Обзор рынка гостиничной недвижимости в январе-сентябре 2009 г.

Предложение

В течение III квартала 2009 г. демократичный сегмент гостиничного рынка Москвы пополнился на 270 номеров. Увеличение произошло за счет ввода в эксплуатацию отеля «Максима Панорама» и первой гостиницы сети Ibis (под управлением Accor Group) в Москве - Ibis Павелецкая.

Таким образом, по итогам января-сентября 2009. качественный гостиничный фонд столицы увеличился на 753 номера.

В соответствии с приведенными данными, ввод гостиничных номеров в январе-сентябре находится на уровне показателя за 12 месяцев 2008 г.

По итогам I полугодия 2009 года в Москве насчитывается 233 гостиницы (без учета мини-отелей) совокупным номерным фондом более 35 тыс. номеров, из которых:

• класс «люкс» (5 звезд) – 2 902;

• бизнес-класс (4 звезды) – 6 718;

• средний класс (3 звезды) – 15 981;

• эконом-класс – 9 466;

Основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (46%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.

Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц и мини-отелей категории «4 звезды».

Несмотря на то, что постепенно появляются отели за пределами центра города, скорее всего, структура рынка по территориальному распределению в ближайшие годы не претерпит серьезных изменений.

В течение исследуемого периода было заявлено о реализации следующих проектов в сфере гостиничной недвижимости:

Спрос

Рынок гостиниц Москвы остается рынком потребителя. В числе новых требований, предъявляемых клиентами гостиниц,  - бесплатный Интернет, а также  размещение в номере более высокой категории за ту же стоимость. 

Учитывая направленность гостиниц Москвы, прежде всего, на деловых туристов (доля которых составляет не менее 90% от общей численности посетителей Москвы), значительное влияние на уровень загрузки оказало снижение расходов корпоративных клиентов на командировки (в частности, сокращение как числа командировок, так и длительности пребывания (с 2,5 до 1,5 дней)). В связи с этим наиболее серьезные трудности в настоящее время испытывают гостиницы верхнего сегмента (в том числе, это обусловлено введением некоторыми компаниями запрета на использование гостиниц категории 5* в период кризиса).

В среднем, по сравнению  с докризисным периодом уровень загрузки снизился на 10%. На уровень загрузки московских отелей в течение исследуемого периода также влиял фактор сезонности: если в конце лета средняя загрузка отелей сохранялась на уровне 50 - 55%, то с наступлением осени, уровень загрузки увеличился до 60-65%.

Необходимо отметить, что количество дат со 100%-ной загрузкой снизилось до минимума: практически исчезли т.н. «выставочные периоды» (количество выставочных дат сократилось до   5-6 дней в году).

Стоимость размещения

Средние цены на размещение в гостиницах Москвы в течение летних месяцев снизились, в среднем, на 10-15%, что обусловлено фактором сезонности.

В то же время к началу сентября зафиксирован рост цен на размещение в отелях всех категорий, за исключением верхнего ценового сегмента (5*), который испытывает наибольшие трудности в текущих условиях.

Тенденции развития гостиничной недвижимости

В течение рассматриваемого периода для рынка гостиничной недвижимости были характерны следующие тенденции:

• Аналогично предыдущим периодам, в III квартале 2009 г. имела место тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, гостиница «Москва», «Lotte Hotel»);

• Снижение общего уровня спроса вследствие уменьшения расходов корпоративного сегмента;

• Ценовая «миграция» гостиниц верхнего сегмента в сегмент 3*- 4*;

• Переход некоторых гостиниц на неполную рабочую неделю;

• Активным участником рынка становится государство в лице компаний-потребителей гостиничных услуг;

• Гостиницы смягчают политику аннуляций и штрафов;

• Рост доли прямых продаж;

• Инициируются новые пути решения по расширению гостиничного фонда, в том числе за счет использования площадей в офисных центрах в силу переизбытка площадей данного назначения.

Выводы и прогнозы

До конца года в Москве планируется открытие таких отелей как Renaissance Moscow Monarch Center, Marriott Courrtyard (Офисно-гостиничный комплекс Vivaldi Plaza), «Кадашевская» и «Аквамарин», а также Grand Hyatt Residences&Spa (башня «Запад» комплекса «Федерация»).

В настоящее время можно говорить о прохождении рынком точки кризиса и вхождении в период стабилизации.

В 2010 г. ожидается небольшой рост доходов - в пределах от 5 до 8% в силу стабилизации положения на мировом рынке и адаптации компаний к существующим условиям. Существенного снижения цен на размещение не прогнозируется. Наиболее сложным периодом с точки зрения загрузки станет первый квартал 2010г. Минимальная стоимость номера в качественных объектах будет составлять около $100–150.