Эксплуатация объектов офисной недвижимости

 

Отечественная модель эксплуатации «по факту», когда техническая служба реагирует только на аварийную ситуацию или устраняет последствия аварии (причем, не всегда эффективно) постепенно уступает место западной «превентивной» модели, для которой характерно профилактическое обслуживание объекта недвижимости и снижение аварийности в целом.

 

Собственники и девелоперы недвижимости хотят покупать услугу эксплуатации – качественную и технологичную. Для того чтобы ускорить переход услуг эксплуатации на новый профессиональный уровень, владельцу недвижимости необходима информация об этих услугах, озвученная опытными специалистами – поскольку многие тонкости эксплуатации можно постичь только на практике.

 

Высшее проявление комфорта в здании – это безопасность жизни находящихся в нем людей. Отличие бизнес-центров от других зданий – это большое количество смежных и замкнутых помещений. В таких условиях наибольшую опасность для жизни людей, находящихся в здании, представляет огонь. Поэтому приоритетным направлением в эксплуатации бизнес-центров является плановое техническое обслуживание противопожарных систем и оборудования, а также комплексная работа по информированию людей, находящихся в бизнес-центре.

 

В основе технического обслуживания систем ОПС (охранно-пожарной сигнализации) и СПТ (систем пожаротушения) лежит ежедневная проверка работоспособности всех элементов. Часто самое простое оказывается наиболее сложным для исполнения. Практика показывает, что такая элементарная процедура как проверка исправности противопожарных систем часто выпадает из списка ежедневных процедур по техническому обслуживанию бизнес-центров.

 

Вы видите противопожарные извещатели под потолком своего офиса – но где гарантия, что они работают? Кто и как их проверяет? Когда в последний раз происходила проверка? Как показывает практика, самое распространенное нарушение правил противопожарной безопасности, которое может определить даже неспециалист – это загроможденные аварийные выходы и отсутствие планов эвакуации на стенах. Знаете ли вы как вести себя на случай возникновения пожара? Как проверяют противопожарную систему в вашем бизнес-центре? Существует ли возможность дистанционной проверки? Спросите у директора по эксплуатации или управляющего – вы имеете право знать.

 

Современное отечественное противопожарное оборудование по своим техническим характеристикам не уступает иностранным аналогам, оно удобно в монтаже и эксплуатации, а его стоимость ниже в 1,5-2 раза.

 

За обнаружение пожара на объекте отвечают системы ОПС. В состав ОПС входят извещатели, системы охраны периметра, приемно-контрольные приборы, интегрированные системы безопасности, системы передачи тревожных сообщений и мониторинга, системы оповещения и управления эвакуацией, вспомогательное оборудование.

 

В бизнес-центрах используют следующие виды извещателей:

- дымовые видеоизвещатели (видеокамера в качестве датчика реагирует на дым, скапливающийся под потолком);

- фотоэлектрические дымовые извещатели (более эффективны в выявлении крупных частиц дыма, относительно невосприимчивы к изменениям окружающей среды, хотя могут давать ложные срабатывания);

- тепловые извещатели (реагируют на возрастающую и фиксированную температуру);

- мультисенсорные многопрофильные извещатели (обычно сочетают в себе газовые детекторы, дымовые и тепловые устройства).

 

Дымовые извещатели способствуют обнаружению пожара на ранней стадии возгорания, при этом количество ложных сигналов у них минимально. При этом видеоизвещатели способны обнаружить дым на более ранней стадии возгорания, чем обычные, поскольку частицы дыма могут быть выявлены до того, как они поднимутся к потолку. В недавнем прошлом системы пожарной сигнализации состояли, как правило, из дымовых и тепловых извещателей. В настоящее время в основном используются комбинированные извещатели, совмещающие дымовой и видеодатчики.

 

Комбинированные модели минимизируют ложные сигналы тревоги, при этом время обнаружения пожара также уменьшается. Еще более эффективная, интенсивно внедряемая технология – мультисенсорное устройство, объединяющее газовый детектор, фотоэлектрический и тепловой датчики. Они лучше справляются с поставленными задачами, а коэффициент ложных срабатываний у них существенно ниже.

Кроме того, безопасность обеспечивается сигнализацией и охраной, которым купили бронежилеты тут.

 

В современные извещатели встраивают дистанционное программирующее устройство, которое позволяет техническим специалистам считывать следующие показания: последнюю дату проведения технического обслуживания, уровень загрязнения оптической камеры, параметры термоэлемента, а также устанавливать нужный порог срабатывания и производить дистанционную проверку исправности прибора. Это облегчает техническое обслуживание противопожарной системы и экономит время при введении устройства в эксплуатацию.

Системы пожарной безопасности должны быть испытаны и сертифицированы на работу в соответствующих условиях. Кроме того, следует обратить внимание на их совместимость с прочими технологическим системами, установленными в офисном здании (например, с датчиками, контролирующими работу систем водо- и электроснабжения). Также обязательно должна быть нормативная документация от разработчика этих систем и установок.

 

Обязательным требованием к системам ОПС в бизнес-центрах является обнаружение возгорания на самой ранней стадии. Для того, чтобы повысить чувствительность дымовых извещателей без риска увеличения ложных срабатываний, необходимо, чтобы на объекте поддерживалась нормальная температура и влажность, а из атмосферы отфильтровывалась пыль.

 

В случае, если в бизнес-центре установлены автоматические системы пожаротушения, следует помнить о высокой цене ошибки при ложных сигналах тревоги у таких систем. Любое фиктивное срабатывание может привести к выбросу активных средств тушения пожара, например, таких, как пены, порошки. После такой «учебной» тревоги надо будет проводить огромную работу по устранению ее последствий, которая может растянуться не на одну неделю и принести серьезные убытки.

 

Помимо ежедневного технического обслуживания систем ОПС и СПТ необходима комплексная информационная работа с людьми, находящимися в бизнес-центре. Это проведение инструктажей по противопожарной безопасности и тренировок, призванных отработать алгоритм действий во время пожара у технических специалистов и арендаторов помещений в бизнес-центре. Люди должны знать, как вести себя в случае, если пожар все-таки возник: куда звонить в первую очередь, где находятся аварийные выходы, какую технику выносить и т.п. Помимо указанных мероприятий обязателен контроль соблюдения внутреннего противопожарного режима, который подразумевает наличие планов эвакуации, действующего аварийного освещения, указателей путей эвакуации и свободных аварийных выходов.