Преимущества инвестирования в зарубежную недвижимость

Несмотря на существенный откат цен, стоимость квартир в крупных городах Украины  остается недоступным для большинства населения.  При этом  сегодня можно обнаружить более качественную недвижимость за рубежом по вполне сопоставимым ценам, тем более, когда тамошние экономические и политические условия позволяют приобрести ее со скидкой.

Возникает закономерный вопрос:  какие конкретные преимущества имеет зарубежная недвижимость перед украинской на текущий момент? Таковых, на наш взгляд, несколько.

1). Прежде всего, это фактор цены покупки актива – сейчас во многих европейских странах она очень привлекательная.   Так, например,  по информации Инвестор.UA, на данный момент средняя цена покупки жилой недвижимости с Болгарии составляет 35-38 тыс. евро.  При этом однокомнатные квартиры в Софии сейчас стоят  в среднем порядка 30-35  тыс. евро, а средние цены недвижимости в сельских территориях  Болгарии снизились за 2009 г. на 52,9% до 14,5 тыс. евро. Практически в любом городе этой страны можно за 20-30 тысяч евро купить хорошую  квартиру-студию.  Для сравнения – в Киеве в марте 2010 г. «однушки»  стоили в среднем $55-58 тыс., или в эквиваленте 41-43 тыс. евро.  Если провести еще одну аналогию – то за те же $50-53 тыс. сейчас можно приобрести однокомнатную квартиру в центре столице Германии Берлине, а за $35-40 тис. – практически в любом другом крупном городе это страны.

Очень привлекательная в этом плане Турция, где недвижимость сравнительно  недорогая 1 тыс. – 1,3 тыс.  евро за кв. м. Небольшую виллу в Турции на побережье с видом на море и горы можно купить  по цене не самой лучшей  трехкомнатной киевской квартиры или второсортного загородного коттеджа  -  за сумму от 150 тыс. евро. Скажем, на турецком курорте замечательная четырехкомнатная вилла (включая бассейн, сад,  красивые  террасы и евроремонт) стоит  150 – 160 тыс. евро, а трехкомнатное жилье метражом около 80 м.кв.  можно приобрести за  80-86  тыс. евро, что весьма ниже, чем их аналог в столице Украины.

Следует отметить, что в основном по Европе ближе к Киеву по ценам стоят восточноевропейские страны. Так, согласно данным экспертов Инвестор.UA, средняя цена квадратного метра в Париже составляет сейчас порядка 5,2-5,4 тыс. евро, в Мадриде – 3,0-3,2 тыс.,  Риме – 3,3 - 3,5 тыс., в Праге – 1,5–2,0 тыс. евро, Софии – 0,8-1,0 тыс. евро, Стамбуле – 1,1-1,2 тыс. евро,  а в Киеве –  1,1-1,4  тыс.  евро.

2). Стабильные темпы роста цен на недвижимость в некоторых странах за аналогичный отрезок времени  в перспективе могут оказаться более высокими, чем на украинском рынке.   Большинство стран уже прошли свое «ценовое дно» в секторе недвижимости и могут порадовать инвесторов неплохим ростом. Так, за последнее время  в некоторых странах уже наметились отчетливые сигналы к возобновлению роста цен. В частности, по данным Knight Frank, за прошлый год цены на жилье  в Израиле продемонстрировали рост на 21,3%, в Норвегии – на 11,6%, в Великобритании – на 3,4%.  С другой стороны, потенциальному инвестору   стоит учитывать  повсеместное снижение цен на недвижимость –  ведь рано или поздно в странах с резко подешевевшим жильем рост его стоимости может пойти вверх. Так, например,  как сообщает «ГдеЭтотДом.Ру», в той же Болгарии с начала острой фазы кризиса (осень 2008 г. ) цены на жилье в среднем  снизились на 28-30%, в  Испании с начала кризиса цены упали  на 23%, в Турции – на 18%, а в США  – на 32%.   По похожей информации экспертов Knight Frank, только за 2009 г.  цены на недвижимость в Болгарии упали на -26,3% в Латвии на -49,8%, в  Дубае на -42,1%, в Эстонии –  на -40,3%.   Для сравнения - в Украине за 2009 г. цены упали на 35,7%.   Тем не менее, по итогам I квартала 2010 г. наметились предпосылки для   восходящего разворота цен, что  уже наблюдается в ряде стран восточноевропейского региона, где было зафиксирован наибольший их спад во время кризиса.

3). Возможность переместить свой капитал за границу, что, в долгосрочном плане, может защитить активы инвестора от перманентных внутриполитических  неурядиц и создать как бы «буфер безопасности» на случай  возникновения социально-экономических проблем.

4). Перспектива  получения постоянного места жительства ( пмж ) в некоторых странах, хотя в подавляющем большинстве случаев для получения пмж необходимо создавать юридическое лицо.  Однако есть и приятные исключения. В частности, в Германии приобретение недвижимости не дает основания для получения пмж, однако может стать весомым аргументом для этого. Покупка жилья в Андорре, наоборот, дает почти стопроцентное основание для получения пмж без особых  проблем. В той же Болгарии, правда, для этих целей надо заниматься бизнесом и инвестировать в местную экономику сумму больше $500 тысяч – только тогда  можно получить пмж  и гражданство Евросоюза. В противном случае иностранец  в этой стране может использовать свои апартаменты только для отдыха, получая двукратную туристическую визу, разрешающую находиться в Болгарии  90 дней.

5). Относительная простота приобретения и небольшой ипотечный процент.   Покупая недвижимость за границей, инвестор увидит,  что местные власти только способствуют этому. В Германии покупатели жилья получают безвозмездную, беспроцентную и не облагаемую налогом ссуду сроком на 8 лет. В Болгарии под приобретение квартиры или дома инвестор  может получить банковский кредит по ипотечной ставке, не превышающей минимальные 4–8% (В Украине меньше,  чем под 18-20% рассчитывать не приходится, а в реальности на данный момент  – не ниже 25-30% и под «драконовские» требования). В Хорватии покупать недвижимость без проблем  могут  как физические, так и юридические лица при обязательном  условии визирования сделки в местном МИДе и министерстве юстиции.  Довольно спокойно и без волокиты можно купить  жилье  и в Испании.

6). Преимущество «двойного назначения». Ведь покупка недвижимости за рубежом – это не только выгодное вложение денег и  уменьшение рисков, но и хорошая возможность отдохнуть и насладиться жизнью  за границей, приобщиться к местным обычаям и культуре, пусть даже прожив там  несколько месяцев в году. Кроме этого, современные технологии позволяют прекрасно работать, не выходя из дома, который может находиться в наиболее привлекательных природно-климатических уголках планеты.

7). Покупка недвижимости за рубежом  в дальнейшем может приносить неплохой заработок за счет найма жилья.  Даже,  несмотря на то, что стоимость жилья в мире сейчас практически нигде не повышается, инвестор может сдавать в аренду  приобретенную недвижимость и получать неплохую прибыль, если он ориентируется на такую стратегию заработка. Конечно, это возможно лишь  при условии, что арендная плата превышает сумму расходов на содержание недвижимости,  включая возможную выплату процента, если актив приобретен в кредит. Тем не менее, в европейских странах это очень выгодно. По данным Инвестор.UA, в среднем по Европе ожидаемая доходность находится  в пределах  4-8% годовых от общей стоимости недвижимости, и, что самое главное,  этот процент – стабилен.  Например, в  столице Болгарии  Софии  средняя цена сдачи квартиры в аренду составляет 200-250 евро в месяц, или 2400-3000 евро в год, что в целом составляет в среднем  около 7-10% от тамошней стоимости жилья.  В курортных городах Турции в пик туристического сезона доходность аренды может вообще достигать 10-12% годовых, что практически  вдвое превышает среднеевропейские аналоги.  Однако инвестору стоит учитывать, что, как это ни парадоксально, но дорогое жилье или офисы всегда удается сдать в аренду по меньшей цене, чем в случае с более дешевой недвижимостью. Поэтому стоит остановить свой выбор на странах, где цены на недвижимые активы – ниже, и, к тому же, на местном рынке имеются предпосылки для дальнейшего роста. 

Таким образом, мы можем констатировать, что зачастую покупка зарубежной недвижимости является выгодным и менее обременительным вложением денег в сравнении с украинскими реалиями. Инвестирование в зарубежную недвижимость дает хорошую возможность не только сделать хорошую  покупку и возможность рассчитывать на дополнительный заработок в будущем, но обрести за границей второй дом.

Николай Мостовой, Инвестор.UA