналогичная предыдущей, только не на 5-м, а на 2-м этаже) готов сбросить цену на целых полмиллиона, мотивируя это тем, что квартира после аренды – читай, феноменально убитая. Вроде бы убедительно – если не вспомнить про цены годичной давности. Потому что сам уровень предложения все равно завышен: речь шла об уступке с 6,8 до 6,3 млн рублей.

Риэлторы часто говорят, что подобные ситуации возникают, когда продавец привязывает запрашиваемые деньги к цене того, что он хочет купить по альтернативе. Нелепо и бесперспективно, но такова человеческая психология.

В итоге можно сказать, что владельцы квартир бывают готовы сбросить 100-200 тысяч рублей. Этого хватит, конечно, на проведение ремонта, но существенной уступкой не является. И покупатель при таких условиях торга согласится на сделку только при одном существенном условии – если конкретный район или даже дом окажется важнее, чем переплата в деньгах.

В итоге – парадоксальная ситуация. Если брать нижнюю планку сегодняшнего рынка, то и для покупателей, и для продавцов остается не вполне понятен вопрос цены. Один боится переплатить, другой продешевить. В случае с докризисными ценами мы имеем статистическую погрешность, которая образуется большим количеством консервативных продавцов и влияет на представления участников рынка о том, «что почем». Получается порочный круг: сделок совсем мало, представления о справедливой цене не сформировались, и «второе дно» не будет просматриваться, пока не во множестве пойдут сделки, а при большой доле старых цен предложения они не пойдут. И искомое дно все так же не соберется стать понятным. В данной ситуации что-то пытаются делать только сами риэлторы – им-то сделки и заработок нужны.

К существенным скидкам, сопоставимым в какой-то мере с интуитивно новым уровнем цен, готовы только люди, которым по какой-то причине нужны деньги и которые благодаря длительному общению с агентом уверились, что взгляды на стоимость жилья надо пересматривать. Известен такой, например, случай (это вне проведенного исследования): этой весной была продана 4-комнатная малогабаритная квартира (57 кв. м) на востоке Москвы. Первоначально она предлагалась за 7,7 млн руб., но итоговая сумма сделки составила 7,1 млн, то есть почти на 10% ниже желаемой докризисной цены.

Примерно аналогичный результат в ходе исследования был получен нами по квартире на Производственной улице. Нам предложили в данном случае скидку в полмиллиона – с 6,5 до 6 млн. Уступка действительно заметная.

Нашлись и предложения с новым форматом цены, которые являются уже не столько торгом, сколько результатом понимания актуальной ситуации на рынке. Так, по двушке в сталинском доме на улице Лизы Чайкиной агент торговаться не захотел, мотивируя это тем, что цену уже снизили. Действительно, в базе Realto.ru была указана стоимость квартиры почти в 10 млн рублей. Теперь та же квартира продается за 9 миллионов. И это уже действительно серьезная скидка. Потому что, даже если уменьшить докризисные цены на 30-40%, двушка в сталинке в районе Аэропорта должна стоить порядка 10-11 млн – и в этом сошлись опрошенные автором этих строк агенты (не бывшие знакомыми между собой).

Обобщая, можно сказать, что ситуация с действительно крупной уступкой от заявленной цены, ориентированной на старый уровень денег, - нечастая. Но все-таки существенно, что подобные уступки стали появляться. Однако договариваются об уступке только те, кому есть от чего уступать (то есть понятно, что запрашиваемая сумма высоковата, а какова реальная, не ясно).

В то же время, повторимся, значительная часть продавцов все-таки уже осознала необходимость иной ценовой политики. И именно она формирует статистику значительного снижения цен на жилье. Однако понимают это далеко не все.

Есть и сегмент рынка недвижимости, где снижение цен на 25-30% не только произошло, но и покупатель, бывает, способен выторговать себе уступку весьма серьезную - до 20% от актуализированной цены. Такое иногда случается на рынке новостроек, который также находится ныне в депрессивном состоянии.

На первичном рынке жилья активность, как и на вторичном, крайне слаба. Хотя справедливости ради надо сказать, что сделки с новостройками все-таки имеют место (хотя и не часты). По словам Виктора Савостьянова, главы компании «ОСК-Сервис» (продает новостройки эконом-класса), если год назад проходило в среднем по пять продаж ежедневно, сейчас сделки случаются два-три раза в неделю. То есть речь идет о снижении активности частных инвесторов на порядок. Однако, хорошо уже то, что есть хоть какие-то продажи.

Совсем радикально по данному поводу высказался начальник отдела маркетинга одной уважаемой девелоперской компании (как в мультике - «не будем говорить кто, хотя это и был Слоненок»), известной и столичными и подмосковными объектами: «тяжело все обстоит с продажами, мы скорее не продаем, а пытаемся».

Тем не менее, на словах большинство игроков рынка новостроек столь значительного спада не признает. Риэлторы пытаются внести хоть какое-то оживление в процесс продаж. Подобные ходы использовались и ранее, но сейчас они становятся совершенно нелепыми. Классический пример: в апреле при посещении строящегося в Реутове микрорайона 9А риэлторы как бы между делом сообщали, что сейчас продажи идут хорошо, за март прошло 30 сделок. Между тем в базе объектов компании «Миэль» число вакантных вариантов изменилось крайне мало, причем по телефону в самой компании говорят, что каталог на сайте полностью соответствует действительности. Несоответствие налицо.

Понятно, что и раньше практиковались такие вещи, как снятие с продаж значительной части свободных квартир под видом «все продано» или начала нумерации договоров, например с числа 37, дабы потенциальный клиент понял, что он не первый и как покупатель не одинок.

Однако все равно находятся признаки, дающие понять, что картина не совсем такова, какой ее рисуют риэлторы. Показателен такой факт: в домах, где «почти все продано», неожиданно начинают появляться свободные квартиры, причем десятками. Один из ярких примеров – жилой комплекс на улице Академика Волгина, вл. 12-14. Минувшей осенью по этому адресу оставалось якобы штучное количество квартир. Но уже нынешней весной в каталоге на сайте компании МИАН (основной продавец комплекса) «вдруг» появились несколько десятков вакантных квартир (для справки: на 03.05.09 их насчитывалось по обоим корпусам комплекса 31 штука, причем, возможно, что и это не все). А такие «появления» лучше всего говорят о реальном состоянии продаж.

Кроме того, сделки обычно совершаются по тем домам, которые уже практически готовы. Между тем, хотя в марте-апреле на каких-то стройках вновь появились рабочие, многие объекты находятся либо в застывшем состоянии либо число рабочих на стройке кажется просто символическим. Что вовсе не способствует продажам.

Кстати, в редких случаях создание вида динамики работ способно приводить к неплохим финансовым результатам, правда, на весьма специфичном рынке, а именно загородном. Об одной такой акции рассказал на недавней конференции по загородной недвижимости глава компании «Терра-Недвижимость» Тимур Сайфутдинов. В декабре прошлого года компания RDI пошла на довольно остроумный ход. В середине месяца участок компании в районе Крекшино был обнесен забором (строить забор 15 декабря – логично, да?), внутри которого находились гастарбайтеры. Они ничего не строили, а просто носили некие конструкции с одного места на другое и обратно – но было полное впечатление активности. Ну, и в довершение к этому, были просто на бумаге нарезаны участки и выставлены цены ровно вдвое меньшие, чем у соседнего поселка-конкурента в тех же местах. Итогом стало то, что за последние две недели уходящего года удалось сделать 35 продаж. Немного отдает стилем Остапа Бендера, но случай из реальной жизни.

Однако в том, что касается квартирных новостроек, покупатель бывает куда более осторожен – все-таки дорогие землевладения покупают не на последние сотни тысяч долларов, а однушку эконом-класса покупают на кровные, кроме которых других сбережений в большинстве случаев и нет. Сделки с новостройками совершают те, кому надо вложить деньги, обычно присовокупив к цене имеющейся недвижимости некие миллионы рублей сбережений. Кстати, специалисты рынка новостроек все чаще берутся помочь клиенту с продажей его старого жилья. Однако в актуальных экономических условиях рублевых миллионеров становится все меньше. Так что и в сфере новостроек какого-либо ощутимого оживления констатировать нельзя.

К тому же и особенно много людей на рынке новостроек не видно. Примечательный нюанс: автор этих строк выбрался как-то на экскурсию в уже упомянутый Реутов, организованную компанией «Миэль». И оказался единственным пассажиром-экскурсантом корпоративной маршрутки, пребывавшем в сопровождении трех (!) агентов по продаже новостроек.

В Америке эпохи девелоперского кризиса 1970-х своеобразным символом времени стала дырка в автомобиле, оставшаяся при демонтаже антенны радиотелефона. В современной России может получиться так, что слова «бывший риэлтор» станут устойчивым выражением в среде специалистов по кадрам.

Общий вывод можно сделать такой. Какого-либо ощутимого движения на рынке не будет до тех пор, пока мысль о новом уровне стоимости квартир не станет чем-то вроде "коллективного бессознательного" продавцов и покупателей. Как и здравое понимание того, что к докризисным временам дело может и не вернуться – по крайней мере, в обозримой перспективе. Только тогда появится пресловутое «второе дно». Пока его пытаются нащупать проедающие прошлые запасы риэлторы, но процесс, кажется, находится в довольно ранней стадии. Наверно, в будущем он станет набирать обороты. И здесь можно сделать одно короткое предположение, отчасти прогностического свойства. Когда процесс поиска второго дна, то есть актуальной для сегодняшнего дня цены жилья, станет более динамичным, как и во всяком процессе, можно будет ожидать появления инерционной составляющей – то есть не краткого, а длительного снижения цен на недвижимость.