Большинство жителей нашего мегаполиса независимо от уровня дохода волнует стоимость жилья в столице. «Ведомости» попросили аналитиков рынка недвижимости спрогнозировать цену квадратного метра московского жилья в 2010 г.
— Константин Ковалев, Управляющий партнер компании Blackwood
Нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможность предполагать, что рынок вступил в состояние посткризисной стабилизации. Это, в свою очередь, позволяет ожидать возобновления тенденций роста цен. Однако говорить о значительном росте цен в ближайшее время пока рано.
Очевидно, что в ближайшие год-два активного пополнения рынка происходить не будет, что будет являться результатом влияния финансового кризиса (вынудившего девелоперов «заморозить» свои проекты, либо вовсе от них отказаться). При этом будет наблюдаться тенденция «вымывания» качественных объектов из предложения (это означает, что первыми будут раскупаться объекты с наиболее удачными качественными и ценовыми характеристиками). В итоге, структура предложении может несколько измениться, что напрямую отразится на динамике цен: качественные объекты, цены на которые будут в связи с дефицитом расти более высокими темпами, будут занимать всё меньшую долю рынка, соответственно, средний показатель цены по рынку будет повышаться гораздо медленнее.
По нашим прогнозам, основной рост цен на жилье придется на 2-ое полугодие 2010 г. Рост средних цен на рынке жилья Москвы может составить порядка 10-15%, в элитном сегменте — порядка 10%. К концу 2010 г. показатели средней стоимости 1 кв. м на рынке элитного жилья на первичном рынке составят: $18 500 — 19 000 за кв. м, а на вторичном: $24 500 — 25 000 за кв. м. При этом наиболее качественные объекты будут расти в цене опережающими темпами.
В 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке может достигнуть уровня $5 300 — 5 600, на вторичном — $6 000 — 6 300.
— Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН»
Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок этой осенью, в следующем году еще более увеличится. Повышающийся интерес к недвижимости приведет к росту цен с темпом, как минимум, на уровне инфляции плюс 5%. Именно такую динамику традиционно показывает рынок недвижимости в период стабильности. Подталкивать цены вверх будет и намечающийся дефицит нового жилья. По нашим прогнозам, стоимость кв.м на первичном рынке недвижимости к концу 2010 г.увеличится, как минимум, на 12% и в среднем составит около 170 000 руб.
На вторичном рынке прогнозируется рост цен на уровне 10%-12%. Средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2010 г. составит 155 000-160 000 руб. Дополнительным стимулом для удорожания жилья послужит и постепенное восстановление рынка ипотеки — снижение размера первоначального взноса до 10-15%, уменьшение процентных ставок по кредиту, что предоставит большие возможности россиянам для приобретения жилья.
— Лидия Гречина, директор по маркетингу Корпорации «ИНКОМ»
В ближайший год рынок вторичной городской недвижимости будет постепенно выходить из кризиса, активность покупателей постепенно расти. Значительного скачка цен в ту или иную сторону ожидать не следует . На наш взгляд, средние цены останутся стабильными, не превысив отметку $6-6500 за кв. м вторичной жилой недвижимости. Типовое жилье в столице сохранит средние цены в диапазоне $4300-5000 за кв. м. Типовое жилье в области сохранит средние цены в диапазоне $2400-2800 за кв. м. Жилье бизнес-класса: в Москве $6500-7500 за кв.м, в области $2500-2900 за кв. м. Элитное жилье: $7800-8600 (в Москве), $2700-3000 в Подмосковье.
— Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru
В 2010 г. будет наблюдаться стабилизация цен на квартиры в Москве. Ни заметного роста ни заметного снижения цен на квартиры в эконом — классе я не ожидаю. Стоимость кв. м в этом сегменте составит $4000, но возможны колебания, как в сторону снижения, так и в сторону роста на 5-10% по итогам следующего года. Более существенная коррекция цен возможна по ряду причин в дорогих сегментах жилья: бизнес и элитном. Во-первых, они подешевели в меньшей степени. Во-вторых, именно в этом сегменте никогда не было ограниченного предложения, потому что строили последние 5 лет в Москве именно жилье бизнес-класса. В-третьих, это был самый дорогой сегмент жилья, и если до кризиса росло число людей, готовых его покупать, то в нынешних условиях, когда произошло снижение доходов у многих бизнесменов и топ-менеджеров, число способных такое жилье приобретать снизилось и этот сегмент больше всего пострадал в плане платежеспособного спроса. Падение цен на квартиры бизнес и элит класса может составить 15-20%.
-Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty
На рынке жилой недвижимости мы прогнозируем в 2010 году среднемесячный рост цен во всех сегментах на 1-1,5%. Таким образом, предполагаемый диапазон цен может быть следующим: на элитное жилье — от $15 000 до $70 000 за кв.м, в зависимости от сочетания различных характеристик в отдельной квартире или доме, жилье бизнес-класса — от $6000 до $15000 за кв.м, эконом-класса — от $3000 до $6000 за кв.м.
— Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество»
Перспективы рынка в новом году сохранят свою неопределенность. В I квартале 2010 г. мы ожидаем завершения этапа стабилизации и начало роста, как долларовых, так и рублевых цен. К концу 2010 г. среднерыночные цены на бизнес класс и элитку могут подрасти на 5-10%, достигнув уровня 17 900 — 18 750 $/кв.м на первичном рынке и 19 600 — 20 550 $/кв. м на вторичном рынке.
Если же при повышении цен в I квартале 2010 года спрос снизится, то в первой половине года мы будем наблюдать противостояние участников рынка. Продавцы будут наполнять рынок позитивными новостями и плановым ростом цен по своим объектам, а покупатели войдут в фазу ожидания, что приведет к отсутствию сделок на рынке и росту отложенного спроса. В результате рынок может повторить сценарий 2008 года, и к осени застройщикам придется открыто снижать цены, чтобы стимулировать спрос.
Но, не зависимо от того, по какому сценарию пойдет развитие рынка элитного жилья Москвы, можно точно сказать, что он будет характеризоваться сильной дифференциацией. Рост в первую очередь коснется качественных квартир в домах с хорошим расположением и видовыми характеристиками, чья цена будет соответствовать их качеству. В то время как ликвидность переоцененных квартир значительно снизится.
-Александр Пыпин, руководитель Аналитического Центра ГдеЭтотДом.РУ
При сохранении текущей макроэкономической ситуации мы ожидаем ценовую стабилизацию на вторичном рынке жилья в Москве в первой половине 2010г., а во второй половине года — рост цен, который не превысит уровень инфляции больше чем на 5%. К концу 2010 г. квадратный метр на вторичном рынке в Москве будет стоить не 140 000 руб (как сейчас), а 155-160 000 руб. Эконом-класс жилья в Москве в 2010 г. будет стоить 135 000 руб. за кв. м, а бизнес-класс — 170 000 руб. за кв. м.
На первичном рынке в Москве стоимость квадратного метра также может вырасти до 155-160 000 рублей. В Подмосковье по итогам 2010 г. рост цен, скорее всего, будет на уровне инфляции (10%) и к концу года они составят 70-75 000 руб. за кв. м на вторичном рынке (сейчас 65 000 руб.).
В общем максимальный рост будет в сегменте эконом-класса, минимальный в бизнес-классе — на 5%-10% меньше, чем в экономе. А ситуация в элитном зависит больше от политики, чем от экономики. Например, смена столичного правительства или безвизовый режим с Европой могут обрушить реальные цены сделок в этом сегменте.
— Владислав Луцков, Генеральный директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ»
В целом, безусловно, рынок имеет тенденцию к росту, в виду нескольких факторов. Первый фактор — это коррекция цены, которую мы наблюдали последние 13-14 месяцев, и накопленный за это время отложенный спрос. Другой фактор — это все возрастающий дефицит объемов жилищного строительства. На сегодняшний день все объекты первичного рынка, пользующиеся спросом, находятся на завершающей стадии.
Но при этом рост цен будет сталкиваться со значительными макроэкономическими ограничителями. Во-первых, кризис еще нельзя назвать завершенным, и негативные настроения и ожидания еще присутствуют как в целом в экономике, так и в отельных отраслях. Эти негативные ожидания клиентов рынка недвижимости в 2010 г. могут продолжать формировать отложенный спрос. Кроме того, кризис существенно сказался на текущих доходах потребителей: они, безусловно, упали и это тоже поддерживает отложенный спрос. И конечно, весомый фактор — сокращение объемов ипотечного кредитования и высокие процентные ставки.
Поэтому, несмотря на то, что рынок имеет тенденцию к росту, следующий год, скорее всего, будет годом стабилизации цен и роста количества оборотов. Это будет характерно как для первичного, так и для вторичного рынка. Поясним, что мы в данном случае понимаем под стабилизацией цен — стабилизация означает то, то что изменения цен будут в течение года колебаться в районе плюс-минус 5% от нынешней среднемесячной цены конца года (ноябрь-декабрь), как на первичном, так и на вторичном рынке — в сегменте бизнес- и экономкласса. Не исключен и вариант роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках, по этому сценарию к концу следующего года цены будут выше нынешних примерно на 10%.
-Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости (АРН)
В следующем году будет незначительная коррекция цен на недвижимость от 5 до10% вниз, и это скорее связано с возможным изменением курса доллара. По моим прогнозам, нет явных предпосылок ни для роста, ни для падения цен на недвижимость.
Возможна незначительная коррекция цен во всех сегментах, но больше всего падение цен произойдет в эконом-классе на 5-10% и стоимость кв. м будет составлять $4000. Цены на жилье бизнес-класс снизятся на 3-8% и составят $7000. Элитный сегмент жилья меньше всего снизится в цене по сравнению с остальными сегментами, буквально на 2-5% , по моим прогнозам стоимость составит $14 500-14 800 за кв. м. Спрос на клубные дома со своей территорией всегда будет, редко бывает, что бы в таких домах квартиры были не распроданы.
Мнения экспертов расходятся в оценке стоимости кв. м московского жилья на следующий год. Одни эксперты прогнозируют рост цены на элитную недвижимость, другие возможность ее снижения. Так же нет общего мнения и об уровне цен на жилье эконом-класса. Каковы будут реальные цены в 2010 г. покажет время.
