2016-08-05 20:29:59
 По итогам июня объем предложения на рынке коммерческой недвижимости Москвы находится на стабильно высоком уровне. Количество предложений практически не изменилось и составило 1137, в то же время общая площадь предложений увеличилась на 3% до 2,541 млн. кв. метров. Общая стоимость объектов, представленных на рынке, снизилась на 1% и составила $10,428 млрд.
Снижение средневзвешенных цен продолжается – в июне средневзвешенная цена по всем сегментам рынка составила 4103 $/кв. м, что на 4% ниже, чем в мае. Однако растет доля объектов, продолживших экспонирование с предыдущего месяца и при этом повысившихся в цене. В апреле этот показатель составлял 11%, в мае – 12%, в июне – уже 14%. И хотя доля возросших в цене объектов все еще выше – 19% — очевидна тенденция снижения этого показателя.
В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 61,6%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 23,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 10,9%. Лидирует офисный сегмент и по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71%. Далее следуют торговые помещения с долей 15%, доля ПСП – 9,7%.
По словам генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, текущую ситуацию можно считать «стабильной стагнацией». «Сделок мало, но они есть, в том числе и инвестиционные. Исключение составляет рынок топового стрит-ритейла, где все происходит гораздо «оживленнее». Но главное — для всех игроков понятны основные тренды, они ориентируются в ситуации, и жизнь рынка входит в рабочее русло, естественно, «рабочее» для кризисного периода».
Если говорить о будущих трендах, то в ближайшие месяцы стагнация на рынке сохранится, явных предпосылок для активизации нет. Продолжится и коррекция цен. Летнее «затишье» также отрицательно скажется на активности рынка. Уже сейчас можно говорить о дополнительных негативных внешних данных. В течение июня снижались российские фондовые индексы, с конца июня снижаются цены на нефть, есть предпосылки к девальвации рубля относительно бивалютной корзины. По мнению экспертов, эти макроэкономические факторы будут отрицательно влиять и на рынок недвижимости.
Цена коммерческой недвижимости. «Торг здесь неуместен!»
Снижение цен в целом продолжается: в июне средневзвешенная цена по всем сегментам рынка составила 4103 $/кв. м, что на 4% ниже, чем в мае.
Однако между ценами предложений 3-4 месяца назад и на данный момент есть качественная разница. Несколько месяцев назад собственники были в смятении, справедливый уровень цен не знал никто из участников рынка, количество сделок упало практически до нуля. В такой ситуации цены в открытых информационных источниках указывались, естественно, с большим «запасом», и при реальном интересе со стороны потенциальных покупателей торг мог достигать 50% от заявленной цены.
К данному моменту у профессиональных участников рынка появилось понимание относительно текущей ситуации на рынке, поэтому и цены в открытых источниках указываются гораздо более приближенные к предполагаемым условиям сделки. Соответственно, о торге в 50%, за редким исключением, не может идти речи.
Поэтому однозначно говорить о продолжающемся интенсивном снижении реальных цен на основании данных о снижении средневзвешенной цены предложения сегодня вряд ли корректно. «Статистическое снижение цен выставляемых на рынок объектов — это, если можно так выразиться, «отложенное снижение цен предложения», — считает генеральный директор RRG. —То есть, рынок «докручивает» ситуацию до «нового уровня цен», за счет своей инерционности.
Стоит также отметить, что на рынке сейчас присутствуют две основные группы продавцов. Часть заинтересована в продаже объектов, поэтому адекватно реагирует на спрос путем снижения цен. Другая, меньшая, позиционирует зачастую объекты практически по «высоким докризисным ценам», ожидая «нерыночного» покупателя или активизации рынка».
Производственно-складские помещения
В июне на продажу было выставлено 88 помещений производственно-складского назначения общей площадью 595 тыс. кв. м и стоимостью $1,008 млрд. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в Москве составляет $1693, что на 7% выше, чем в мае, и на 37% ниже, чем год назад. Вероятнее всего, повышение цен связано с уходом с рынка более дешевых предложений.
Показатели объема рынка помещений свободного назначения понизились. Количество объектов свободного назначения в мае составило 152 шт., что на 3% меньше, чем в мае. Объем предложения в денежном выражении понизился на 15% и составил $449 млн. Общая площадь предложений понизилась на 8% до 102 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена понизилась на 8% и составила 4391 $/кв. м.
Торговая недвижимость. Опять дефицит?
В сегменте торговой недвижимости июнь ознаменовался совсем не характерным для последних десяти месяцев снижением объема предложения. Особенно ярко это проявилось в центральной части столицы, где количество предложений за месяц сократилось на четверть, а суммарная площадь объектов – еще больше – на 28%. При этом в абсолютных значениях объем предложения за июнь в пределах Садового Кольца является рекордно низким за весь четерехлетний период мониторинга – всего 53 объекта, общей площадью 16 тыс. кв. м стоимостью $242 млн. За пределами Садового Кольца столь резких «скачков» не наблюдалось: на рынке экспонировалось на 7% меньше торговых площадей, нежели в мае.
Подобное падение предложения обусловлено двумя основными причинами. Первая — начало летнего затишья на рынке. Продавцы, которым не нужно в срочном порядке реализовывать свои объекты, снимают их с продажи, не желая тратить деньги на рекламу в период отпусков и рассчитывая на оживление деловой активности осенью. Вторая причина – не столь характерная для периода стагнации — продажа существенного количества «топовых» объектов стрит-ритейла.
Несмотря на сложный рынок и кризис, спрос на такие помещения также остается на высоком уровне. «В период с февраля по июнь нам известно о более чем 25-30 сделках по «топовым» объектам, — говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – При этом у нас нет полных данных о количестве подобных сделок, так что реальная цифра явно больше. Только компанией RRG было продано 10 объектов. Покупателями, в основном, являются не конечные пользователи, а частные инвесторы, которые самостоятельно либо в партнерстве с кем-нибудь приобретают помещения с расчетом на то, что сейчас удачное время для вложения в заведомо ликвидные объекты в «вечных» местах по привлекательным ценам.
А выбора уже такового нет. Примечательно, что не было выставлено на продажу ни одного объекта площадью более 1000 кв. м, средняя площадь объектов составила 300 кв. метров. Средневзвешенная цена по этим объектам составила $15128/кв. м, что ниже на 5% по сравнению с майским показателем, но это объясняется не снижением привлекательности сегмента, а уходом лучших объектов с рынка».
|
