Компания Jones Lang LaSalle заметила оживление на рынках офисной недвижимости Европы

Согласно новому отчету «Офисная доходность в Европе за I квартал 2009 года», подготовленному компанией Jones Lang LaSalle, минимальная средневзвешенная ставка доходности офисной недвижимости в Европе увеличилась на 20 базисных пунктов, с 5,8% до 6%, что значительно меньше, чем рост на 50 базисных пунктов между третьим и четвертым кварталом 2008 года. Диапазон ставок доходности в разных странах расширился, причем как между основными и развивающимися рынками, так и среди развитых рынков.

По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, некоторые из основных рынков, которые потерпели значительную коррекцию цен, практически достигли потолка доходности в этом цикле. Ставки доходности на многих рынках, в том числе Лондона и Парижа, могут достигнуть своего предельного уровня до конца 2009 года, а в некоторых случаях могут даже начать снижаться.

Говоря о перспективах рынка, Тони Хоррел, глава европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lange LaSalle, заметил: «То, что ставки доходности на некоторых рынках приближаются к своему потолку, во многом основано на улучшении настроений среди покупателей недвижимости, ориентированных на приобретение высококачественных активов. Многие инвесторы считают, что ставки доходности достигли того уровня, при котором уже можно заключать сделки. Это также свидетельствует о том, что инвесторы стремятся приобрести наилучшие активы близко к дну рыночного цикла, рассчитывая на то, что наилучшие активы часто продаются как раз перед тем, как рынок вновь начинает расти».

Петра Блазкова, заместитель директора европейского отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «На некоторых основных европейских рынках мы стали замечать ранние сигналы стабилизации минимальных ставок доходности по мере того, как настроения инвесторов начинают улучшаться. По всему региону, рост ставок доходности замедлился в первом квартале 2009 года, а на многих рынках (25 из 44 исследуемых) рост ставок вообще прекратился. Однако это, как правило, происходило после значительных коррекций в конце 2008 года, и в некоторых случаях было обусловлено недостатком данных из-за низкой рыночной активности».

Немецкие и итальянские рынки по-прежнему демонстрируют самый сдержанный рост доходности с момента начала падения рынка (50-60 базисных пунктов за последние 12 месяцев). Все немецкие рынки оставались стабильными на протяжении квартала; ставки доходности в Милане, тем временем, выросли всего на 15 базисных пунктов, а в Риме оставались стабильными. На рынках Бухареста, Дублина, Москвы и Санкт-Петербурга ставки доходности показали самый высокий рост (50 базисных пунктов).

Улучшение настроений инвесторов наиболее очевидно на рынке центрального Лондона, где наблюдается увеличение числа сделок и рост конкуренции среди покупателей. Минимальные ставки доходности в лондонском Сити оставались стабильными в прошлом квартале, а за год (с 1 квартала 2008 по 1 квартал 2009) выросли на 125 базисных пунктов. Ставки доходности в Уэст Энде выросли на 25 базисных пунктов за квартал, и на 100 базисных пунктов между первым кварталом 2008 и первым кварталом 2009 года. Единственным рынком, где ставки доходности сократились, стал Эдинбург, где они упали на 25 базисных пунктов на фоне улучшающихся настроений. Однако это произошло после весьма негативных прогнозов в конце 2008, когда ставки в IV квартале повысились на 100 базисных пунктов.

Хотя число транзакций несколько выросло в Лондоне, в Европе активность остается низкой, и ставки доходности теперь во многих случаях оцениваются больше по настроениям, чем по данным. Международные инвесторы сегодня в большой степени сосредоточены на основных ликвидных рынках, включая Лондон и Париж, и на объектах стоимостью от 30 до 70 миллионов евро (хотя в лондонском Сити наблюдается конкуренция и за более дорогие объекты).

Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, добавил: «Уход многих иностранных инвесторов серьезно изменил картину на российском рынке. Только 3,5% сделок в I квартале было произведено с участием иностранных инвесторов по сравнению с 75% в 2008 году. Но основным фактором все же является практическое отсутствие финансирования. Тем не менее, коррекция доходностей на рынке недвижимости России уже опережает большинство европейских стран. Если прогноз о более ранней экономической стабилизации в России оправдается, это послужит мощным стимулом оживления инвестиционного рынка. К тому же, нельзя забывать о дефиците активов высокого качества. Поэтому к концу года мы ожидаем стабилизацию ставок доходности в Москве с последующим ростом объемов инвестиционных сделок».