Ставки капитализации продолжают стабилизироваться по всей Европе

Согласно данным отчета Prime Office Yields Tracker, подготовленного компанией Jones Lang LaSalle, ставки капитализации офисной недвижимости Европы в III квартале 2009 года продолжают стабилизироваться в ожидании момента, когда инвестиционный цикл достигнет своего дна. Суммарная доходность за III квартал сократилась на 5 базисных пунктов и составила 6%, в основном благодаря снижению ставок на рынках Западной Европы. Доходность в Центральной и Восточной Европе оставалась на прежнем уровне. Рост доходности зафиксирован всего в трех городах Эйндховен, Утрехт (оба города – Нидерланды), Бухарест (Румыния).

Из 46 рынков, представленных в отчете, на десяти было отмечено сокращение ставок доходности, от 50 базисных пунктов (б.п.) в Лидсе до 5 б.п. в Брюсселе (Бельгия), Гетеборге и Мальме (оба города – Швеция). Между тем, в лондонском Вест-Энде ставки доходности сократились на 25 базисных пунктов. Ситуация в Лондонском Сити осталась без изменений, хотя сокращение на 25 б.п. было отмечено там во II квартале 2009 года. Однако, несмотря на продолжающуюся тенденцию к стабилизации доходностей по всей Европе, ставки капитализации офисной недвижимости по-прежнему останутся выше уровня, зафиксированного в этот же период 2008 года, и существенно выше уровня 2007 года. Тем временем, ставки капитализации на развивающихся рынках продолжали расти. В Москве (Россия) ставки сегодня на 400 б.п. выше показателя 2007 года, в Бухаресте (Румыния) – на 275, в Варшаве (Польша) – на 125. Ставки доходности в Стокгольме (Швеция), Париже (Франция) и Хельсинки (Финляндия) на 75 б.п. выше показателей III квартала 2007 года.

Крис Стейвли (Chris Staveley), глава пан-европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, сказал: «Интерес инвесторов по-прежнему сосредоточен на качественных активах с хорошим местоположением и стабильными долгосрочными арендными договорами. Инвесторы снова выражают готовность бороться за некоторые из таких проектов, тем самым повышая их стоимость. Лондон остается основным рынком с точки зрения интереса инвесторов, за ним следует Париж. Но поскольку качественное предложение продолжает сокращаться, инвесторам придется рассматривать новые рынки в Европе, а это, в свою очередь, может привести к дальнейшему сокращению ставок капитализации в регионе. Сегодня стоимость активов значительно ниже показателей, зафиксированных на пике рынка. Они будут снижаться до того момента, пока финансирование не станет более доступным, и инвесторы не будут готовы рисковать инвестировать в недвижимость. Несмотря на то, что доходности стабилизируются, ставки аренды на большинстве рынков продолжают падать».

Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, добавил: «Также как и во многих городах Европы, предложение высококачественных активов в Москве весьма ограниченно. При этом сегодня владельцы этих зданий значительно реже находятся под бременем финансовых проблем. Многие из тех, кто был вынужден искать покупателей в начале года, сегодня уже сумели договориться с кредиторами либо найти альтернативные способы финансирования. Поэтому не удивительно, что в последние месяцы мы вновь наблюдаем снижение ставок доходности, хотя и небольшое. Оживление активности инвесторов, скорее всего, продолжит эту тенденцию. При этом именно офисный сегмент привлекает наибольшее внимание, и именно здесь зарегистрировано подавляющее большинство сделок».