Затяжное пике

Владимир ХОМЯКОВ

Жилая недвижимость дешевеет во всем мире. По данным Global Property Guide, в II квартале 2009 года стоимость жилья практически повсеместно откатилась до уровня 2000–2005 гг., потеряв за время глобальной рецессии от 5% до 70% в зависимо-сти от страны.

Учитывая, что аналитики GPG в основном отслеживают ценовую динамику жилья премиум-класса (квартиры в центральных районах крупных городов, дома на побе-режье популярных курортов, etc.), реальное положение дел на большинстве национальных рынков еще плачевнее*.

Назад в будущее

Тем не менее августовское исследование элитной недвижимости Global Property Guide дает неплохое представление об общей ситуации на мировом рынке жилья, который — впервые в мировой истории — переживает глобальное падение, и именно это отличает нынешнюю ситуацию от предыдущих кризисов. Большинство национальных рынков испытывали периоды падения и в прошлом: достаточно вспомнить обвал цен на жилье в Великобритании в 1980-х годах или удешевление квартир в Украине, России и странах Балтии в конце 1990-х.

Десять лет назад подобные коррекции носили локальный характер, не затрагивая рынков соседних государств, не говоря уже о других континентах. Но за этот период жилая недвижимость стала таким же глобальным товаром, как нефть, металл или зерно, — со всеми характерными особенностями в виде спекулятивного роста цен (не зависящего от реальных потребностей локального рынка) или обвального падения котировок при малейшем сокращении спроса.

Начиная примерно с 2005-го рынок недвижимости Панамы разогревали американские и канадские пенсионеры (рост цен +200%). Виллы в болгарских Бургасе и Варне последние пять-восемь лет дорожали в основном из-за ажиотажа, вызванного немецкими, французскими и английскими инвесторами. Прямые иностранные инвестиции в недвижимость Болгарии выросли с EUR13,4 млн в 2001 году (1% всех ПИИ) до EUR2,3 млрд в 2007-м (35% всех иностранных инвестиций). В 2005-м недвижимость на побережье поднялась в цене на 37%, в 2006-м — на 16%, а в 2007-м — на 27%. Квартиры в Москве с равным успехом приобретались не только жителями нефтеносных провинций РФ, но и инвесторами из Восточной Европы и стран ЕС, благодаря чему в 2005–2008 гг. цены увеличились более чем втрое.

Большинство подобных покупок так или иначе совершались с помощью заемного капитала, причем не столько в расчете на стабильный годовой доход, сколько в надежде выгодно перепродать объект. Но год назад поток дешевых кредитов иссяк, спрос упал и жилье подешевело практически повсеместно. К примеру, в упомянутых выше Болгарии и России только за последний год недвижимость потеряла в цене 25–30% и продолжает дешеветь.

Впрочем, из общего правила есть и исключения. Например, в Израиле, Швейцарии и Китае цены росли и в этом, и в прошлом году.

Кризису вопреки

Не сумев избежать негативных последствий мирового финансового кризиса (в апреле–июне 2009-го ВВП снизился на 0,3% квартал к кварталу и на 2% в годовом исчислении), Швейцария получила неожиданную поддержку в виде средств собственных граждан. «После падения цен на жилье в других странах швейцарцы активно репатриировали свои инвестиции, вкладывая освободившиеся деньги на внутреннем рынке жилья», — говорится в отчете Global Property Guide. За год стоимость недвижимости выросла на 5,3–5,6%. Бум внутреннего инвестирования вполне закономерен. Купить жилье в Швейцарии могут только граждане конфедерации; при этом недвижимость в крупных городах пользуется стабильным спросом со стороны арендаторов-иностранцев, работающих в многочисленных представительствах зарубежных компаний. В итоге инвестиции в жилье при высокой стоимости (EUR7,1 тыс. за кв. м, или пятое место по уровню цен в Европе) стабильно приносят 3–5% годовых только за счет аренды.

Продолжающееся подорожание стоимости жилья в Шанхае объясняется стабильным ростом экономики Китая, ВВП которого, по прогнозу Всемирного банка, увеличится в 2009 году на 9%. Как следствие, недвижимость в одном из крупнейших портов Поднебесной, претендующем на статус мирового финансового центра, только с апреля по июнь 2009-го подорожала более чем на 2% — до $2,5–3,2 тыс. за кв. м, данные Национального бюро статистики КНР.

Цены на недвижимость в Израиле подогреваются высоким внутренним спросом и позитивной динамикой ВВП: в II квартале текущего года этот показатель увеличился на 1% после падения на 3,2% кварталом ранее. В целом с июля прошлого года по июль нынешнего средние цены на жилье, по данным Центрального бюро статистики Израиля, выросли на 8,4% — в основном за счет подорожания жилья в Иерусалиме и Тель-Авиве.

При всей несхожести Китай, Швейцарию и Израиль объединяет одна общая черта: относительно небольшой удельный вес иностранного капитала на местных рынках недвижимости. В Швейцарии и КНР это обусловлено прямыми запретами на приобретение жилья нерезидентами; в Израиле — тем, что более 90% пригодных для строительства земель находится в госсобственности. В итоге все три страны сумели избежать галопирующего роста цен в 2001–2008 гг. и последующего обвала, вызванного оттоком спекулятивного капитала.

Как у всех

Впрочем, общий тон в последнем исследовании мировых рынков недвижимости Global Property Guide задают вовсе не Китай, Швейцария или Израиль. Основная группа, в которую входит половина из 30 исследовавшихся национальных рынков, это страны с умеренным (от -0,4% до -9% в годовом исчислении) падением цен, такие как Канада, Германия, Австралия или Нидерланды.

Стоимость недвижимости в этих государствах росла в основном за счет ипотечного кредитования, а национальные рынки были открыты для иностранного капитала. Тем не менее в годовом исчислении жилье — даже в докризисном 2007 году — дорожало не более чем на 10–15%.

Примерно таким же оказался и откат: за полтора года с начала кризиса недвижимость в большинстве этих стран потеряла в цене до 15%. Более того, по результатам II квартала нынешнего года 8 из 15 локальных рынков, входящих в группу, продемонстрировали рост цен: на 0,7–9,7% в зависимости от страны.

На первый взгляд, причины восстановления для рынков недвижимости Португалии, Швеции, Индонезии, Австралии, Новой Зеландии, Норвегии, Испании и Гонконга различны. К примеру, для Гонконга основной драйвер — рост национальной экономики; в Португалии — госдотации для покупателей жилья и строительной отрасли в целом; стабилизацию рынка жилья в Норвегии эксперты связывают с ростом цен на нефть. Но общая черта прослеживается и здесь: чем сдержаннее росли цены на жилье в преддверии кризиса, тем меньшим оказалось последующее падение стоимости.

Чемпионы падения

Всего два года назад Болгария, Латвия, Исландия и Украина занимали первые строчки всех мировых рейтингов инвестиционной привлекательности — рост цен на недвижимость в этих странах в 2005–2007 гг. превышал 25–30% в годовом исчислении.

В 2009-м ситуация изменилась практически зеркально: эти государства вместе с Великобританией и США входят в десятку стран, в которых недвижимость за полтора года с начала кризиса подешевела более чем на четверть. Причины обвала жилищного рынка стандартны: отток иностранного капитала, коллапс национальной системы ипотечного кредитования и отсутствие платежеспособного спроса на внутреннем рынке.

Но если в II квартале 2009-го ситуация на рынках США и Великобритании стабилизировалась (рост цен в квартальном исчислении +1,78% и +0,35% соответственно), то Болгарии, Латвии, Исландии и Украине не стоит рассчитывать на улучшение как минимум до середины следующего года.

В отличие от мировых финансовых центров, к каковым относятся Великобритания и США, каждая из четырех перечисленных стран полностью зависит от иностранного капитала: в виде прямых инвестиций или дешевых кредитов.

Но для того чтобы в Болгарию, Латвию, Исландию или Украину вернулись инвестиции и дешевые кредиты, необходим избыток ликвидности в мировой финансовой системе. Только тогда иностранные банки начнут кредитовать финучреждения emerging markets под 10% годовых, как это происходило в 2006–2007 гг. А болгарские, латвийские, исландские и украинские банкиры снова смогут выдавать ипотечные кредиты под 14–17%, что спровоцирует новый виток роста цен и, как следствие, приток ПИИ, который еще больше разогреет локальные рынки.

Впрочем, развитие событий по подобному сценарию возможно не ранее II половины 2010 года. В ближайшие год-полтора украинская недвижимость — вместе с болгарской, исландской и прибалтийской — будет лишь дешеветь.