Дом за рубежом

Процедура покупки недвижимости в Португалии довольно проста и похожа на аналогичные операции в других европейских государствах. Всю процедуру покупки можно разделить на девять стадий. Первая – это осмотр объекта покупателем. Специалисты советуют смотреть будущую покупку в сопровождении риэлтора, чтобы получить ответ на все возникшие вопросы непосредственно на месте.

Вторая стадия – юридическая экспертиза объектной документации. Экспертизу проводит квалифицированный юрист, знакомый со всеми тонкостями местного законодательства. В Португалии степень юриста присваивается специалисту, окончившему 5-летний курс права в университете и проработавшему 18 месяцев под руководством опытного коллеги со стажем не менее пяти лет. Юрист обязательно должен быть зарегистрирован в Обществе юристов (Ordem dos Advogados), членством в котором здесь принято дорожить – как и своей деловой репутацией. Юрист проверяет возможность продажи объекта, наличие всей необходимой документации, отсутствие долгов и др. Многие местные риэлторы располагают своими юристами. Стоимость услуг по сопровождению сделки колеблется в пределах 1-1,5 % от стоимости покупки и зависит от возраста и истории объекта. Можно значительно сэкономить время и деньги на пребывание в стране, оформив на юриста специальную доверенность, позволяющую ему работать в ваше отсутствие – это принятая в Португалии практика.

Третий этап – оценка объекта. Эта процедура не является обязательной, но при покупке недвижимости по ипотечным схемам ее не избежать. Оценку должен проводить дипломированный оценщик, а к его услугам разрешается не прибегать только в том случае, если облюбованный вами дом построен не более 5 лет назад – в этом случае необходимую документацию предоставляет застройщик.

Четвертая ступень к мечте – приобретение налогового номера. Перед покупкой португальской недвижимости каждый покупатель обязан получить через своего юриста налоговый номер (numero de contribuinte), который присваивается налоговыми органами по месту нахождения объекта недвижимости. Номер необходим не только для осуществления самой покупки, но и для сопутствующих процедур: открытия счета в португальском банке и оплаты коммунальных услуг. Стоимость получения местного аналога ИНН – 25 евро.

Пятый этап – закрепление объекта за покупателем и снятие его с продажи. Иногда для этого требуется внести залог в 5 тысяч евро, которые затем вычитаются из суммы депозита или основного платежа. Впрочем, такой залог берут далеко не все продавцы недвижимости в Португалии.

На шестом этапе составляется предварительный договор, и стороны берут на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи. В предварительном договоре фиксируется стоимость объекта, сроки, условия и порядок оплаты и внесение задатка. Размер задатка обычно составляет порядка 10-30 % от суммы сделки. Если после подписания предварительного договора продавец решит отказаться от заключения сделки, ему придется возвращать покупателю задаток в двойном размере, так что для португальских продавцов недвижимости обязательность является неотъемлемой чертой.

Седьмой этап – итоговая сделка (escritura) и подписание основного договора. Между шестым и седьмым этапом может пройти от одного до шести месяцев. На этом этапе происходит передача оставшейся стоимости объекта и подписание основного договора в офисе нотариуса. Нотариус еще раз проверяет полноту и законность всех необходимых документов, затем зачитывает вслух акт, подтверждающий передачу продавцу всей стоимости объекта и сам финальный договор. Чтение происходит, разумеется, на португальском языке, поэтому покупателям, не владеющим этим наречие в совершенстве, необходимо позаботиться о квалифицированном переводчике. Заказать перевод можно тут. Стоимость услуг нотариуса на этом этапе составляет 1-1,2 % от общей суммы сделки. Для того, чтобы итоговая сделка состоялась, необходимы следующие документы: выписка из земельного кадастра, жилищный сертификат, camara (планы объекта, заверенные муниципалитетом), выписка из налоговой инспекции, подтверждение об уплате муниципальных налогов по объекту за последние пять лет, разрешение от Португальского института по защите исторических памятников (IPPAR) – если объект достаточно стар, - паспорт объекта и квитанция об оплате налога на покупку недвижимости (гербовый сбор), составляющий от 1 до 6,5 % по прогрессивной шкале.

Восьмой этап сделки – регистрация права собственности (registo). После завершения седьмого этапа копия договора купли-продажи должна быть передана в земельный кадастр (Conservatoria do Registo Predial) для регистрации прав нового собственника. Еще одна копия должна быть отправлена в налоговые органы.

Девятый – и заключительный – этап можно отнести к разряду приятных хлопот. Речь идет о смене лицевого счета. При смене собственника, согласно португальскому законодательству, меняются данные лицевого счета (заключается новый договор с обслуживающей организацией) для корректного предоставления услуг телефонной связи, водопровода, электроснабжения и других коммунальных радостей.

Все достаточно просто – остается только набрать побольше воздуха в легкие и крикнуть: «Isso convem-me! Это мне подходит!».