Рынок жилья идет ползком по «дну»

Темпы снижения цен на жильё в России в целом замедлились, хотя ситуация в каждом городе имеет свою специфику. Эксперты все чаще говорят о том, что стоимость московских «квадратов» падать больше не будет, хотя и к докризисному уровню в ближайшие 3–4 года не вернется. Ждать, покупать, продавать – какой вариант ответа правильный, разбиралась газета ВЗГЛЯД.

Осень рынок жилой недвижимости Москвы встретил в полной растерянности по поводу своих собственных перспектив и даже статус-кво. Риелторы убеждают самих себя в необходимости покупать сейчас, «пока не началось», чиновники мэрии рекламируют недостроенные новостройки на окраинах, а аналитики не видят никакого позитива ни в одном секторе, за исключением роста предложения на фоне отсутствия спроса, в первую очередь на жилье бизнес-класса и новостройки.

Первыми сделали попытки «разогнать» рынок цен столичные арендодатели – в августе – начале сентября ставки на съемное жилье выросли сразу на 10–15%, но уже к первым числам октября вернулись к показателям начала лета. Подобные усилия девелоперов оказались тщетными – создать ажиотаж не получилось.

«Конечно, главная причина – это огромная разница между стоимостью жилья и уровнем реальных доходов граждан, когда квартиры и дома доступны в лучшем случае 8–10% россиян, – говорит аналитик компании «Домостроительное управление-ХХI» Григорий Афанасьев. – «Заткнуть» эту разницу за счет ипотечных кредитов тоже пока не удается, а желающих переплатить за 10–15 лет кредитного бремени 2–3 стоимости квартиры сейчас нет. Покупают только те, кто имеет свободные средства и возможность инвестировать в будущий рост цен».

Глава Минрегиона России Сергей Круглик говорит, что ожидает «умеренный рост цен на жилье с весны 2010 года». По его словам, «цена на жилье в РФ в этом году снизилась, однако ожидать серьезного падения цены за квадратный метр не стоит и нет смысла, потому что многие инвесторы заморозили свои строительные объекты до лучших времен». Кроме того, высокопоставленный чиновник в интервью ИТАР-ТАСС на прошлой неделе заявил, что «строителям надеяться на то, что цены на квартиры вернутся на уровень прошлого года, бессмысленно, а покупателям обнадеживать себя мыслью, что цена за квадратный метр будет опускаться, – неправильно». Сергей Круглик объясняет это тем, что в России нуждаются в улучшении жилищных условий около 70% граждан, «при улучшении финансовой конъюнктуры на рынке недвижимости еще даже не успеет пошевелиться стройка, как спрос на жилье взлетит вверх».

«Цены будут расти, но умеренными темпами, и такого беспредела цен на жилье, как было раньше, больше уже не будет», – считает Сергей Круглик.

Об отсутствии какой-либо заметной активности со сделками купли-продажи говорят почти все опрошенные ВЗГЛЯДом столичные эксперты, отмечая при этом, что продавцы в этой ситуации не делают никаких попыток снизить цены. «Время демпинга и «кризисных скидок» прошло, – говорит гендиректор строительной компании «СМУ-ПроектСтрой» Аркадий Ерошин. – Кто-то смог урегулировать кредитную задолженность, отдав часть объектов за долги, кто-то нашел новых инвесторов, но факт сегодняшнего дня в том, что владельцы домов в Москве предпочитают снимать объекты с продажи, но не продавать дешевле заявленных цен».

Отчасти это утверждение подтверждает статистика агентства МИАН. В нижнем ценовом сегменте цены предложения уменьшились незначительно (0,5–1,2%), более заметно снижение в дорогих сегментах, говорят эксперты компании. Но надо иметь в виду, что основная масса сделок приходится как раз на эконом-класс, а в элитном секторе и даже бизнес-классе сделки штучные. Общее для всего рынка продаж – это падение объемов на первичном рынке.

Вторичный рынок, напротив, согласно данным риелторов, увеличился. По данным МИАН, предложение выросло на 6,6% в Москве и на 5,4% – в Подмосковье. «Инком» оценивает увеличение предложения на 6,4 и 3,6% соответственно.

Другая особенность сегодняшней ситуации – резкое сокращение доли самых дешевых квартир: объем предложения в этом сегменте снизился за сентябрь на 15%. В Московской области объемы предложения самых дешевых квартир снизились еще больше – около 18–20%.

Что касается жилья категорий «эконом» и «бизнес», то предложение убывает из-за «заморозки» значительной доли объектов, полного отсутствия новых проектов и вывода из продаж части объектов в ожидании «лучшей ситуации». Похожая ситуация и на вторичном рынке: дешевый сегмент «вымывается», бизнес-класс остается на стабильном уровне.

В элитном секторе с ценами разобраться крайне сложно из-за того, что риелторы крайне неохотно делятся информацией о конечных сделках. В ряде агентств, которые занимаются дорогим жильем, утверждают, что время падения цен на квадратные метры закончилось еще летом. Стоимость «элитки» упала на 30–35% и больше падать не будет, более того, так как таких объектов в Москве немного, то скорее надо ожидать роста спроса и, соответственно, цен. Есть еще один любопытный момент: с рынка достаточно быстро стали уходить квартиры площадью не более 120–150 метров, тогда как жилье по 200–400 метров продолжает в общей массе оставаться невостребованным.

В компании «Калинка-Риэлти» утверждают, что на первичном рынке дорогого жилья средняя цена предложения сейчас составляет порядка 18 тыс. долларов за квадратный метр. На вторичном рынке – 22–23 тыс.

«Уже сегодня спрос превышает предложение, для элитного сектора характерен дефицит качественного жилья, и, что бы ни говорили о падении цен на недвижимость, на рынке ничего хорошего «задешево» не появилось, – считает генеральный директор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский. – То, что сильно подешевело, как правило, не востребовано».

Московские риелторы утверждают, что для элитной категории жилья средний бюджет сейчас составляет порядка 3,5–4 млн долларов.

Опрошенные газетой ВЗГЛЯД владельцы и управляющие строительными компаниями утверждают, что простаивает сейчас лишь то, что продается по докризисным ценам, а на восстановление рынка цен уровня 2007–2008 годов потребуется 3–4 года. «Если говорить о дефиците, то он будет нарастать, пик придётся на 2011 год, – прогнозирует гендиректор строительной компании «ЭКО-СтройИнвест» Алексей Мальцев. – Хотят того риелторы и покупатели или не хотят, но земли в столице становится все меньше, а значит, она будет только дороже».