Недавно компания «DVI Холдинг» объявила о своем намерении продолжить экспансию в регионы. Что характерно, именно региональные проекты во время кризиса всегда казались большинству инвесторов наиболее опасными и рискованными. Может быть, торговый формат стал вытаскивать рынок из «ямы неликвидности», а вслед подтянутся и офисы?
Ставки: готовьтесь к росту
Достаточно громкое заявление президента «DVI Холдинга» Вячеслава Каминского в начале марта звучало так: готовьтесь к повышению ставок. Похоже, в провинции торговый бизнес намного быстрее выходит из кризиса, чем в Москве. В связи с этим компания намерена отказаться от управления бизнес-центром в Москве. Более того, холдинг не интересуется объектами в крупных федеральных центрах, предпочитая города на «периферии» с числом жителей от 500 тысяч человек.
В портфеле компании находится более 245 тыс. кв. м площадей: под управлением – торгово-развлекательный комплекс «Столица» и бизнес-парк «ЭКО» в Перми, ТРК «Столица» в Ижевске, ТРК «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге и ТРК «Слава» в Волгограде. Из них три будут открыты в течение этого года – бизнес-парк в Перми, «КомсоМОЛЛ» и «Слава».
Уже действующие объекты, по словам Вячеслава Каминского, заполнены на 100%, более того, на некоторые имеется лист ожидания из арендаторов. Нынешние арендаторы съезжать также не собираются, хотя ставки с началом кризиса были несколько изменены в сторону повышения и переведены на исчисление в рублях. С «М-Видео» была достигнута договоренность о комбинированной оплате: небольшая фиксированная ставка плюс процент с оборота. «Год вряд ли будет падающим. Думаю, даже снова перейдем к повышению арендных ставок», – говорит Каминский.
Как прокомментировала этот «ход» руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International Ольга Павлик, оплата процента с оборота является наиболее распространенной на сегодняшний день схемой внесения арендных платежей в региональных торговых центрах. «Несомненно, для арендодателя такой способ оплаты арендных платежей менее интересен, чем фиксированная ставка. Тем не менее, идя на уступки крупным арендаторам, во многих случаях собственники торговых центров применяют данную практику», – говорит эксперт.
Схема «фиксированная ставка плюс процент» является промежуточной, рассказал директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG Андрей Панфилов. Такой «шаг навстречу» собственники делают в большей степени по отношению к крупным сетям, которые генерируют поток посетителей в ТЦ. А вот арендаторам, занимающим небольшие площади в галерее, напротив, добиться такого подхода довольно сложно.
Регионалы или федералы?
Торгово-развлекательный «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге, строительство которого началось ровно год назад, планируется к открытию в марте – апреле 2010 года. Уже подписано 68% договоров, к сентябрю управляющая компания рассчитывает заполнить объект арендаторами на 85%. Как подчеркивают в «DVI Холдинге», наиболее активны именно местные сети, а федеральные особой погоды не делают (если быть точнее, не платят за аренду, часто накапливая долги). Кроме того, как рассказал Вячеслав Каминский, некоторые региональные компании хотят распространиться в другие регионы: пермский «Алендвик» (сеть ресторанов фастфуда «Цыплята по-английски» – местный аналог «Макдональдса»), например, интересуется площадями в Екатеринбурге и обсуждает выход в Волгоград.
Кстати, с наблюдениями Каминского аналитики рынка не согласны, считая, что основные арендаторы в региональных ТРЦ – все-таки «федералы». «Спасательными кругами» выступают в основном федеральные сети: и крупные, форматом от 1000 кв. м, и мелкие магазины. Многие федеральные сети после переформатирования своего бизнеса стали выкупать франшизы, выданные ранее, у местных операторов, которые в ходе кризиса пошли ко дну. Но это касается хороших, успешных ТРЦ», – говорит Андрей Панфилов.
«Местные компании отдают предпочтение непрофессиональным торговым центрам или рынкам и ярмаркам», – делится своими наблюдениями и Ольга Павлик. С чем, в принципе, можно поспорить: во многих крупных ТРЦ той же Перми хорошо представлены и местные сети, особенно на фуд-кортах – Southern Fried Chicken, сеть блинных «Сковородка», кофейни «Кофе YOU», сети гипермаркетов «Виват», «Семья». Хотя, безусловно, магазины, представляющие одежду, обувь, косметику, в основном федерального уровня (L’Etoile, «Терволина», «Снежная королева» и другие).
Ритейл на плаву
Объект «ЭКО» в Перми был приобретен еще до кризиса, и, как рассказали в компании, его концепция неоднократно менялась. В результате имеющиеся площади было решено дополнить офисной составляющей. Правда, по словам Ольги Павлик, спрос на современные торговые площади начал оживать, что нельзя сказать про офисный или складской сегмент, где ситуация по-прежнему нестабильна. Сейчас этот комплекс позиционируется как торгово-офисный центр DVI бизнес-парк «ЭКО», и открыть его планируется в течение года.
«Если проект продуманный, концепция понятная и местоположение отличное, то перспективы радужные», – дает свою оценку Андрей Панфилов.
Притом что эксперты не согласны с тем, что торговый сегмент менее всего пострадал от кризиса, а уж тем более на региональных рынках коммерческой недвижимости, безусловные плюсы (и перспективы) инвестирования именно в этот формат (и смежные с ним) сегодня есть.
Ольга Павлик отмечает, что уже во второй половине 2009 года ситуация в сфере ритейла начала улучшаться, многие федеральные ритейлеры возобновили экспансию в регионы, и спрос на современные торговые площади начал оживать. Кроме того, по ее словам, в ближайшие 2-3 года, по мере прогнозируемого Министерством экономического развития РФ повышения качества жизни населения (снижение уровня безработицы, рост реальных располагаемых доходов, снижение темпов инфляции), ожидается увеличение покупательской активности и оборота розничной торговли, что, безусловно, повлечет за собой повышение интереса девелоперов к сегменту качественной торговой недвижимости в регионах.
http://sob.ru
