В Подмосковье приживается новый вариант решения квартирного вопроса. На шести сотках вдруг вырастает многоквартирный дом - не то деревенский "небоскреб", не то ущербный таунхаус...
Для юга России подобные дома на 10-20 семей на участках для индивидуальной застройки - не редкость, для столичных окрестностей - откровение. Эпоха новорусских замков сменяется эпохой капиталистического общежития? Или это порождение дачной амнистии в сочетании с запредельными ценами на недвижимость в Москве и ближнем Подмосковье и есть первая волна доступного жилья, о котором так много говорили?
Мимо двух 3-этажных домов в 10 км от Москвы по Пятницкому шоссе невозможно проехать не оглянувшись: барачная архитектура, ядовито-желтый цвет и баннеры агентства недвижимости - "Продаются квартиры".
Бабушкина архитектура
Дома стоят почти вплотную друг к другу, между ними - узкая щель. С одной стороны новостройку подпирает почерневшая избушка с бодро дымящей печной трубой. С другой видны заснеженный яблоневый сад, резное крылечко и гараж с железными воротами - деревня деревней. От стены дома до соседского забора - пара метров, балконы почти нависают над соседскими огородами.
- Большинство квартир продано, осталось всего четыре, - риэлтор Дмитрий уверен в уникальности своего товара. И где-то он прав. - Однушки - 40 метров, двушки - 60. Тепла и электричества пока нет, но в конце января подключат. Отопление будет газовое, собственная котельная. Когда будет? К весне. Сколько стоит? В недостроенном доме двухкомнатная квартира - 2 миллиона 250 тысяч, в достроенном - 2 миллиона 600.
Экономика вопроса - проще некуда. 10 соток в этом районе стоят около полумиллиона долларов. Чтобы окупить землю, проще построить и продать много дешевых квартир, чем один дорогой коттедж. Особенно - рядом с дорогой, особенно - в кризис. Правда, Дмитрий подводит под свой товар идеологическую базу.
- Это же оно, доступное жилье, - горячится он. - Ну да, участок выделен для индивидуального жилищного строительства. Вот мы и построили индивидуальные жилые дома - на 48 квартир. Все нормы соблюдены - до конька не выше 15 метров, площадь - не более 1500 квадратов. Если строить больше, придется переводить землю в другую категорию, а это уже совсем другие деньги. Наши цены с ценами на московские квартиры не сравнить, а до метро ехать всего ничего. Про цены на коттеджи и говорить нечего... Вы не смотрите, что рабочих нет, - просто на праздники работы приостановлены.
- А зачем, - спрашиваю, - щель между домами? Там же всегда темно, как в склепе. И машина тут не проедет - ступеньки подъездов мешают.
- М-м-м, так получилось. Хотели купить два участка рядом, но бабушка-хозяйка уперлась: не продам - и все. Пришлось купить 10 соток и построить первый дом. Тут уж бабушка не выдержала, продала свои 25 соток. Поэтому и получилась такая странная конфигурация. Но вы не думайте - все световые окна квартир выходят наружу. Внутрь - только окна подъездов.
- А это что? - обнаруживаю пару выходящих в ущелье квартирных окон и даже два балкона.
- Это владелец квартиры так захотел - даже 200 тысяч заплатил за изменение проекта. Хозяин - барин.
Хозяину здесь, вообще, многое можно - например, обжить чердак (то, чего в городе сделать категорически нельзя), превратив его в мансарду. В верхних квартирах даже нет потолка - открытые стропила. Отопление также можно отводить где и куда угодно. Можно скинуться на богатый забор и на многое другое. В принципе - как в коттеджном поселке, только выстроенном по вертикали. Из инфраструктуры - сотка в торце одного дома, где обещан двор. И участок позади второго - под парковку.
В качестве бодрящего аргумента Дмитрий делится опытом:
- Я сам живу примерно в таком доме на 12 квартир. Гораздо веселее, чем в Митине, где 8 лет жил до этого. Подружились - настоящая коммуна. Дети играют по всему дому, кочуют из квартиры в квартиру. Стоит выйти во двор, зовут: "Давай к нам, у нас блины"... В выходные вообще лучше уезжать - обязательно "споткнешься" об кого-нибудь и попадешь в гости.
Клубный дом в Баковке
Обнаруженная нами двухкомнатная 50-метровая квартира в Баковке (30 минут до Белорусского вокзала на электричке) продавалась за 100 тысяч долларов и рекламировалась как "жилье в клубном доме". Молодой человек, ответивший по указанному телефону, плохо говорил по-русски, но пообещал "встретить около станции на БМВ".
- Дом принадлежит хозяину, - объяснил агент по имени Евгений, подвозя нас. - Квартира оформляется в долевую собственность. Сначала заплатите 15 тысяч долларов, а когда все квартиры будут куплены, собственники пойдут оформлять свои доли.
Место действительно оказалось хорошим: близко от станции, кругом - зеленый частный сектор. Дом добротный, из красного кирпича. Рассмотреть разрешили всё - даже подвал с отопительным котлом. Планировка напомнила американские мотели: вокруг дома шла застекленная веранда, из которой можно было попасть в квартиры. Все квартиры двухуровневые. Отделка черновая, планировку надо выбирать самому. Из начинки: оконные стеклопакеты, подключенные батареи, подводка воды и канализации.
- Большой балкон - в подарок! - сделал щедрый жест Евгений. - Дешево! Берите!
Действительно, "клубный дом" выглядит солидным коттеджем. Но, если подумать, словечко "клубный", которое ассоциируется с чем-то эксклюзивным, - уловка застройщика. Когда дом заселят, он будет напоминать семейное общежитие. В доме 24 квартиры площадью от 26 до 107 кв.м. Их, как сказал продавец, в основном берут молодые семьи - значит, будет много детей. И гулять им будет негде - вокруг частный сектор с глухими заборами и злыми собаками. Остается небольшой клочок территории, но он, по словам Евгения, пойдет под автостоянку. Но такие меры проблему паркинга личного автотранспорта не решат - больше 10 машин здесь не поместится. В переулке запарковаться не получится - в нем две машины не разъедутся. Самое главное - в 15-20 метрах от дома идет ЛЭП.
- Если говорить о многоэтажном загородном жилом строительстве на территории сложившихся поселков, то это, скорее, исключение, чем правило, - считает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood.
- Маловероятно, что эта тенденция будет активно развиваться: идея загородного жилья подразумевает автономность и закрытость, низкий автомобильный трафик на территории поселка. Подобные прецеденты останутся единичными и будут наблюдаться только в сегменте эконом-класса.
Насчет единичности - это еще неизвестно: Градостроительный кодекс и закон "о дачной амнистии" позволили владельцам участков с правом на индивидуальное жилищное строительство возводить и распродавать многоквартирные дома. Так что поживем - увидим: первая волна готовых деревенских "небоскребов" в Подмосковье ожидается весной.
Чем опасны деревенские "небоскребы"?
Опыт Краснодарского края подтверждает: покупка дешевого жилья в многоквартирных домах на индивидуальных участках имеет массу подводных камней. Один из них - нарушаются права соседей, которые начинают оспаривать законность новостройки. Многоквартирный дом нередко ухудшает их среду обитания. Инженерные коммуникации бывают не рассчитаны на дополнительную нагрузку. Кроме того, велик риск оказаться в брошенном недостроенном доме и стать обманутым дольщиком, поэтому нужно очень внимательно читать юридические документы.
- В случае приобретения квартиры, на которую уже оформлено право собственности, покупателю нужно внимательно проверить свидетельство о праве собственности и основания его выдачи, - считает адвокат адвокатского бюро "Падва и партнеры" Валентин Бытенский. - Не мешает посмотреть документы о правах застройщика на земельный участок, расположенный под домом, разрешение на строительство дома. В случае если дом еще не готов и застройщик предлагает заключить договор участия в долевом строительстве, нужно проверить проектную декларацию, включающую информацию о застройщике (по закону он обязан предоставить информацию о других объектах, годовые отчеты) и т.п. Но лучше показать все эти документы специалистам.
realto.ru
