Девелоперы приближаются к точке невозврата

Некоторое время назад стало известно, что сделка по приобретению компанией «Нафта-Москва» питерского подразделения группы «Главстрой» – девелопера «Главстрой-СПб» – не состоится. Между тем, в конце февраля в средствах массовой информации (СМИ) была распространена информация, исходившая от представителей «Главстрой-СПб», что сделка уже закрыта. Теперь же представители «Нафта-Москва» утверждают, что переговоры о приобретении санкт-петербургского актива Главстроя, действительно, имели место, но на данный момент они прекращены и сделка, скорее всего, не состоится. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, такой сценарий развития событий является негативным прецедентом для всей отрасли и свидетельствует о том, что игнорировать возможность дальнейшего развития кризиса в девелопменте пока явно рано, несмотря на относительную стабилизацию рынка недвижимости.

О том, что «Нафта-Москва» отказалась от сделки по покупке Главстроя-СПб стало известно в последних числах апреля 2009 года. Следует отметить, что Сулейман Керимов, которому принадлежит «Нафта-Москва», в свое время – в начале 2005 года – купил «Главмосстрой», а спустя полгода перепродал его структурам Олега Дерипаски значительно дороже. Теперь же речь шла о том, что структуры, принадлежащие Олегу Дерипаске, продают Главстрой-СПБ существенно ниже рынка, почти по себестоимости, «Нафта-Москве». Все это укладывалось в общую логику существующей на рынке тенденции. Девелоперы, задолжавшие большие суммы банкам, соглашаются на любые условия, лишь бы освободиться от обязанности непосредственно сейчас платить по своим долгам. В частности, просто за обещания реструктуризировать долги перед пулом российских банков, которое еще далеко не факт, что будет выполнено, согласился продать контрольный пакет топ-менеджмент таких компаний, как «ПИК» и «Система-Галс», о чем «Индикаторы рынка недвижимости» писали в статье «Девелоперов спасут новые хозяева».

На этом фоне продажа 75% доли в Главстрое-СПб за счет реальных денежных средств выглядела существенно более дорогой сделкой. И хотя участники сделки пытались не раскрывать ее условия, многие эксперты рынка утверждали, что «сумма сделки будет равна затратам, понесенным Главстроем по проектам «Северная долина», «Юнтолово» и бизнес-центра в квартале Шкапина – Розенштейна, то есть около 9 млрд. руб. или $250 млн. Учитывая тотальную нехватку средств у девелоперов даже эти средства (не очень большие на фоне сделок 2007-2008 годов) выглядели весьма щедрым подарком.

Поэтому вполне можно понять, что Сулейман Керимов, решил в итоге отменить уже имевшие место, скорее всего, словесные соглашения. Ведь, если бы договор о продаже активов Гластроя-СПб был окончательно юридически закреплен, то структурам Сулеймана Керимова пришлось бы отвечать за свой отказ перед судом. Между тем,  структуры Олега Дерипаски, вместо того, чтобы всячески акцентировать внимание на нарушении условий соглашения, всячески пытаются замять неудобную для  них ситуацию. Из чего, по всей видимости, следует, что сделки как таковой с юридической точки зрения заключено не было. И Сулейман Керимов поспешил этим воспользоваться.

Кроме того, свои обещания стремятся пересмотреть не только коммерческие структуры, но и государственные. Так представители Банка Развития (БР) заявили на днях, что будут предоставлять свои средства далеко не всем девелоперам, а лишь в единичных случаях, и то если «банкротство девелопера представляет стратегическую угрозу безопасности страны». При этом следует отметить, что по данным Ассоциации Строителей России (АСР) порядка 70% всех девелоперов находятся в предбанкротном состоянии в связи с тем, что у них нет достаточных средств для погашения взятых кредитов, deadline («черта смерти») по большинству которых наступает в III квартале этого года.

И большинство этих кредитов были взяты не у российских банкиров, которых Правительство России теоретически может обязать «не обострять ситуацию», а у западных кредитных организаций. Именно в связи с их желанием полностью выйти из российских активов было принято решение в декабре прошлого года менеджментом БР по выкупу обязательств группы «ПИК» перед Morgan Stanley Senior Funding и Nomura International. Эти зарубежные компании были готовы обанкротить ПИК и выставить на аукцион все их активы, то есть спровоцировать новую волну падения цен на недвижимость в России. Именно с этим связана сговорчивость компаний ПИК и СУ-155, выраженная в продаже квартир в московском регионе Правительству Москвы в конце прошлого года в среднем по $1,5 тыс. за 1 кв.м. Заметим, что средняя рыночная цена жилья, по данным аналитического центра www.irn.ru, составляла на тот момент около $5 тысяч за квадратный метр, наиболее дешевые предложения стоили не менее $3 тысяч.

Конечно, столь значимые скидки относительно среднерыночных цен за жилье выглядят грабительскими. И не удивительно, что в начале 2009 года девелоперы просаботировали программу Минобороны по массовой закупке готового жилья для военных, настаивая на том, что цены, предложенные за него, неадекватны. Аналогичная история сложилась и с предложениями о выкупе готовых квартир Правительством Москвы и федералами. В итоге, чиновники были вынуждены для соблюдения взятых на себя социальных обязательств, пойти навстречу застройщикам и поднять выкупные цены. Для московского региона цена составила порядка $2,3 тыс. за 1 кв. м.

Однако стоит учитывать тот факт, что у большинства девелоперов, которые находятся на грани банкротства, нет в большом количестве объектов, находящихся на стадии 70% готовности и более. А выкупать остальные объекты правительство России и региональные органы власти готовы лишь по мере их окончательной готовности. При этом, продать жилье в розницу с дисконтом порядка 25%-30% от среднерыночных цен сейчас вполне реально. Но идти на это готовы далеко не все девелоперы. Большинство из них стремятся как можно дальше оттянуть «расплату», надеясь на возвращение ажиотажного спроса. Однако когда наступит deadline, очевидно, что для розничной распродажи уже не хватит времени.

Инвесторам и спекулянтам фондового рынка хорошо известно правило, что в случае возникновения непредвиденной неблагоприятной тенденции лучше закрыть позиции и зафиксировать возникшие убытки, нежели продолжать свои позиции удерживать и увеличивать потери. Конечно, заманчиво надеяться на возможный отскок рынка назад, который позволил бы вернуть потери, но следует отдавать себе отчет в том, что если отскока назад не произойдет, то дело может закончиться полным банкротством. Учитывая колоссальные объемы инвестиций в недвижимость, имевшие место последние годы, а также большую величину кредитного плеча некоторых девелоперов, степень рисков их бизнеса была крайне высокой. Следовательно, выйти из нынешней ситуации с потерянной прибылью или умеренными убытками, но сохранить бизнес или его часть, уже может быть совсем неплохим результатом.

Между тем, рассчитывать девелоперам на то, что правительство пойдет им навстречу еще больше и улучшит условия выкупа готового жилья, вряд ли стоит. Уже сейчас, по самым скромным оценкам Резервный фонд будет исчерпан к концу 2010 года. В то же время, бюджет России на ближайшие 3 года оказывается дефицитным. При этом главным фактором определяющим политику правительства России до 2012 года остается социальная политика, то есть если правительству не будет хватать средств для исполнения социальных обязательств оно «с легкой душой» может закрыть глаза на банкротство отдельных компаний. Так или иначе, российское общество пошло на создание политической и экономической вертикали в стране на волне улучшения условий жизни. И если этот вектор будет нарушен, то у российских властей появятся куда более приоритетные цели, нежели поддержка девелоперов.

Однако складывается ощущение, что несмотря на всю сложность ситуации далеко не все девелоперы готовы проявлять гибкость. Вполне возможно, что сделка между г-дами Керимовым и Дерипаской не состоялась из-за недоговоренности по финансовым условиям. По всей видимости, по этой же причине не состоялось согласование по реструктуризации долгов Главстроя перед Альфа-Банком даже после вмешательства в этот конфликт президента России Дмитрия Медведева, в результате чего все счета Главмосстроя, входящего в состав Главстроя, были по требования Альфа-Банка арестованы. Далеко не все застройщики готовы в должной мере корректировать стоимость жилья при продаже в розницу, даже несмотря на отсутствие продаж по прежним ценам.

При этом, доведение ситуации до deadline грозит банкротством девелопера и влечет за собой распродажу его активов по дешевке, то есть очередную волну снижения цен на недвижимость. А это может негативно сказаться на рынке недвижимости в целом и всех его участниках, подробно тому, как аналитический центр www.irn.ru описывал произошедшее недавно на рынке недвижимости Испании в статье «Рынок жилья России похож на испанский». Однако гибкость в финансовой политике, причем не только в отношении розничных цен на квартиры, но также и в отношении стоимости долей девелоперских компаний при привлечении стратегических инвесторов, может решить проблему финансирования и стабилизировать строительную отрасль.