Рынок офисной аренды в Западной Европе нащупывает "дно". Так, доходность офисов стабилизировалась в Берлине, Мюнхене, Штутгарте, Эдинбурге, Бирмингеме, Лидсе, Манчестере, Риме и Осло. А вот ситуация в Центральной и Восточной Европе развивается с отставанием от западноевропейских городов, ведь и кризис туда пришел позднее. Впрочем, ждать "дна" даже в России осталось не долго.
Как уже рассказывал Bigness.ru, на рынке недвижимости в России, пожалуй, сильнее всего подешевела аренда офисов.
Эксперты даже прогнозировали, что ставки аренды за офисное помещение упадут до уровня эксплуатационных расходов (то есть, что собственники будут сдавать офисы бесплатно, только чтобы арендатор оплачивал коммунальные расходы).
Однако до такой ситуации дело, скорей всего, не дойдет. Ведь в Европе на офисном рынке уже наметилась стабилизация. А Россия, как известно, еще со времен Петра I развивается с оглядкой на Европу.
Как Bigness.ru сообщили в консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, ставки капитализации на главных рынках Европы во втором квартале 2009 года стабилизировались.
Ставки капитализации для недвижимости - показатель доходности, который отражает примерно то же, что годовой доход по облигациям, пояснил в интервью Bigness.ru Владимир Пантюшин, директор отдела экономических и стратегических исследований по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle.
Ставка капитализации - процентное отношение арендной платы за год (то есть, дохода собственника офиса) к рыночной стоимости здания.
Таким образом, когда показатель ставка капитализации растет - это в большинстве случаев означает негативную тенденцию на рынке.
Ведь арендная плата чаще всего величина фиксированная, и рост ставки капитализации означает снижение стоимости недвижимости.
Так вот, в первом полугодии половина европейских рынков не демонстрировала изменения доходности (доходность на этих рынках перестала расти).
Однако на многих рынках доходность, стабилизовавшись в первом квартале, вновь выросла во втором квартале (что означает продолжение негативного тренда).
Тем не менее, на данный момент уже девять рынков продемонстрировали стабильную доходность на протяжении двух кварталов. Это рынки Берлина, Мюнхена, Штутгарта, Эдинбурга, Бирмингема, Лидса, Манчестера, Рима и Осло.
К группе стабильных рынков также относятся лондонский Сити и Глазго (третий по численности город в Великобритании), где минимальные средневзвешенные ставки капитализации даже снизились на 0,25 и 0,5 процентных пункта (п.п.) соответственно.
Примечательно, что именно на этих двух рынках был отмечен самый значительный рост доходности со второго квартала 2007 года.
В целом по Европе (включая Россию), на 30 рынках из 46 рассматриваемых был отмечен рост доходности на протяжении как минимум трех кварталов за последний год.
По данным аналитиков, средний показатель минимальной средневзвешенной ставки капитализации сегодня составляет 6,1%, что на 0,1 п.п. выше, чем показатель первого квартала 2009 года, и на 1 п.п. выше показателя второго квартала 2008 года.
Интересно, что в Западной Европе ставка капитализации оставалась стабильной на протяжении последнего квартала, и составила 5,7%. Между тем, доходность в Центральной и Восточной Европе выросла на 0,7 п. п. до 10,4%.
Тони Хоррел, глава европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lange LaSalle пояснил: «Относительная стабилизация средневзвешенной ставки капитализации отражает улучшение в настроениях инвесторов».
Вместе с тем, стабилизация и, в некоторых случаях, снижение доходности происходят одновременно со снижением спроса со стороны арендаторов.
Объем арендованных площадей по-прежнему ниже средних исторических показателей, признал Тони Хорелл. Это вынуждает собственников предлагать арендаторам дополнительные бонусы при заключении договоров.
«Время покажет, отразится ли снижение спроса со стороны арендаторов на доходности во втором полугодии», - рассказал Тонни Хорелл.
Владимир Пантюшин также добавил, что «активы Восточной, Центральной Европы и стран СНГ позже ощутили влияние глобального кризиса», поэтому стабилизация на их рынках происходит с отставанием от западноевропейских городов.
«В России ситуация начинает выравниваться, хотя еще рано говорить об окончании коррекции арендных ставок и доходностей», - подчеркнул Владимир Панюшин.
Тем не менее, после довольно драматичных изменений с конца прошлого года, последние месяцы указывают на то, что нам недолго осталось ждать окончания этой фазы, резюмировал он.
