На рынке московского жилья новая тенденция. На фоне общего снижения цен в новостройках постепенно стала стираться граница между «дорогими» и «дешевыми» районами. Специалисты уверены: ценам ещё есть куда падать.
Ещё недавно эксперты рынка недвижимости утверждали, что кризис еще больше расслоил рынок новостроек Москвы на две группы по ценовому признаку. В одну группу попали менее престижные округа (Северо-Восточный, Восточный, Юго-Восточный и Южный), где средняя стоимость квартир составляла 10–13 млн руб., в другую – более престижные (Юго-Западный, Западный, Северо-Западный, Северный), там средняя цена достигала 22 млн руб.
Второй квартал охарактеризовался сокращением ценового разрыва между престижными и менее престижными столичными округами, говорят данные исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за I–II квартал 2009 года. Сравнительный анализ», проведённого ресурсом «Индикаторы рынка недвижимости».
Запад дешевеет. Исследователи объясняют этот тренд уходом с рынка ряда объектов премиум-класса, строительство которых было завершено. «В частности, в ЗАО это несколько корпусов в ЖК «Ближняя дача», где стоимость жилья в I квартале 2009 года составляла 350–510 тыс. руб. за 1 кв. м, а в СЗАО это один из корпусов в ЖК «Покровский берег» с уровнем цен 684 тыс. руб. за кв. метр», – приводят пример исследователи. По мнению маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Натальи Бланковой, снижение рублёвых цен в СЗАО обусловлено также выходом в продажи объектов, срок сдачи которых назначен на конец 2011-го – начало 2012 года.
В результате в целом по Западному административному округу средняя стоимость «квадрата» в новостройках снизилась почти на 6,5% (со 193,3 тыс. рублей в I квартале до 181,2 тыс. во II квартале 2009 года), а средняя цена квартир – примерно на 8%. На северо-западе средняя стоимость метра упала еще больше – со 184 тыс. до 163 тыс. рублей.
«Наиболее сильно в период кризиса подвергся изменениям именно бизнес-класс, но не все объекты, а те, в которых цена изначально была завышена», – говорит Бланкова. Основная причина снижения цен – существенное сокращение покупательской способности потенциальных клиентов.
«Дешевый» же юго-восточный район находится под влиянием положительной ценовой коррекции после падения в первом квартале. По данным исследователей из IRN, средняя стоимость метра жилья в Юго-Восточном административном округе во втором квартале увеличилась со 128,3 тысячи рублей до 139,2 тысячи, на 8,5%. Средняя же стоимость квартиры выросла на 8,7%. Впрочем, не все аналитики придерживаются мнения о том, что цены на юго-востоке растут. «У меня нет ощущения, что во втором квартале цены новостроек в ЮВАО пережили рост, – говорит гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. – Единственное, о чем можно говорить, – это об уменьшении скидок, которые застройщики готовы предоставить реальным покупателям квартир». По данным Самойлова, средний размер дисконта, который может получить покупатель квартиры в новостройке, ныне не превышает 10–15 %. Между тем в первом квартале размер скидок, которые были готовы предоставлять продавцы квартир-новостроек, доходил до 40%.
В целом же во втором квартале снижение цен на новостройки Москвы продолжилось. Аналитики не исключают, что процесс остановится к осени – это традиционно «горячее» время для покупки и аренды жилья квартир. «Но исключать вероятность отрицательного ценового скачка осенью тоже не стоит», – говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Толчком к новому падению цен могут стать новые потрясения как на мировых, так и на российском рынках, например, банкротство с последующей распродажей активов одного-двух крупных девелоперов.
«Рынок уже отыграл почти 35% стоимости с начала кризиса», – говорит независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Но этот процесс не бесконечен: застройщики не смогут сбросить цену ниже стоимости материалов, которые они закупали ещё в прошлом году на «докризисном» рынке.
