Минск: перспективы развития рынка коммерческой недвижимости

Из всех сегментов рынка коммерческой недвижимости наиболее восприимчив к изменениям рынок офисной недвижимости. Как отметил на заседании «круглого стола» «Инвестиционно-строительное развитие г.Минска», проходившего в рамках Международной специализированной выставки «Недвижимость и инвестиции – 2009», Андрей Алешкин, директор ИООО «Коллиерз Интернешнл», «ставки арендной платы в настоящее время упали, но не так сильно, как все ожидали». Рынок показал, что падение ставок может быть и на 70%, и на 50%, то есть они меняются по-разному. Некоторые же ставки вообще не изменились. «Поскольку рынок офисной недвижимости с каждым годом растет, значит, инвесторам интересно вкладывать в этот сегмент рынка», - сказал А.Алешкин.
 
По подсчетам компании «Коллиерз Интернешнл», сегодня в столице сдается в аренду порядка 250 тыс.кв.метров офисных площадей. В среднем арендная ставка составляет 28 евро/кв.м, однако по отдельным предложениям она может доходить до 45 евро/кв.м. По мнению А.Алешкина, такая разбежка в ставках арендной платы обусловлена тем, что здания находятся  в долевой собственности, и один «дольщик», который, к примеру, имеет в собственности 30 кв.метров, сдает их по 45 евро, а второй «дольщик», владеющий 10 тыс.кв.метров, сдает их по 28 евро. И последний понимает, что если сейчас на его площадь не найдется арендатор, то потом его уже вообще можно не найти. «Поэтому арендодателям надо быть гибкими. Потому что сегодня рынок офисной недвижимости – это рынок арендаторов, которые диктуют свои условия», - подчеркнул директор компании.
 
Что касается структуры рынка, то она также изменилась. По словам А.Алешкина, основная масса крупных международных компаний пересматривают свои взгляды относительно арендных ставок и понимают, что бюджетных средств на аренду площадей им сейчас будет выделяться в два раза меньше. Поэтому они ждут скидок от арендодателей либо начинают снижать арендные ставки в тех офисах, которые сами арендуют. В аренду берутся только те площади и в таких количествах, которые будут ими непосредственно эксплуатироваться. В случае если арендуются «лишние» метры, то арендаторы подумывают о субаренде.
 
Главной особенностью рынка офисной недвижимости, по мнению директора компании «Коллиерз Интернешнл», является то, что он пока не отвечает стандартам ни по предложению площадей, ни по отношению к количеству юридических лиц. То есть рынку надо еще расти, и те амбициозные проекты, которые заявлены, например, группой компаний «Итера», будут в будущем «поглощены» рынком. Поэтому компаниям,  строящим недвижимость в Белоруссии, совместно с консультантами необходимо тщательно продумывать стратегию реализации своих проектов, анализировать спрос и предложение на рынке и адаптировать разработанные проекты к современным условиям.
 
Специалисты компании «Коллиерз Интернешнл» прогнозируют дальнейшее снижение арендных ставок, по некоторым бизнес-центрам рост количества вакансий составит до 50-70 %, а также переход арендаторов из «дорогих» бизнес-центров в «дешевые». А вот что касается зданий, принадлежащих Администрации Президента, то они будут востребованы арендаторами из-за более низких арендных ставок.
 
Говоря о торговой недвижимости, А.Алешкин сказал, что арендные ставки в этом сегменте коммерческой недвижимости были изначально слишком завышены и доходили до уровня лондонских ставок. Теперь же торговые центры вынуждены снижать арендные ставки из-за увеличивающегося количества пустующих площадей в торговых центрах (торговые центры «Зеркало», «Паркинг», «Глобо» и др.) и снижения покупательской активности. В будущем, высказал свое мнению директор компании, будет увеличиваться розничный товарооборот, однако мини-рынки в микрорайонах постепенно исчезнут, и им на смену придут торгово-развлекательные комплексы.