Кризис по-русски - это сочетание падения доходов с ростом цен. Уменьшение зарплат и безработица сопровождаются увеличением цен практически на все. Турфирмы разоряются, но цены не снижают. «А что вы хотите, клиентов мало, мы должны компенсировать падение доходов, поэтому увеличиваем цены». А раньше они цены увеличивали, потому, что клиентов было много. Такая вот логика.
"Покупателей со среднемесячным доходом в размере $3000 уже в разы больше, примерно 50%" Наверное, мы с автором в разных городах живем. Застройщики практически банкроты, но цены не снижают, по крайней мере официально. И при этом даже не собираются достраивать жилье - привыкли продавать бетонные коробки без ремонта и даже без внутренних стен и внутренней разводки.
Причем продавать не в собственность, а по всяким «предварительным» и «долевым» договорам, что в наше время сильно увеличивает риски покупателей - квартиры продолжают висеть на балансе застройщиков и в случае банкротства на них могут претендовать кредиторы, особенно в случае неправильно оформленных с покупателями договоров. И достраивать жилье по-прежнему застройщики не собираются, предлагают только недострой. Квартир на рынке тысячи, но попробуйте хоть что-то получить в собственность - ничего не выйдет.
В такой ситуации застройщики могли бы постепенно доводить до ума хоть некоторые квартиры, и продавать их с отделкой в собственность по приемлемой цене, чтобы рынок хоть как-то начал оживать. Нет, все ждут, когда вернутся времена высокой цены на нефть. Этот кризис не мог не случиться.
С другой стороны, предпринимательская инициатива полностью скована государством, процессы обюрокрачивания довели экономику практически до абсурда. Согласование строительства занимает годы и требует сотен подписей чиновников, каждая из которых стоит недешево. Так называемые «обременения» (фактически бесплатное изъятие жилья в пользу города для бесплатной передачи его госслужащим, а также принуждение застройщиков к строительству за свой счет объектов инфраструктуры) удорожают строительство в разы и перекладывают на покупателей жилья расходы на бесплатное жилье для госслужащих и инфраструктуру.
Поскольку в этой сфере позитивных изменений нет, то здесь никакой кризис не поможет, цены не снизятся - просто перестанут строить, что, собственно, уже и происходит. Московские чиновники делают заявления - «снижать цены на недвижимость больше некуда, они и так упали до грани себестоимости - $6000 за метр» (!).
А в это время китайцы (у себя в Китае пока) очень быстро развиваются и строят супергорода с небоскребами и красивыми коттеджами под ключ по $300 за м/кв - и предлагают делать то же самое и в России, но пока им это не удается. Цены на жилье в Москве хотят упасть, но им героическими усилиями не дают. Предпосылок для падения цен на жилье в Москве в два раза не существует, заявило правительство Москвы.
Есть простой известный всем расчет - средняя стоимость квадратного метра жилья не должна превышать гарантированной среднемесячной зарплаты семьи покупателя. Только в этом случае жилье будет покупаться. И только в этом случае покупателю может быть выдан кредит - иначе заемщик просто не сможет вернуть кредит банку.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на конец 2008 года - $6000/кв.м. Т.е. жилье по такой цене могут в принципе купить те, у кого среднемесячный доход на семью равен $6000.
Много таких? Нет, немного, процентов 10 от количества потенциальных покупателей (и процента 3 от количества работающих :). Соответственно, рынок жилья при таких ценах ужмется в 10 раз до количества покупателей (ужался уже на самом деле, так как все «инвесторы», в основном, и покупавшие необорудованные бетонные блоки без намерения в них жить, но с намерением перепродать их через год в полтора раза дороже, с рынка ушли).
Покупателей со среднемесячным доходом в размере $3000 уже в разы больше, примерно 50%. Если средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве будет равна $3000/кв.м, то количество покупателей увеличится в 5 раз и рынок жилья быстро восстановится. Будем работать или будем ждать возвращения на этот рынок спекулянтов, которые его так надули? Ведь именно развитие рынка жилья будет способствовать выходу из кризиса.
А пока ситуация на жилищном рынке становится все более, если выражаться цензурно, интересной. Возьмем пример с ипотекой. Несчастные ипотечники (несчастные, потому что вынуждены были конкурировать по цене с «инвесторами», покупавшими новостройки без ремонта с целью дальнейшей перепродажи), купившие летом 2008 3-хкомнатную квартиру в Москве за 500 000 $, теперь столкнулись с фактом, что их квартира (и аналогичные новостройки без ремонта и без собственности) реально стоит 300 000 $, а выплачивать ОДНИХ ПРОЦЕНТОВ за ипотеку они теперь должны 100 000 $ в год (20%) + сам кредит.
Те, кто столько зарабатывает, такие квартиры покупали и без ипотеки, соответственно, у подавляющего большинства таких денег нет. А те, у кого такие деньги есть, очутились перед выбором - а надо ли столько переплачивать? Квартира реальной стоимостью 300 000 $, купленная на таких условиях может обойтись в 2 000 000 $, в зависимости от срока кредита и плавающих процентов.
Нацпроект «Доступное жилье» за три года жилищные проблемы не решил, признал глава Минрегиона Виктор Басаргин. «Доступность жилья практически не увеличилась», – заявил он в Госдуме на «Правительственном часе». Отсутствие отдачи от программы не останавливает правительство, объемы финансирования из бюджета в 2009 году в 3 раза превысят показатели 2008 года.
Вспоминается старый анекдот про отчетную речь председателя колхоза в райкоме партии:
«В прошлом году мы посеяли 30 гектаров конопли. Ее усю пожрала тля. В этом году мы посеяли 60 гектаров конопли. Ее усю пожрала тля. В следующем году мы обязуемся посеять 100 гектаров конопли. Нехай, гнида, подавится!»
Также вспоминается фраза кота Матроскина из мульфильма «Каникулы в Простоквашино»: «Деньги-то у нас есть. У нас ума нехватает!». Кроме выделения денег, государству нужно хоть что-то делать реально, совсем простые вещи:
обеспечить всех желающих граждан России бесплатным участком земли 20 соток в собственность для целей жилищного строительства;
обеспечить все коммуникации к таким участкам - дорога, электричество, телефон, интернет, газоснабжение, вода с фильтрами от
http://filtry.org.ua, канализация;
бесплатно за счет государства в кратчайшие сроки (неделя после запроса) предоставлять стандартный комплект разрешительной документации на строительство дома с возможностью выбора из различных стандартных проектов домов, от самых дешевых домиков до вилл.
Упростить такой перечень документов до минимума - сейчас этот перечень документов является запретительным, его невозможно собрать простому человеку, не застройщику. Это и будет означать «Доступное жилье». Государство будет исполнять свою роль, обеспечивая инфраструктуру.
Наличие инфраструктуры и готовых участков под застройку создаст необходимую конкуренцию и равные условия работы для застройщиков, в функции которых уже не будет входить сбор всех документов и согласований для таких готовых участков. Деньги на это, конечно, нужны, но они пойдут на дело, и результат будет виден и проверяем. Но, главное, нужно желание сделать что-то реальное.
Пока же не убраны даже непроходимые завалы, созданные самим государством для граждан, желающих приобрести или самостоятельно построить жилье. «Одноэтажная Россия» с миллионами симпатичных домиков без этого никогда не появится. Так и будут строить многоэтажные коробки в чистом поле или коттеджи для миллионеров.
