Jones Lang LaSalle: факторы, влияющие на заполняемость торговых центров Москвы

Компания Jones Lang LaSalle опубликовала отчет о торговых центрах Москвы, согласно которому, основным параметром, определяющим успех торгового центра сегодня, является доля свободных площадей, а не уровень арендных ставок, как это было ранее. Аналитики компании рассмотрели факторы, влияющие на заполняемость торгового центра, и дали рекомендации по ее увеличению.

Рынок торговых центров Москвы на протяжении долгих лет был ненасыщен, и площади пользовались большим спросом. Кризис привнес серьезные коррективы, в том числе сместив потребительские предпочтения в сторону более дешевых товаров и продуктов питания. Некоторые ритейлеры закрыли нерентабельные магазины, большинство приостановило развитие, тем самым сократив спрос на торговые площади. Сегодня ритейлеры стали более требовательными: при выборе помещения для своего магазина они тщательно изучают показатели торгового центра. В результате, владельцы торговых центров столкнулись с ростом конкуренции.

В связи с тем, что немногие центры могут похвастаться отличными показателями, на рынке торговых центров Москвы начался процесс сегментации.

Расположенные в центре Москвы ТЦ часто имеют в составе арендаторов высокую долю магазинов одежды (около 47%). Снижение доли данной группы товаров в потребительской корзине стало причиной высокого уровня свободных площадей в этих центрах.

Среди разных по размеру арендаторов наибольшие трудности в кризис испытали мини-якоря, средние и мелкие арендаторы в торговых галереях. Этому в некоторой степени способствовал переход в более мелкий формат крупных операторов. В частности сетевые ритейлеры сегмента DIY сокращают площади своих магазинов, тем самым составляя конкуренцию средне- и мелкоформатным розничным операторам товаров для дома и дачи.

Несмотря на то, что продажи в торговых центрах снизились, посетителей меньше не стало. Это говорит о том, что основная проблема кроется внутри самих ТЦ и в неправильном управлении ими. Например, ошибкой многих управляющих является предоставление арендаторам необоснованных скидок. Чтобы этого избежать, необходимо анализировать операционные результаты ритейлеров, в частности соотношение объемов продаж и уровня арендной ставки, и предоставлять скидки только в случае снижения этого показателя. Популярной альтернативой скидкам становится арендная ставка в форме процента с оборота, которая все чаще используется в Москве. Такая схема позволяет сбалансировать риски двух сторон и улучшить их взаимоотношение.

Среди факторов, вызванных кризисом, самым острым стала недоступность заемного финансирования. Это вызвало трудности у ритейлеров c финансированием оборотных средств. В результате розничные операторы вынуждены использовать для этих целей средства из бюджетов, предназначенных для инвестиций и развития. Это часто приводит к замедлению развития торговых сетей.

Соблюдение графика строительства – также немаловажный фактор успешности ТЦ. После завершения строительства центр внимания переносится на график отделочных работ. Текущая практика предполагает арендные каникулы до момента, когда ТЦ будет открыт на 70%. Таким образом, для девелоперов отсрочки отделочных работ обходятся довольно дорого.