Долгосрочные инвестиции с наступлением кризиса приобретают все больший вес для потенциальных инвесторов. Ведь сейчас можно купить подешевле, а через несколько лет получить хорошую прибыль. Гостиничный сегмент, как наиболее долгоокупаемый, сегодня многим кажется перспективным.
Отрыв по-питерски
Бывалый инвестор может вложить свободные средства в зарубежный отель. Сегодня можно приобрести гостиницу целиком – есть предложения на популярных направлениях Чехии (Карловы Вары, Марианске Лазне) или Франции (Лазурный Берег). Как отмечает генеральный директор «Миэль DPM» Наталья Завалишина, есть клиенты, которые готовы инвестировать во французские гостиницы несколько миллионов евро. Однако начинать подобный бизнес лучше в знакомой среде. К тому же сегмент мини-отелей становится очень популярным и в России.
Мини-гостиницей или отелем формата «бутик» считается небольшое заведение с общим номерным фондом до 50 комнат. В Москве, по оценкам специалистов компании NAI Becar, таких гостиниц пока немного – около 5%. А вот в Санкт-Петербурге около 60% гостиничных объектов (которых всего около 600) составляют мини-отели, причем не включая частные апартаменты, рассказал директор по консалтингу и оценке NAI Becar (Санкт-Петербург) Игорь Лучков. По данным AZIMUT Hotels Company, в Москве к сегменту мини-отелей относится примерно 1800-1900 номеров (из более чем 65 тысяч), в Петербурге – 6-7 тысяч.
Сегмент мини-отелей, как правило, развивается более интенсивно на тех рынках, где туристическая направленность спроса преобладает над деловой: если в Санкт-Петербурге среди гостей города преобладают приехавшие с целью туризма, то в Москве налицо деловая направленность поездок (бизнес, конференции), объясняет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
Это обуславливается тем, что мини-отели могут предложить туристам (прежде всего индивидуальным) комфортное размещение в центре города и при этом зачастую недалеко от основных городских достопримечательностей. При этом они более гибкие по стоимости услуг по сравнению с крупными сетевыми отелями.
Гостеприимство с русским лицом
Типичный пример мини-гостиницы в Санкт-Петербурге – отель «Невский, 106». Расположен он, как можно догадаться, на Невском проспекте, в пешей доступности от Эрмитажа, Исаакиевского собора, памятника Петру Первому. В отеле всего 20 номеров, оборудованных в старом дореволюционном доме.
Еще один подобный отель – «Абрикос» на ул. Чехова. В пользование предлагаются комнаты в блоках, с кухней и спальной комнатой. Стоимость проживания в такой гостинице – от 1800 рублей в сутки (в дни проведения акций могут быть скидки до 1000 рублей). При этом в стоимость проживания включен завтрак, что характерно для европейских туристических отелей.
В Москве одна из мини-гостиниц «Бульвар» предлагает номера значительно дороже – от 3250 рублей с человека (включая завтрак). «Бульвар» позиционирует себя как мини-отель и как частную гостиницу одновременно. По признаниям же экспертов рынка, собственно частных гостиниц в европейском понимании этого слова в России нет. Если брать во внимание лишь форму собственности – все мини- и бутик-отели в России частные (не принадлежат государству). Но это необязательно означает, что хозяин/инвестор принимает в жизни отеля живое участие.
В Европе нередко хозяин мини-отеля проживает здесь же, заботится о встрече гостей, общается с ними (например, под отель отведены несколько комнат наверху, а хозяйская семья проживает на первом этаже или в доме по соседству). По словам Ольги Широковой, в России подобная практика распространена на юге страны, где туристы могут снять комнату/комнаты в частном доме, при этом хозяева, как правило, помогают гостям с организацией туристической программы и питанием. Но назвать такие «апартаменты» профессиональными и качественными отелями сложно. Соответственно, это не те объекты, в которые возможно инвестировать.
Секреты удачного инвестирования
Создать сегодня собственный частный отель, подобный петербургским мини-отелям, вполне возможно. Как говорит Игорь Лучков, для таких целей вполне подходит бывшая коммунальная квартира, в которой проведен ремонт и каждая отдельная комната сдается постояльцам.
До кризиса окупаемость таких отелей оценивалась примерно в 7-10 лет (крупные гостиницы требуют до 20 лет). Сегодня оценить время возврата инвестиций сложно: многое зависит от расположения гостиницы, состояния самого здания, качества ремонта. Эксперты московского офиса NAI Becar считают, что инвестиции в мини-отели Москвы и Петербурга будут оправданными при условии наличия уникальных объектов с подходящими характеристиками по привлекательной цене.
По оценке вице-президента Российской федерации рестораторов и отельеров Вадима Прасова, для вхождения в этот бизнес потребуются инвестиции в размере от $100 тыс. При выборе объекта инвестирования стоит обращать внимание на города с крупными туристическими, а не бизнес-потоками. В то же время, считает Прасов, купить в Санкт-Петербурге большую коммунальную квартиру сегодня уже сложно: практически все они расселены и распроданы. Кроме того, учитывая огромное количество мини-отелей в Петербурге, конкуренция постоянно ужесточается уже не только между ними и крупными сетями, но и внутри мини-сегмента тоже.
Москва обладает массой достопримечательностей и рассчитана не только на бизнес-туристов, кроме того, не раз отмечалось, что столица испытывает дефицит доступных гостиниц класса bed&breakfast. Эту нишу как раз могут заполнить именно небольшие и недорогие гостиницы. Правда, им будет еще сложнее конкурировать с крупными сетевыми отелями, напоминает руководитель департамента маркетинга AZIMUT Hotels Company Мария Василенко, поскольку основную часть турпотока в Москве формируют деловые туристы, поездки которых оплачивает компания, а также крупные групповые туры, организацией которых занимаются турфирмы. Такие компании предпочитают работать с надежными постоянными партнерами, которыми являются крупные отели.
