Отель вместо офиса - новый тренд индустрии

Московское правительство завалено заявками на перепрофилирование объектов в гостиницы. На практике сделать это довольно сложно.

В 2008 году московские власти приняли решение запретить офисное строительство в центре города. Как известно, свято место пусто не бывает: не прошло и года, как, ссылаясь на «просьбы трудящихся», префект ЦАО заявил, что инвесторам строящихся деловых центров предложено превратить их в гостиницы. Редакции CRE удалось раздобыть список объектов, готовящихся к перепрофилированию. Впрочем, как оказалось, перестройка уже затронула не только центр города и не только офисы.

Он сказал: «Поехали!»
О новой градостроительной инициативе префект ЦАО Алексей Александров впервые упомянул в феврале 2009 года. Он сказал, что инвесторам, получившим участки под офисное строительство, предложено перепрофилировать свои проекты в гостиничные центры и апартаменты. Бизнесмены откликнулись с пониманием. В качестве примера г-н Александров привел так называемый «пятый квартал» между улицами Никольская, Ильинка и Большим Черкасским переулком, где работают четыре инвестора. Вместо того чтобы застраивать весь квартал офисами, они согласились возвести один торговый центр, а также гостиницы и апартаменты. Это, по мнению префекта, позволит избежать наплыва людей и машин.

Широкий резонанс идея о переделке офисов в отели получила спустя полгода, когда в середине августа г-н Александров презентовал ее журналистам: «Учитывая пожелания москвичей, мы предлагаем инвесторам перепрофилировать предполагаемые офисы в мини-гостиницы уровня 3*, так как этот сектор в городе сейчас активно развивается», - заявил он. В пресс-службе префекта ЦАО согласились показать первый неофициальный список адресов, где вместо офисных центров будут гостиницы. На момент выхода статьи этот список состоял из шести пунктов.

В списке префектуры нет громких проектов. В основном это признанные аварийными жилые дома, в которых планировалось после реконструкции разместить офисы. Например, дом в Сыромятническом переулке был признан аварийным в 2003 году (распоряжение правительст¬ва Москвы № 2318-РП от 17.12.2003). Расселением занимался ДИПС, он же изначально выступал инвестором реконструкции. Годом ранее в список на расселение попал дом в Мельницком переулке. Есть в списке и территория бывшей промзоны: по адресу Кожевнический проезд, вл. 4 в 2005 году группа компаний «Солнечный берег» построила офисный центр площадью 17 тыс. кв. м на месте завода «ТИУМ».

В поисках логики
На первый взгляд перепрофилирование офисов в гостиницы в ЦАО выглядит странным: разработка градостроительных планов под офисные проекты прекращена в ноябре 2008 года, и сейчас достраиваются только ранее начатые проекты. Понятно, что некоторые новые здания сейчас наполовину пустуют, но есть ли смысл менять их профиль в долгосрочной перспективе? С учетом искусственно создаваемого властями дефицита офисные площади в ЦАО обречены на высокий спрос, считает Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International: «Спрос на такие объекты всегда был высок, и маловероятно его кардинальное смещение к окраинам, - говорит она. - Можно прогнозировать, что с окончанием кризиса ставки аренды и заполняемость таких помещений постепенно вернутся к докризисному уровню. Поэтому перепрофилирование офисных объектов в центре Москвы под гостиничную функцию представляется нецелесообразным и потенциально менее доходным».

Впрочем, как подчеркивают консультанты, единого рецепта нет: необходимо учитывать индивидуальные особенности проекта, в том числе степень его завершенности. В Colliers International полагают, что если проект еще на «бумажной» стадии, то его корректировка и согласовательные процедуры приведут лишь к потере времени для девелопера. Но в условиях кризиса это не столь критично. Если же здание уже почти построено, то придется, по сути, проводить его реконструкцию и немало потрудиться над отделкой и оснащением.

Овчинка плюс выделка равняется...
Отделка даже дешевой гостиницы обойдется гораздо дороже, чем офисного здания, уверяют эксперты. Генеральный директор УК «РосинвестОтель» Кирилл Иртюга предположил, что цена вопроса - дополнительные 35% стоимости проекта, что в условиях дороговизны кредитов означает серьезную нагрузку на инвестора. «В нынешних условиях это делает невозможным всерьез рассматривать целесообразность перепрофилирования офисных объектов в гостиницы, - говорит он. - Такие проекты будут иметь смысл, только если власти найдут дополнительные источники для финансирования и создадут благоприятную юридическую и налоговую базу».

Стандартная отделка офисной площади предполагает, как правило, устройство фальшпола, подвесного потолка, разводку кондиционирования и чистовую отделку периметра. По словам Анастасии Хоменчук, руководителя отдела офисных помещений DTZ, дополнительные пожелания арендатора оплачиваются им отдельно. Правда, в момент кризиса собственникам приходится проявлять больше гибкости, предлагая зачастую помещения с отделкой. Но в любом случае это обходится существенно дешевле оснащения гостиничного номера. Кроме того, потеря площадей в офисном здании на общие зоны значительно меньше, чем в гостинице.

«Получается, что инвестор должен заплатить за корректировку проекта, за конструктивные изменения, дополнительное оборудование, снизить доходную часть из-за большего процента общих зон», - говорит Анастасия Хоменчук. Тем не менее эксперты полностью не отвергают идею перепрофилирования. Например, по словам Кирилла Иртюги, в УК «РосинвестОтель» с подобным проектом впервые столкнулись два года назад. Назначение объекта было изменено на стадии строительства. Потери инвестора оказались минимальны, и на выходе доходность оказалась на вполне приемлемом уровне.

Кому вообще это нужно?
У процесса перепрофилирования офисов в гостиницы есть по крайней мере две движущие силы: в условиях спада офисного рынка собственники вынуждены искать нестандартные пути увеличения рентабельности. В то же время властям надо как-то решать проблему дефицита дешевых гостиниц. По данным DTZ, падение ставок аренды на офисные площади составило около 40% по сравнению с докризисным уровнем. Больше всего пострадал сегмент премиум. На конец первого полугодия 2009 года 20% от общего количества офисных площадей вакантно, в новых проектах ситуация не однородна: кто-то потерял крупных арендаторов по предварительным договорам, подписанным до кризиса, а кто-то успел до часа икс добиться 80% наполняемости. Есть и новые проекты, пустующие на 100%.

Но что может означать мрачноватая формулировка префекта «инвесторам предложено перепрофилировать...»? «Не думаю, что существуют какие-то документы на этот счет, - размышляет Кирилл Иртюга. - Тем более сложно представить, что это может иметь обязательный характер исполнения». Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничной недвижимости, DTZ Россия и СНГ, считает, что данное «предложение» следует рассматривать как настоятельную рекомендацию, побуждение к действию и что в дальнейшем можно надеяться на помощь властей по подобным проектам по сравнению с другими типами девелоперских проектов. При этом властям лучше не «передавить», а полагаться на рыночные инструменты. «Очевидно, что городу нужны новые отели, - говорит Дженкинс. - Однако важно понимать, какие типы отелей, в каких частях города необходимы, на сколько номеров и т. д. Я полагаю, следует иметь в виду, что городу не нужны пустующие здания - будь то офисы или гостиницы».

Существует стереотип, что гостиничные проекты имеют слишком долгую окупаемость, а дешевые гостиницы вообще не выгодны. Однако опрошенные эксперты считают, что это далеко не так. «Москва - это пока не туристический город. Существует острая нехватка гостиниц экономкласса, особенно в центре, - говорит Дэвид Дженкинс. - Отели экономкласса, как правило, наиболее прибыльны, если сопоставить строительные затраты и генерируемый денежный поток». В DTZ признают, что гостиничный рынок сейчас тоже лихорадит, и даже считают, что цены на размещение не вернутся на докризисный уровень. Но этот уровень был неоправданно высоким благодаря всплеску деловой активности и нехватке новых отелей, уверяет г-н Дженкинс. Так что цены все равно бы начали падать начиная с 2011 года в связи с открытием многих гостиниц. Кризис просто ускорил этот процесс.

Центробежность стала принудительной
В целом профессионалы оценивают новую инициативу властей без особого энтузиазма. «Москве гостиницы нужны. Офисы тоже, - говорит Кирилл Иртюга. - Но гостиницы нужны в центре, а офисы нужно выводить из центра, на окраины и за МКАД. Однако стоит ли делать из офисов гостиницы - это совсем другой вопрос. Не каждый офисный проект может стать гостиницей. За последние годы было предложено множество нереализованных планов по развитию гостиничного сектора. Думаю, что это еще одна идея, которая отомрет со временем как невозможная и не имеющая коммерческого интереса. Но единичные случаи перепрофилирования возможны».

Дэвид Дженкинс полагает, что очень немногие офисные здания могут быть удачно переделаны в гостиницы и оставаться прибыльными в течение долгого времени. Это чрезвычайно сложный процесс, успешность которого зависит как от внимания к потребностям рынка, так и от опыта архитектора, считает он. Чтобы сделать гостиничный проект успешным, нужен грамотный консультант на стадии строительства и хороший оператор на этапе эксплуатации. Во всяком случае так думают сами консультанты и операторы. В реальной жизни собственники, которые превращают свои здания из офисов в гостиницы, предпочитают обходиться своими силами. Но главное, что сама проблема лежит несколько в иной плоскости: сюжет на тему «офис превращается в гостиницу» - лишь небольшой фрагмент большой картины. И если откуда эта картина и видна в полном масштабе, то не из кабинетов консультантов, а из «коридоров власти».

Мне сверху видно все
В это нелегко поверить, но московское правительство буквально завалено заявками на перепрофилирование существующих объектов в гостиницы. Достаточно сказать, что создана оперативная группа, которая практически ежемесячно рассматривает подобные заявки. Причем с каждым случаем лично разбирается не кто иной, как мэр города Юрий Лужков. И еще одна характерная деталь: с начала этого года по состоянию на сентябрь построено семь новых гостиниц. Все они относятся к категории от 2 до 3*. И больше половины (четыре объекта) - это перепрофилирование. Как правило, базой для такой реконструкции являются общежития, жилые дома, административные здания, в том числе федерального уровня, а также рестораны и вспомогательные постройки. Но попадаются и офисы, как видно из списка префектуры ЦАО.

Изначально инициатива шла снизу, но она стала быстро претворяться в жизнь лишь после того, как ее поддержал Юрий Лужков. Причем произошло это вдали от центра - в депрессивном районе Капотня, где мэр посещал пару лет назад некое мероприятие. Проходило оно в гостинице, притулившейся прямо у забора нефтеперерабатывающего завода. Хотя из окон гостиницы было видно лишь чистое поле и горящий факел НПЗ, называлась она звучно - «Сити-отель». Мэра поразило два факта: что в таком месте вообще может быть гостиница и что она всегда полностью заполнена постояльцами (в основном из ближнего зарубежья). Лужков спросил: «Чем я могу вам помочь?» На это представитель инвестора не растерялся и попросил разрешить ему прикупить соседние постройки, после чего он обещал построить еще одно здание гостиницы и накрыть все это... стеклянным куполом, присвоив отелю уже не 3, а 4*. Идея понравилась. С этого момента и началась история перепрофилирования, которая проходит под негласным лозунгом: «Все лишнее - отелям».

Вопросами перепрофилирования занимается управление координации строительства гостиниц, которое создано в составе Департамента городского строительства. Начальник этого управления Владимир Ермолаев рассказал, что в прошлом году, несмотря на начало кризиса, произошел настоящий прорыв в строительстве гостиниц: за год было введено 27 объектов на 5189 мест. Это почти треть объема построенного с 2000 года. Около 70% строящихся гостиниц имеют категорию 2-3*. В этом году должны сдать 21 гостиницу, причем количество вводимых мест по сравнению с прошлым годом даже немного увеличится - до 5208. Одной из причин относительного благополучия в сфере строительства отелей в Департаменте считают то, что пресловутая «слишком низкая рентабельность» гостиничного бизнеса в условиях кризиса уже не всем кажется такой уж низкой. Тем более что доход в расчете на номер остается в Москве одним из самых высоких в мире.

Молочные реки, кисельные берега
Владимир Ермолаев рассказал о нескольких колоритных проектах перепрофилирования, которые уже реализованы. Любой, кто заезжал на ТТК с шоссе Энтузиастов, видел странное здание: пятиэтажная коробка постройки 1960-х годов, один из фасадов которой отделан почти в стиле «новой классики», а все остальное сохранило первозданное панельное убожество. Посреди всей этой эклектики - надпись «Гостиница» и три большие звезды. Сначала звезд было две, но недавно собственник решил дорисовать еще одну. Гостинице принадлежит только полтора этажа, где помимо номеров есть ресторан и несколько саун. В том же здании продолжает работать общежитие, в котором живут рабочие, строящие дорожные тоннели. Всего в городе около тысячи общежитий, многие из которых власти хотят превратить гостиницы. Этой работой занимается Департамент жилищной политики.

Другой пример еще более неожиданный - во дворе универмага недалеко от Октябрьской площади хозяйственные постройки были превращены в мини-отель с уютными номерами, бронированием через Интернет и встречей в аэропорту. Также в прошлом году одна дама, владеющая антикварными салонами, выкупила в районе Бульварного кольца жилой дом, подлежащий реконструкции. Она сама создала проект, согласовала его во всех инстанциях и, поломав не одну пару шпилек на стройке, довела дело до конца. Этот бутик-отель имеет эксклюзивную отделку в каждом из 16 номеров и очень высокий уровень сервиса. От состоятельных клиентов нет отбоя. Чем не ролевая модель для малого бизнеса в стиле американской мечты? Или еще один свежий пример: в Благовещенском переулке рядом с Тверской улицей собственник двухэтажного ресторана переоборудовал второй этаж под мини-гостиницу.

Интерес к этой программе у бизнесменов быстро нарастает. По словам г-на Ермолаева, только за последние два месяца в их управление из разных округов города поступило больше десяти заявок от малого бизнеса на перепрофилирование. Чиновник уверяет, что с разрешительными процедурами проблем нет - этой программе дан зеленый свет. Более того, власти могут даже разрешить надстроить этаж или сделать пристройку, если это не противоречит высотному регламенту и градостроительным условиям участка.

Огласите весь список
За последние годы в Москве были ликвидированы тысячи мест в относительно недорогих гостиницах. Такие отели, как «Москва», «Минск» или «Россия», уже никогда не будут доступными. Поэтому сегодня власти готовы поддержать частную инициативу в гостиничном бизнесе и уверяют, что процесс принятия решений максимально упрощен и прозрачен. В подтверждение этого в управлении координации строительства гостиниц обещали в ближайшее время подготовить список объектов, которые будут перепрофилированы в гостиницы. Для этого необходимо уточнить статус каждой заявки. Мы будем следить за развитием событий.

Мини-НПЗ являются заводами по нефтепереработке мощностью менее одного миллиона тонн нефти в год. На сайте  нашего партнера представлены доступные Мини-НПЗ различных модификаций. Это очень выгодноее предложение!