2009-06-22 11:20:03
Рейтинг торговых центров европейских городов 2009 года, составленный компаниями Experian и Jones Lang LaSalle, показывает соотношение между потребительскими расходами и максимальными арендными ставками. Рейтинг создан для инвесторов, девелоперов и торговых операторов для помощи в выборе города с наилучшими перспективами развития торговли в Европе
Так, согласно рейтингу, Лондон и Париж заняли первую и вторую позиции в рейтинге, оказавшись самыми привлекательными с точки зрения потребительских расходов, а также городами с самыми высокими ставками аренды. По два торговых центра из Италии, Германии и Испании попали в первую десятку рейтинга. Москва оказалось единственным городом из Центральной и Восточной Европы в первой десятке.
Рим находится на третьем месте и опережает Милан, благодаря своей значимости как туристического центра Италии и невысокому уровню конкуренции в центре города. В обоих городах ставки аренды на самые лучшие площади иногда достигают уровней Лондона и Парижа, хотя средние ставки аренды значительно ниже.
Доминирующая позиция Лондона в Великобритании очевидна, и только еще один город королевства попал в двадцатку рейтинга — Глазго. Однако данные рейтинга развеивают стереотип о том, что Великобритания является очень дорогим рынком для арендаторов. За пределами Лондона максимальные ставки аренды для стрит ритейла вполне сравнимы со ставками в других европейских городах, и на данный момент цены в Великобритании в целом ниже, чем обычно, относительно других европейских городов из-за слабости местной валюты.
В Германии, где наиболее высокий уровень потребительских расходов зарегистрирован в Берлине, ставки аренды, тем не менее, гораздо выше в Мюнхене и Франкфурте. Это отражает высокий спрос со стороны арендаторов и хороший набор операторов. По этой причине, Мюнхен по праву считается лучшим торговым городом Германии. Также, в Дюссельдорфе, который занял 43 место в рейтинге по потребительским расходам, наблюдается хорошее предложение торговой недвижимости класса люкс – город занимает 13 место в Европе по уровню арендной ставки. Такая разница в позициях одного города подчеркивает важность анализа как потребительских расходов, так и арендных ставок для оценки торгового потенциала каждого города. Данный рейтинг является первым, который сочетает показатели потребительских расходов и максимальных арендных ставок для того, чтобы оценить торговый потенциал города и уровень оборота, на который могут рассчитывать торговые операторы.
Города Центральной и Восточной Европы занимают всего 10 процентов первых 50 мест в рейтинге, показывая, что, несмотря на бурный рост торговли за последние несколько лет, они не могут похвастаться таким же качеством и количеством торговых площадей, как в Западной Европе. Различия в потребительских расходах на душу населения также стали фактором того, что так мало городов Центральной и Восточной Европы попали в список первых 50. Тем не менее, Прага, Стамбул и Будапешт заняли высокие позиции, благодаря высокому качеству торговых площадей в центральных районах этих городов.
В Стокгольме (26 место) и Хельсинки (27 место) наблюдаются более низкие ставки аренды, чем в целом по Европе. Этому способствует исторически низкий спрос со стороны иностранных операторов, хотя ситуация начинает меняться.
Города, занимающие ниже 25-й позиции, мало чем друг от друга отличаются. В Варшаве (52 место) и Санкт-Петербурге (65 место) показатели потребительских расходов сопоставимы с городами, занявшими более высокие места в рейтинге: такими, как Антверпен (50 место) и Бордо (46 место). Эти города не попадают в список первых 50 из-за более низкого предложения торговых площадей в центре города и повышенной конкуренции со стороны торговых центров на их окраинах.
По словам директора по работе с торговыми помещениями компании Experian Джонатана де Мело, рейтинги составлены на основе гравитационной модели вместо распространенного метода оценки по времени, необходимому, чтобы добраться до торгового центра, и тем самым, учитывают влияние конкуренции. Это очень важно для рынков с существенной долей торговых площадей за пределами городов таких, как Берлин, Мадрид и Лиссабон.
При этом Джеймс Долфин (James Dolphin), руководитель европейского отдела по работе с торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle, отмечает, что данный рейтинг, оценивая и сравнивая объемы потребительских расходов в европейских городах, является хорошим подспорьем для оценки возможностей операторов, девелоперов и инвесторов. Однако, по словам эксперта, речь идет не только о размере рынка: понимание уровня арендной ставки одинаково важно. Сочетая оба показателя и применяя знания в области торговой недвижимости в каждой стране, можно лучше понять обстановку на рынке, спрос со стороны арендаторов, доступность площадей и, в конечном счете, понять, каковым станет потенциальный уровень продаж.
Experian проанализировал уровень потребительских расходов на всех основных европейских рынках, сопоставив эти показатели с данными о ставках аренды компании Jones Lang LaSalle. Европейский рейтинг основан на уникальных информационных ресурсах, которыми обладает компании Experian и Jones Lang LaSalle. Например, для каждого города рейтинг учитывает затраты в соседних городах, разницу расходов на душу населения между странами, торговое предложение в каждом городе, а также влияние конкурирующих торговых центров на периферии городов.
Рейтинг торговых центров европейских городов предоставляет операторам и инвесторам самый обширный обзор розничной торговли на самых крупных рынках Европы. Гравитационная модель основывается на опыте Experian как компании, предоставляющей данные, анализ, экономические прогнозы и консультационные услуги в области розничной торговли. Другим важным компонентом рейтинга является база данных по арендным ставкам, созданная экспертами компании Jones Lang LaSalle в сфере консалтинга, оценки, аренды, продажи и анализа торговой недвижимости.
Директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин, добавил: «Результатом совместной работы двух ведущих компаний в области консалтинга по торговле и торговой недвижимости стал весьма емкий и комплексный, но при этом простой в использовании инструмент. Поскольку он основан на параметрах и спроса, и предложения торговой недвижимости, его использование будет иметь самое широкое распространение. А тот факт, что в список вошли практически все крупные европейские города, значительно расширяет географию его применения. В России анализ распространился на региональные города, где в последние годы наблюдалось особенно быстрое развитие сегмента торговой недвижимости. Это отразилось как в росте площадей, так и в значительном улучшении качества предложения». По словам эксперта, данный рейтинг позволяет легко сравнивать даже самые отдаленные и не похожие города на основании единой методологии. И его преимуществами могут воспользоваться, в первую очередь, сетевые и особенно международные девелоперы и ритейлеры.
Двадцать пять самых привлекательных городов с точки зрения торговой недвижимости
Место |
Город |
Страна |
Потребительские расходы в центральной зоне охвата |
Максимальная ставка аренды торговых площадей в первом квартале 2009 года, Евро/кв. м/год |
1 |
Лондон |
Великобритания |
? 6,174 млн. |
? 6,440 |
2 |
Париж |
Франция |
? 5,879 млн. |
? 7,500 |
3 |
Рим |
Италия |
? 5,762 млн. |
? 6,500 |
4 |
Мадрид |
Испания |
? 5,377 млн. |
? 2,640 |
5 |
Берлин |
Германия |
? 5,080 млн. |
? 2,640 |
6 |
Мюнхен |
Германия |
? 4,630 млн. |
? 3,720 |
7 |
Барселона |
Испания |
? 4,398 млн. |
? 2,544 |
8 |
Афины |
Греция |
? 4,385 млн. |
? 2,400 |
9 |
Москва |
Россия |
? 4,075 млн. |
? 2,900 |
10 |
Милан |
Италия |
? 4,065 млн. |
? 6,800 |
11 |
Цюрих |
Швейцария |
? 3,904 млн. |
? 4,970 |
12 |
Гамбург |
Германия |
? 3,867 млн. |
? 2,760 |
13 |
Прага |
Чехия |
? 3,220 млн. |
? 1,800 |
14 |
Лион |
Франция |
? 2,982 млн. |
? 2,400 |
15 |
Амстердам |
Нидерланды |
? 2,965 млн. |
? 2,265 |
16 |
Кельн |
Германия |
? 2,813 млн. |
? 2,580 |
17 |
Франкфурт |
Германия |
? 2,733 млн. |
? 3,240 |
18 |
Глазго |
Великобритания |
? 2,715 млн. |
? 1,897 |
19 |
Брюссель |
Бельгия |
? 2,705 млн. |
? 1,600 |
20 |
Стамбул |
Турция |
? 2,653 млн. |
? 2,220 |
21 |
Бирмингем |
Великобритания |
? 2,515 млн. |
? 1,661 |
22 |
Манчестер |
Великобритания |
? 2,442 млн. |
? 1,510 |
23 |
Дублин |
Ирландия |
? 2,411 млн. |
? 4,456 |
24 |
Копенгаген |
Дания |
? 2,332 млн. |
? 2,000 |
25 |
Ливерпуль |
Великобритания |
? 2,320 млн. |
? 1,810 |
Курсы валют, используемые в вычислении потребительских расходов в центральной зоне охвата (в марте 2009 г.): 1 EUR = 45.421 российских RUB; 1.587 швейцарских CHF; 26.946 чешских CZK; 2.206 турецких TRY; 7.456 датских DKK; 0.93 английских GBP.
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. Оборот компании в 2008 году составил 2,7 миллиардов долларов. Компания имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах. Является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет более 130 миллионов кв. м по всему миру. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008 и 2009 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards (Россия).
Experian – мировой лидер в области информационных, аналитических и маркетинговых услуг. Компания оказывает помощь организациям и потребителям в управлении рисками и доходами от коммерческих и финансовых решений. Среди клиентов компании – организации, работающие в области финансовых услуг, розничной торговли, телекоммуникаций, коммунальных услуг, СМИ, страховых услуг, автомобильном секторе, в сфере отдыха, Интернет коммерции, недвижимости и государственном секторе.
Experian plc котируется на Лондонской бирже (EXPN) и входит в индекс FTSE 100. Головной офис компании Experian находится в Дублине. Штат компании составляет около 15 000 сотрудников в 40 странах по всему миру. http://www.prometr.com.ua/
|