Нужда заставит

Несмотря на резкое сокращение реальных продаж на рынке зарубежной недвижимости, эксперты наблюдают некоторый рост заинтересованности граждан Украины в ее приобретении. По их словам, украинцы начали активно изучать рынки, тенденции, экономические и политические характеристики, прогнозы аналитиков относительно развития тех стран, в которых они хотели бы приобрести недвижимость. Это подтверждается активным посещением как специализированных интернет-сайтов и агентств, так и выставок по зарубежной недвижимости. В частности, как показала последняя международная выставка “Недвижимость за рубежом”, прошедшая в Киеве 23-24 октября, хотя участников и гостей мероприятия по сравнению с прошлым годом стало меньше, “целенаправленных” посетителей, наоборот, было больше. “Компании, принимавшие участие в выставке, отметили не только заинтересованность украинцев в зарубежной недвижимости, но и профессиональную подготовку к встречам. То есть участникам выставки задавали продуманные вопросы, зачастую по уже выбранным странам и объектам, выясняли дополнительные условия, скидки и т.д.”, — поделился наблюдениями Александр Тарченко, директор международного агентства зарубежной недвижимости DEC Property (г.Киев; с 2007 г.; 12 чел.). Его слова подтвердили и участники выставки. Так, Елена Головачева, региональный маркетинг-менеджер компании API (г.Лондон, Великобритания; инвестиции, продажа недвижимости в Турции; с 1994 г.), отметила: “Посетителей помимо объектов недвижимости интересовали условия ипотечного кредитования банками Турции. Сейчас иностранцев кредитуют два фин­учреждения — Deniz Bank и BNP Paribas Bank. Правда, под 0,9% в месяц. Но, как оказалось, украинцы рады и таким процентным ставкам, так как украинские банки кредитуют под 30% годовых, и то очень немногие”. В свою очередь, Станислава Димитрова, ассистент по продажам компании Dinevi Group (г.Святой Влас, Болгария; строительство; с 1989 г.), констатировала: “Нам было приятно общаться с подготовленной аудиторией, с которой понимание происходит с полуслова. Мы представляли свои объекты в Украине впервые, но после выставки сделали вывод, что украинский рынок имеет большой потенциал. Поэтому мы начнем более тесно сотрудничать с украинскими потребителями”. К слову, некоторые компании, тоже ранее не работавшие на украинском рынке, несмотря на кризис, уже открыли свои представительства в стране. “Среди покупателей наших элитных объектов, в частности вилл в новом комплексе Akamas Bay Villas, есть украинские покупатели, поэтому мы приняли решение открыть представительство и в Украине”, — рассказал Михалис Хаджипанайоту, генеральный директор кипрской компании Cybarco Development (г.Никосия, Кипр; входит в группу компаний Lanitis; строительные подряды, девелопмент; с 1945 г.). Интерес украинцев к зарубежной недвижимости эксперты склонны объяснять тем, что многие из них стали активно искать новые инвестиционные источники, а также возможности сохранения сбережений. Ведь покупка зарубежной недвижимости не менее чем за EUR35 тыс. (речь идет о квартирах-студио) сейчас абсолютно нормальное явление. Кроме того, в некоторых странах, в частности на Кипре, цены на готовые объекты, по данным Cybarco, до сих пор растут на 8% в год.

Куда ветер дует
    Интересно, что и организаторы, и участники выставки отметили, что за время кризиса несколько изменилась структура спроса на недвижимость у украинских покупателей (пусть пока только потенциальных. — Ред.). В частности, как отметил Александр Тарченко, основной интерес вызывают страны с перспективой получения вида на жительство или дополнительных льгот при открытии виз, а также страны, в которых можно инвестировать в недвижимость или открыть собственный бизнес. “Еще весной при проведении четвертой выставки зарубежной недвижимости мы отметили, что потребителям интересны страны, где они чаще всего отдыхают, — Турция, Египет, Черногория. То есть они рассматривают приобретение зарубежной недвижимости в качестве “второго дома”. Как видим, кризис изменил приоритеты украинских покупателей”, — подчеркнул г-н Тарченко. В свою очередь, Анатолий Шахновский, генеральный директор ООО “Инвестиционно-девелоперская компания “Каскад”(г.Киев; с 2007 г.; 29 чел.), обозначил еще одну тенденцию: “В период кризиса некоторые покупают себе жилье за рубежом, чтобы пережить кризис за границей. А в это время их престижные киевские или московские квартиры “работают”: приносят доход в виде арендной платы, которой хватает на оплату коммунальных услуг и на жизнь”.
    Среди наиболее популярных у украинских покупателей стран специалисты называют Испанию, Кипр, Италию и Болгарию (см. “Структура спроса…” на стр.73). Первая, по словам игроков рынка, интересна нашим соотечественникам ввиду заметного снижения цен на тамошнюю недвижимость. В частности, как сообщила БИЗНЕСу Нина Волкова, директор департамента зарубежной недвижимости по странам СНГ международного холдинга Tradeunique (г.Женева, Швейцария; строительство; с 1987 г.), в Испании за время кризиса цены на первичное жилье эконом-класса снизились на 40-50%. “В Испании кризис начался раньше, чем во всем мире, и возник он в первую очередь вследствие перенасыщенности рынка: построили столько жилья, что теперь можно не строить до 2016 г. Более того, в стране сложилась ситуация, когда банки предпочитают рефинансировать кредиты, выданные девелоперам, поскольку у них накопилось огромное количество недвижимости в залоге, которую они не могут реализовать”, — пояснила г-жа Волкова. Что касается элитного жилья, то, по ее словам, оно подешевело всего на 15%. И, похоже, дальше дешеветь не собирается. Не падают цены и на первичную курортную недвижимость на Кипре. Более того, в этой стране иностранцам до сих пор выдают кредиты на ее приобретение. “Например, наша компания предлагает ряд вариантов получения ипотечных кредитов в различных банках Кипра с первоначальным взносом в размере 30% стоимости объекта и низкой кредитной ставкой — от 4,5% в год”, — отметил Михалис Хаджипанайоту.
    Достаточно спокойная ситуация сохраняется и на рынке Италии: цены на недвижимость там почти не изменились, но наблюдается снижение спроса — количество сделок сильно сократилось. Правда, это не касается юга Италии, где недвижимость даже во время кризиса продолжает дорожать. На это обращают внимание как иностранцы, так и жители Северной Италии, поэтому количество сделок на рынке довольно велико.
    Еще один нюанс, о котором говорят специалисты, — в Италии, как, к слову, и на Кипре, безопасно покупать недвижимость на стадии строительства: вложения покупателя защищены страховыми компаниями. Поэтому для инвесторов наиболее интересны объекты на начальном этапе строительства — они дешевле. Наиболее ликвидный тип недвижимости — апартаменты средней ценовой категории. Их всегда можно будет перепродать или сдать в аренду.
    В Болгарии за время кризиса недвижимость подешевела в среднем на 20%. Более того, многие застройщики предлагают своим клиентам рассрочки на срок до трех лет. Причем эти бонусы внедряют не только пострадавшие от кризиса застройщики, но и просто желающие привлечь больше клиентов в трудное время. Что касается недвижимости у моря, то тут застройщики “держат марку”. “Цены на наши объекты не изменились, так как спрос на них сохранился на прежнем уровне. Если летом 2008 г. мы продали 150 квартир, то в 2009 г. — 100-120”, — рассказала БИЗНЕСу Станислава Димитрова. По ее словам, сейчас цены на недвижимость в прибрежной полосе стартуют с EUR700 за 1 кв.м, на берегу моря — с EUR2 тыс. за 1 кв.м. Но в целом апартаменты в курортных регионах Болгарии можно приобрести и за EUR35 тыс.

Ожидания
    Отметим: почти все продавцы зарубежной недвижимости уверены, что их рынок достиг “дна”, а значит, весной, максимум летом 2010 г. потенциальный интерес покупателей “выльется” в реальные сделки. “Ближе к весне пассивный спрос перерастет в реальные продажи. Это можно предсказать на 99%. Заинтересованность со стороны покупателей есть, но они ожидают “второго дна”. Но ведь очень многие компании из разных стран говорят, что “дно” уже достигнуто, и вторая волна кризиса может начаться только в случае каких-то форс-мажоров”, — предположила г-жа Волкова. “В ОАЭ все внутренние факторы (перегрев, перенасыщение рынка. — Ред.), провоцировавшие снижение цен на недвижимость, уже исчерпаны. Остались только внешние форс-мажоры”, — поддержал коллегу Сердар Дурдыев, инвестиционный консультант агентства недвижимости IMEX (Дубаи, ОАЭ; с 2002 г.; 4 чел.). В то же время отчет Global Property Guide (занимается исследованиями рынков недвижимости 131 страны мира, использует данные центральных банков и национальных институтов статистики, информацию юридических и экономических организаций), а именно раздел, посвященный европейскому рынку недвижимости, начинается словами “сейчас не самое лучшее время для покупок в Европе”. Далее следует обоснование: после десятилетнего роста и последовавшего за ним снижения цен европейская недвижимость все еще остается достаточно дорогой. Кроме того, этот рынок перенасыщен новостройками. В итоге, Property Guide советует не покупать ничего, что дает менее 5% прибыли в год, и не приобретать недвижимость в Восточной Европе — регионе, наиболее чувствительном к кризису. Инвесторам рекомендуется возвращаться на европейский рынок не ранее, чем начнет восстанавливаться региональная экономика.
    В свою очередь, г-н Шахновский прогнозирует, что “скорее всего, осенью-зимой 2009-2010 гг. жилье за рубежом подешевеет еще больше, и вот тогда наши соотечественники начнут активно вкладывать средства в зарубежную недвижимость”.