Появляются отдельные симптомы активизации рынка жилья. Однако скорость выхода из стагнации будет зависеть от реализации обещаний правительства и банков возобновить кредитование потребителей и застройщиков.
Все лето в российском сегменте жилой недвижимости ничего радикального не происходило: московский и петербургский рынки стагнировали, региональные же продолжали падение. Однако в августе игроки заговорили о возможном оживлении спроса на квартиры.
И по статистике Федеральной регистрационной службы, и по данным риэлтерских компаний, с марта количество сделок купли-продажи росло. Летом было затишье. Однако, по оценкам агентств недвижимости, в июле объемы сделок были лишь на 30 процентов ниже прошлогодних показателей. Это гораздо меньше, чем ожидали участники рынка в начале кризиса.
«Ценам на первичку дальше падать некуда, дно процарапано, и в ближайшее время начнется рост спроса, а затем и цен на жилье», — заявил на днях председатель совета директоров петербургской строительной компании «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. Царапины на дне разглядел и глава Сбербанка Герман Греф. В июле на церемонии подписания соглашения о кредитовании жилищного строительства в Петербурге он сказал, что сейчас самое правильное время покупать недвижимость. Не преждевременные ли это заявления?
Законсервированный пузырь
Посмотрим, что происходит на российском рынке жилья. За год долларовые цены в Москве и Петербурге снизились на 30–40%, а рублевые — всего на 5–15% (см. график 1). В регионах падение рублевых цен оказалось более глубоким: жилье подешевело на 15–30% и более.
Риэлтеры и застройщики признаются, что объемы продаж остаются крайне низкими. «За последний месяц мы не продали ни одного квадратного метра недвижимости», — сообщает в своем обращении к партнерам руководитель компании «Миракс Групп» Сергей Полонский. Некоторые фирмы копят деньги на осеннюю рекламную кампанию, однако на резкую активизацию покупательской активности никто всерьез не рассчитывает. По самым оптимистичным прогнозам, стагнация затянется как минимум до конца года.
Осенью риэлтеры ожидают увеличения объема предложения на вторичном рынке. «Количество объектов, выставленных на продажу в начале года, было рекордным — в предложении находилось более 40 тысяч квартир. Но к весне некоторые продавцы приняли решение отложить продажу в ожидании роста или хотя бы стабилизации цен, поэтому часть объектов ушла с рынка. Вероятность того, что в ближайшее время эти квартиры на рынок вернутся, достаточно высока», — полагает гендиректор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов. По данным маркетолога УК «Пересвет-Инвест» Ольги Марковой, объем предложений на вторичном рынке жилья в этом году превышает прошлогодний уровень.
Звучат и более радикальные предсказания о том, что докризисный пузырь, вздувшийся на рынке недвижимости, по сути, законсервировался. Ведь в Москве рублевые цены почти не изменились. Так что пузырь должен лопнуть, а квартиры — подешеветь еще больше. «Большая часть потенциальных покупателей не готова платить заявленные цены. Уровень доходов населения снижается, поэтому уменьшение цен на вторичном рынке типового жилья Москвы на пять процентов в рублях за год не является стимулом для начала функционирования рынка в предкризисном режиме. Информационные попытки раскачать вторичный рынок были, есть и будут, но они упираются в объективное состояние экономики», — рассуждает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
Спрятанный спрос
Стоит заметить, что при всей, казалось бы, логичности этих доводов, существует несколько веских, на наш взгляд, контраргументов.
Во-первых, в последние годы цены на недвижимость достигли таких высот, что покупка квартиры сегодня возможна только с помощью накоплений (даже ипотеку дают лишь с 30−процентным первоначальным взносом), либо в режиме улучшения жилищных условий (то есть с параллельной продажей существующего жилья). Что происходит с накоплениями? С начала года депозиты населения в банках выросли на 584,2 млрд руб. (9,9%). В целом же за год прирост вкладов составил 12,5%. Валютные депозиты увеличились в 1,8 раза, до 60,95 млрд долларов, а рублевые сократились на 8%, до 4,84 трлн рублей (возможно, часть средств была переведена в валюту). Плюс остаются существенными накопления населения «в кубышке». Рискнем предположить, что именно эти отложенные средства (а не текущие зарплаты) следует рассматривать как источник финансирования будущих сделок с недвижимостью.
Во-вторых, для владельцев долларовых накоплений (даже если они получают рублевые доходы) гораздо важнее снижение долларовой цены на недвижимость, поскольку ее 30−процентное падение позволяет рассчитывать на приобретение жилья большей площади. Риэлтеры утверждают, что некоторые владельцы столичных квартир уже спешат воспользоваться открывшимися возможностями. И, например, переехать из каких-нибудь новорусских башен, расположенных на юго-западе, поближе к центру.
В-третьих, не стоит недооценивать перспективы обострения дефицита нового жилья, который может спровоцировать рост цен. Это в равной степени относится как к Москве, так и к регионам: никаких предпосылок для того, чтобы предложение оперативно реагировало на спрос, не создано ни в столице, ни в провинции. Разница лишь в том, что на московском рынке объемом предложения гораздо активнее управляет мэрия. Например, согласно адресной инвестиционной программе по строительству жилья, в 2010 году в столице планируется возвести всего около 250 тыс. квадратных метров коммерческого жилья и еще около 750 тыс. квадратных метров муниципального. Для сравнения: в последние годы Москва уверенно штамповала около 2,5 млн квадратных метров коммерческих квартир и столько же — социальных. Неудивительно, что при таком раскладе застройщики не спешат снижать цены, несмотря на кризис продаж. По оценке руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, демпингующих компаний на московском рынке не более десяти.
В-четвертых, не кажется столь уж очевидной взаимосвязь между уровнем текущих доходов и динамикой цен на недвижимость. Обратимся к зарубежной практике. Взять, к примеру, Великобританию — эта страна также пережила девальвацию национальной валюты. Здесь жилье в фунтах стерлингов за год подешевело тоже незначительно — менее чем на 10%. Тогда как в долларовом пересчете цены упали гораздо существеннее — на 25,7%. Такой расклад не помешал наметившемуся возобновлению роста цен на недвижимость и оживлению продаж — любопытно, что этот процесс совпал с укреплением британской валюты (см. график 2). Из этого можно предположить, что покупательскую активность на российском рынке сдерживают слухи о второй волне девальвации. Если продолжить тему зарубежных тенденций, то следует отметить, что в США, как и в Великобритании, продажи жилья растут четвертый месяц подряд: спрос стимулируют банки, выставляя изъятые дома на продажу с дисконтом.
Подпорки для рынка
Как показывает история западных государств, спады на развитых и насыщенных рынках недвижимости длятся в среднем около трех-четырех лет. Дефицитный российский рынок может выйти из стагнации гораздо быстрее.
Скорость преодоления депрессии в немалой степени будет зависеть как от ситуации на валютном рынке, так и от банков. Сегодня именно банкам переходят крупные проекты строительства жилых комплексов. Так, одним из свежих (и не единственных) примеров является сделка по вхождению банка ВТБ в акционерный капитал ЗАО «Донстрой Инвест» — компании, реализующей жилые проекты холдинга «Донстрой».
Вряд ли стоит ждать от кредитных учреждений распродаж квартир по бросовым ценам. А вот запустить систему сбыта доставшегося от девелоперов наследства, которая будет опираться на механизмы кредитования, банкирам, видимо, придется. «При условии государственной поддержки или политических решений, которые обеспечат существенное снижение стоимости строительства, на рынок новостроек экономкласса могут выйти компании с новыми проектами по цене ниже среднерыночной», — полагает гендиректор МИАНа Дмитрий Кузнецов.
Попытки установить кредитные и административные подпорки рынку жилой недвижимости предпринимаются и на региональном уровне. Как заявил на днях депутат Госдумы Анатолий Аксаков, Ассоциация региональных банков и Фонд содействия развитию жилищного строительства планируют запустить программу, которая призвана облегчить доступ к кредитам для застройщиков и снизить риски при выдаче заемных ресурсов для банков. Предполагается, что программа кредитования жилья будет работать в 23 регионах, а в перечень потенциальных кредиторов войдет полсотни региональных банков.
