Власти Москвы отказываются от соцжилья

Резкое уменьшение объемов строительства социального жилья является следствием масштабного секвестра бюджета. Июньский расчет правительства показал, что доходы города будут меньше на 417 млрд рублей, т. е. на 30%. Это – самое значительное сокращение за последние 10 лет, подтверждают ВЗГЛЯДу чиновники мэрии. Дефицит бюджета составит в этом году около 182 млрд рублей.

Второе значительное отступление от политики Юрии Лужкова – это сокращение объемов строительства социального жилья. Причем сделано оно вопреки неоднократным заявлениям градоначальника о недопустимости подобных решений. В 2004–2008 годах доля социального жилья постоянно росла – с 34% до 62%. В метрах это 2,5 млн «квадратов» из 4 млн. Аналитики рынка считают, что в этом соотношении, в так называемой «доле города» в каждом построенном доме, и заложена главная причина роста стоимости жилья в Москве.

«Отдавая городу его долю в размере 50–60%, строитель вынужден компенсировать свои затраты за счет увеличения как минимум на то же количество процентов стоимости продаваемых «своих» остатков, – говорит газете ВЗГЛЯД руководитель московской строительной компании Олег Яромеев. – На деле это означает, что остающиеся 40% жилья, выставляемые на продажу, стоят, как 100%, плюс – собственная маржа в 20–30%».

«Безусловно, государство обязано помогать жильем тем, кто не имеет самостоятельной возможности его купить, – говорит ВЗГЛЯДу директор консалтинговой компании «Проект. Аудит. Консалтинг» Андрей Варшавский. – Однако все последние годы политика властей Москвы строилась на том, что жилье для неимущих оплачивали рядовые покупатели, многим из которых приходилось для этого брать кредиты. «Перекладывание» из одного государственного кармана денег в другой приводило к безудержному росту цен».

Согласно расчетам «Индикаторов рынка недвижимости», более половины квартир, преимущественно эконом-класса, просто не доходило до рынка. А оставшуюся половину жилья, которая поступала в продажу, составляли новостройки бизнес-класса и элитные квартиры. Таким образом, в 2007–2008 годах новостроек эконом-класса в свободной продаже почти не осталось. Неудивительно, что в последние годы наблюдался ажиотажный рост цен на недвижимость.

За последние восемь лет – с 2000-го по 2008 год – цена московского квадратного метра выросла в несколько раз, и Москва при среднем невысоком уровне доходов граждан вышла на первые места в мировом рейтинге дороговизны жилья.

Кризис заставил власти Москвы корректировать строительные планы. Городской заказ сегодня является фактически единственным способом спасения строительной отрасли. По оценкам Ассоциации строителей России, при сохранении нынешних условий кредитования девелоперов банками, когда годовая ставка доходит до 40–45%, до 80% строительных фирм до конца года просто разорятся.

По мнению аналитиков портала irn.ru, «сокращение доли городского заказа позволяет предположить, что тот почти 1 млн квадратных метров жилья, на который сокращается горзаказ, теперь будет осваиваться коммерческими застройщиками и поступать в свободную продажу». Городу требуется пополнение бюджета, а продажа земли под застройку – это хороший способ привлечь дополнительные средства. Таким образом, на рынке может увеличиться предложение жилья эконом-класса, что будет сдерживать рост цен в дальнейшем.

Проблематичным выглядит и намерение властей Москвы выполнить программу сноса так называемого «некомфортного жилья», которая была объявлена меньше месяца назад мэром Юрием Лужковым. Вопрос прост – кто будет финансировать эту программу. Специально для определения этой «целесообразности» чиновники правительства вывели новую систему расчетов, позволяющую определить эффективность или, наоборот, затратность и нецелесообразность вложений казенных денег.

Расчет делается следующим образом: все затраты делятся на количество ожидаемых социальных метров. Полученная цифра на 1 метр площади сравнивается с нормативом строительства того же самого метра. В случае если цена квадратного метра в социальном доме будет выше 80% его рыночной цены, то правительство столицы в проект вступать не будет и передаст его частному застройщику.

«И расчеты, и сама программа хороши, но не в сегодняшних условиях кризиса, – считает аналитик компании «Агентство инвестиционных технологий» Илья Рябов. – Не совсем понятен и расчет на то, что нерентабельное для города «с руками оторвут» строители. Не факт. Известно, что менее затратно строить на «пустом» месте, чем сносить старое и возводить новое. К тому же остается нерешенным главный вопрос – будут ли московские власти обременять застройщиков дополнительными работами по инфраструктуре. Другой вопрос – сколько будет стоить участок земли при сносе. При существующих «правилах» это все может превратиться в большое коррупционное «поле».

На сегодняшний день столичный квадратный метр прибавил в цене 740 рублей, и его средняя стоимость на сегодня 127641 рубль. Так считают эксперты портала metrinfo.ru. По категориям жилья цены на середину июля выглядят следующим образом: «хрущевки» и «советская» панель стоят 116 тыс. рублей за метр, новая панель – 126 тыс., «сталинские» дома – 152 тыс., современный монолит-кирпич – 142 тыс.

Сказать определенно, достигли ли жилищные цены своего окончательного дна или нет, сегодня не может ни один специалист рынка недвижимости. Слабость национальной валюты, нестабильность нефтяных котировок и общий негативный экономический фон стабилизации рынка недвижимости не способствуют, говорят аналитики.